부동학학개론

토지의 명칭 (자주 출제되지 않는 것)

토지명	설명
부지	구조물의 지반이 되거나 될 예정인 토지 (도로부지, 하천부지, 철도부지 등)
나지	빈땅
나대지	건축이 가능한 땅인데 빈땅
건부지	건물이 올라간 땅
공지	건폐율 제한으로 남겨둔 땅
공한지	도심내 택지중 장기간 방치된 땅

지대이론

이론명	설명
리카도의 차액지대설	토지의 비옥도 → 생산성 → 지대. 지대는 곡물 가격이 상승하기 때문에 발생하는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다.
파레토의 경제지대	기회비용인 전용(이전)수입과 토지 공급 희소성에 따른 잉여분 (초과수입)
넬슨의 소매 입지 이론	점포는 최대 이익을 얻기 위해 입지를 고려
버제스의 동심원이론	중심업무지구 - 천이지대(점이지대) - 근로자 주택지대 - 중산층 주택지대 - 통근자 지대
호이트의 선형이론	교통망 발달과 고소득층 이동 (버제스의 동심원이론에 교통축 적용)
해리스, 울만의 다핵심이론	버제스의 동심원 이론과 호이트의 선형이론을 기반
허프의 확률 모형	거리와 효용으로 방문할 확률 비율 모델링
컨버스의 상업 입지론	도시간 상권 경계 획정
튀넨의 위치지대설	토지의 비옥도 뿐만 아니라 중심 (시장) 에서의 거리도 지대에 영향을 미치며 (마차에 의한 운송비), 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분
알론소의 입찰 지대 이론	튀넨 확장
마르크스	토지소유 그 자체로 부터 지대가 발생하는 절대지대설
마셜	준지대, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득
베버의 최소비용이론	비용이 최소가 되도록 입지선정
뢰시의 최대수요이론	수요(시장)가 최대가 되는 입지선정
크리스탈러의 중심지이론	중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라짐
레일리의 소매중력법칙	뉴턴의 법칙을 소매 상권에 적용
헨리 조지	토지 단일세
헤이그 마찰비용론	마찰비용 = 지대 + 교통비

계산문제

정의	식
유효총소득	(가능총소득) + (기타수입) - (공실 및 대손충당금)
순영업소득	(유효총소득) - (영업경비; 재산세 포함, 취득세 미포함)
세전현금흐름	(순영업소득) - (부채서비스액)
세후현금흐름	(세전현금흐름) - (영업소득세)
환원율	(순영업소득) / (수익가액, aka 부동산자산가치)
지분환원률	(세전현금흐름) / (지분투자액)
부채감당율 = 손익분기율	(순영업소득) / (부채서비스액)
부채비율	(타인자본) / (자기자본)
유효총소득승수	(총투자액) / (유효총소득)
순소득승수	(총투자액) / (순영업소득)
세후현금흐름승수	(지분투자액) / (세후현금흐름)
채무불이행률	(영업경비 + 부채서비스액) / (유효총소득)

부동산증권

	소유권	원리금수취	위험부담자 (조기상환/채무불이행)	특징
MBB	발행기관	발행기관	발행기관	채권형증권 발행기관이 모든 위험을 떠안음
MPTS	투자자	투자자	투자자	지분형증권 투자자가 모든 위험을 떠안음
MPTB	발행기관	투자자	투자자	혼합형증권 지분은 발행기관, 수취권은 투자자
CMO	발행기관	투자자	투자자	혼합형증권 MPTB 확장형 만기와 이자율이 트랜치로 구성

	위탁관리 REITs	자기관리 REITs
회사 형태	명목회사	실체회사
본점 외 지점 설치	불가능	가능
직원 및 상근임원	고용불가	고용가능
자산 운용 주체	자산관리회사에 위탁	전문인력이 직접 운용
설립 자본금	>=3억	>=5억
최저 자본금	>=50억	>=70억
전문인력확보	없음	>=5년 경력 감정평가사 or 공인중개사, 부동산 관련 석사학위 이상 >=3년 경력 부동산 투자, 운용

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격

• 공시: 국토 교통부 장관, 1월 1일.
• 의뢰
  • 표준지공시지가: 원칙적으로 국토부장관이 둘 이상의 감정 평가 법인 (예외의 경우 한곳에 의뢰 가능)
  • 표준주택가격, 공동주택가격: 한국부동산원
• 이의신청: 공시일로부터 30일 이내에 서면 (전자문서 포함) 으로 국토교통부장관에게
• 기타 사항
  • 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
  • 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 않을 수 있다.
  • 개별 공시지가, 개별 주택 가격은 시장, 군수, 구청장이 공시하며, 조세, 부담금, 사용료 부과 기준이 된다.
  • 표준공동주택가격, 개별공동주택 가격이라는 말은 없다.
  • 표준지는 지가공시 및 조세의 목적 ↔ 표본지는 지가변동측정의 목적

감정평가방식

대상	방법
토지	공시지가기준법
건물	원가법
선박/항공기/건설기계	원가법
복합부동산	거래사례비교법
동산	거래사례비교법
자동차	거래사례비교법
과수원	거래사례비교법
염전	거래사례비교법
광업재단	수익환원법
영업권	수익환원법
저작권	수익환원법
임대료	임대사례비교법

적산법 (임대료) ↔ 수익분석법 (임대료) ↔ 수익환원법 (감정평가)

• 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법
• 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법.
• 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법.

민법

취소, 무효

	절대적 취소	상대적 취소 (선의의 제3자 대항 X)	절대적 무효	상대적 무효 (선의의 제3자 대항 X)
반사회질서			O
착오에 의한 의사표시		O
확정할 수 없는 법률행위			O
원시적 불능			O
제한능력자 (미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인)	O
비진의의사표시				O
확정할 수 없는 법률행위			O
사기, 강박에 의한 의사표시		O
불공정한 법률행위			O
통정허위표시				O
강행법규 위반			O
의사무능력자 (유아, 심신상실자)			O
불법조건			O

제척기간, 소멸시효

	제척기간	소멸시효
예약완결권	10년 (당사자간 협의 없을시)
손해배상청구권		손해 및 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년
계약해제권	10년
등기청구권		10년 점유시 소유권이전등기청구권 소멸 X
취소권	추인할 수 있는 날로부터 3년, 법률행위를 한 날로부터 10년
환매권	당사자 약정이 없는 경우 최대 5년
물건의 하자	사실을 안 날로부터 6개월	인도받은 날부터 10년
필요비, 유익비 상환청구권	인도한날로부터 6개월	비용을 지출한 때로부터 10년
권리의 하자시 선의의 매수인의 권리행사	사실을 안 날로부터 1년
점유물 반환청구권	점유를 침탈당한 날부터 1년
점유물 방해제거청구권	방해가 종료된 날부터 1년

권리의 하자

	계약해제	손해배상청구권	대금감액청구권	완전물급부청구권	제척기간
저당권, 전세권 행사로 소유권 상실 - 선의	O	O	X	X	X
저당권, 전세권 행사로 소유권 상실 - 악의	O	O	X	X	X
전부 타인권리 - 선의	O	O	X	X	X
전부 타인권리 - 악의	O	X	X	X	X
일부 타인권리 - 선의	O	O	O	X	1년
일부 타인권리 - 악의	X	X	O	X
수량부족, 일부멸실 - 선의	O	O	O	X	1년
수량부족, 일부멸실 - 악의	X	X	X	X
용익권 제한 - 선의	O	O	X	X	1년
용익권 제한 - 악의	X	X	X	X
특정물 매매 - 선의	O	O	X	X	6개월
특정물 매매 - 악의	X	X	X	X
종류물(불특정물) 매매 - 선의	O	O	X	O	6개월
종류물(불특정물) 매매 - 악의	X	X	X	X

임대차, 전세권, 지상권

	민법 임대차	주택 임대차 특별법	상가 임대차 특별법	전세권	지상권
대상	토지, 건축물	미등기 전세, 주택임대차	환산보증금 상한 미만 상가임대차	토지(농지제외), 건축물	토지
무허가, 미등기 건물 적용	O	O	O	X	O
기간	약정	min(2년, 임차인 마음)	min(1년, 임차인 마음)	최대 10년 건물: 최소 1년 이상	약정
연체에 의한 소멸 청구	2기	2기	3기		현재소유자에게 2년
묵시갱신	O	O	O	건물 O, 토지 X	X
갱신거절 통지기간	정함없음	6개월~2개월전	임대인: 6개월~1개월전 임차인: 계약만료전	건물: 6개월~1개월전
묵시갱신시 기간	정함없음	min(2년, 임차인 마음)	min(1년, 임차인 마음)	정함없음
해지통고 후 효력발생까지 기간	임대인: 6개월, 임차인: 1개월	임차인: 3개월	임차인: 3개월	임대인, 임차인: 6개월

상가 임대차 특별법 적용/미적용

	상가 임대차 특별법 적용	상가 임대차 특별법 미적용
대항력	O	O
1년 미만 임차기간	O	X
임차권등기명령	O	X
갱신요구권 (최대 10년)	O	O
우선변제권	O (확정일자 필요)	X
묵시갱신	O	X
권리금 회수 기회 보호 (계약갱신거절사유 없는 경우)	O	O
임대료 인상 5% 상한	O	X

공인중개사 법령 및 실무

법인인 공인중개사의 겸업

• 주상전하가 관분(관리들의 똥) 과 용알(용의 불알)을 경매,공매하며 경영기법에 관한 상담을 한다.
  • 주택, 상가의 관리대행, 분양대행
  • 용역알선
  • 토지분양대행은 안된다.

공인중개사 시험

• 취삼부오 (취소3년, 부정행위5년)
• 합격증은 1개월 안에 교부됨.
• 정책심의위원회: 위원장 1명, 위원장 포함 7~11명 (정책 결정은 lucky 해야되고 일일이 신경써야한다)

중개사무소 등록

• (손오천이 삼성에 입사하려는데 특수법인은 이천 하이닉스가 낫지 않냐? 라고 핀잔을 주었고, 개인과 분사무소는 이여(2억)~ 하고 칭찬해줬고, 법인은 그 두배 (4억)로 감탄하며 good luck (7) 을 빌어줌)
  • 법인: 자본금 5천, 대표자 제외 임원 또는 사원의 1/3 이상 공인중개사
  • 등록관청은 7일 이내에 결정통지.
  • 보증: 개인 2억, 분사무소 2억, 법인 4억, 특수법인 2천

결격사유

• 제한능력자 (미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인)
• 파산자, 수형자, 자격정지, 업무정지
• 결격하면 소득이 없으므로 집이 쌈해 (집행유예 2년, 나머지는 3년뒤 해소)
  • 나머지: 벌금 >=3백, 자격취소, 등록취소

고용

• 고용은 멸종보호: 10일 이내에 신고, 종료시. 보조원 5배수 이하까지

인장등록

• 변경, 분실신고시 7일 안에 신고 (도장은 7처럼 생겼다)

휴업

• 3개월 초과시 신고, 6개월 초과 못함.
  • 단, 질병, 요양, 징집 등의 특별한 사유가 있을시 6개월 초과 휴업 가능.

전속중개계약

• 전속계약 따면 lucky(7). 삼삼(3-3)하게 이주일 회 먹을수 있지만 독박(100%) 아니면 반독박(50%)
  • 7일 이내에 정보 공개, 약정 없으면 3개월, 계약서 3년 보관, 2주일에 1회 상황 통지

확인설명서, 계약서

• 확삼계오 (확인설명서 3년, 계약서 5년 보존)

	[Ⅰ] (주거용 건축물)	[Ⅱ] (비주거용 건축물)	[Ⅲ] (토지)	[Ⅳ] (입목·광업재단·공장재단)
대상 물건의 표시 (소재지 등)	O	O	O	O
비선호시설(1km이내)	O	X	O	X
환경조건(일조량ㆍ소음)	O	X	X	X
권리관계(등기부 기재사항)	O	O	O	O
실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항	O	O	O	O
주차장유무	O	O	X	X
거래예정금액	O	O	O	O
임대차의 경우 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율	X	X	X	X
임대차의 경우 계약갱신 요구권 행사 여부	O	O	X	X
매매의 경우 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율	O	O	O	O
국세 및 지방세 체납정보	O	X	X	X
공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항	O	O	O	X
관리주체의 유형에 관한 사항	O	O	X	X
접근성 등 입지조건	O	O	O	X
관리비	O	X	X	X

보증금

• 공산주의에서는 돈을 잃오(15)
  • 공탁금 회수는 폐업, 사망후 3년 동안 회수 X
  • 손해배상후, 15일 이내 재가입 혹은 공탁금 보충해야한다.

등록취소, 업무정지

구분	내용
행정처분	정지육 · 정일 · 취삼 · 정제삼
취소/정지	사부 · 미태 · 직거 · 감미노
사부	사부의 결심: 중수를 3정 회계법인에 증정
미태	미달이의 근무태만: 휴업 · 이중 장부(사무실·계약서) · 겸금보정 · 일사(14)천리로 튀튀(22)
직거	직원 결격 · 인터넷에서 거짓을 일삼(13) · 1임등취
감미노	감독 비협조 · 미등록 인장 · 노(인·교·통·존·전)

• 행정처분
  • 업무/자격정지는 최대 6개월까지 가능
  • 폐업 전 업무정지에 해당하는 행위를 해도, 폐업 후 1년 지나면 승계가 되지 않는다.
  • 폐업 전 업무정지에 처분을 받은 경우, 처분일로부터 1년 간 승계된다.
  • 폐업 전 등록취소에 해당하는 행위를 해도, 폐업 후 3년 지나면 승계가 되지 않는다.
  • 폐업 전 등록취소에 처분을 받은 경우, 처분일로부터 3년 간 다시 개업할 수 없다.
  • 업무 정지의 제척 기간은 3년 (등록취소의 제척기간은 없다)
• 필요적 등록취소 사유 (절대적 등록취소, 기속처분)
  • 개인 사업자의 사망, 법인의 해산
  • 부정 등록 (거짓으로 개설 등록하는 것도 부정한 방법)
  • 결격 사유 (e.g. 300만원 이상의 벌금형을 받은 경우)
  • 이중 등록 (둘 다 취소됨)
  • 이중 소속 (개업 공인중개사가 다른 곳의 소속 공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원, 임원이 되는 것)
  • 중개보조원 인원수 초과
  • 등록증 양도,대여
  • 업무 정지 기간 중 중개 업무
    • 소속 공인중개사의 자격정지 기간에 중개업무를 하게 한 경우
  • 최근 1년내 3번째 업무 정지처분
• 임의적 등록취소 사유 (상대적 등록취소, 재량처분)
  • 등록 기준 미달
  • 이중 사무소 및 임시 중개 시설물
  • 법인인 개업 공인중개사가 겸업 제한을 어긴 경우
  • 6개월 초과 휴업
  • 전속 계약을 한 개업 공인중개사가 정보 공개를 하지 않거나 비공개 정보를 공개한 경우
  • 거짓 기재 및 이중 계약서
  • 보증 없이 업무
  • 개업 공인중개사의 금지 행위를 한 경우
  • 최근 1년내 4번째 업무정지 or 과태료
  • 최근 2년내 2회 이상 독점규제 및 공정거래 위반한 경우
• 업무 정지 사유
  • 6 개월
    • 직원중 결격 사유자 (2개월 이내에 사유 해소시 풀림)
    • 부동산 거래 정보망에 거짓정보 공개한 경우
    • 최근 1년내 임의적 등록취소 사유가 있는 경우
      • 임의적 등록취소 사유가 있을시, 심사가 될 동안 업무 정지 상태
    • 최근 1년내 3번째 업무정지 or 과태료
  • 3 개월
    • 미등록 인장 사용
    • 전속 계약서 안 지키거나 보존 안한경우
    • 거래 정보 사업자에게 거래 사실을 통보하지 않은 경우
    • 중개대상물의 확인,설명서 / 거래 계약서를 교부하지 않거나, 보존하지 않거나, 서명,날인하지 않은 경우
    • 감독 비협조
  • 1~6개월
    • 독점규제 및 공정거래 위반한 경우

자격취소, 자격정지

구분	내용
자격취소	부증정형
6개월 자격정지	이중금지
3개월 자격정지	미장설날

• 자격 취소 사유
  • 부정 취득
  • 자격증 양도, 대여
  • 자격 정지 기간 중 업무
  • 금고 이상의 형 (금고, 징역, 사형)
• 자격 정지 사유
  • 6 개월
    • 이중 소속
    • 거짓 기재 및 이중 계약서
    • 개업 공인중개사의 금지 행위를 한 경우
  • 3 개월
    • 미등록 인장 사용
    • 중개대상물의 확인,설명 미흡, 미날인
    • 거래계약서 미날인

처분후

• 시,도지사는 자격취소처분을 하고 5일 이내에 ‘국토교통부’(5) 장관과 이전 시,도지사에게 통보해야한다.
• 등록증, 자격증이 취소되면 7일 이내에 반납해야한다 (‘자격증반납기한’(7), ‘등록증반납기한’(7))

금지행위

• 개공 등의 금지행위
  • 명초판매 (명칭 위반, 중개보수 초과, 판단을 그르치게 하는 행위, 매매를 업으로 하는 행위)
  • 증거조작단 (금지증서, 직접거래, 투기조장, 거래 조작, 단체 구성)
• 개공 등의 업무를 방해해서는 안되는 행위: 제유해 (제한, 유도, 방해)
• 금지 행위중 포상금 지급대상: 조작단과 제유해

중개사법 행정형벌

형벌	키워드	내용
3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금	개쓰레기	개쓰레기가 거짓 거래 시세조작으로 공인중개사의 업무를 방해 하여 윤무부교수의 직접 쌍욕 횟수가 급증했다
1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금	무뢰배	매, 무뢰배들이랑 어울리며 중증이 되었다 - 거짓된 언행으로 사칭을 하고, 비밀누설, 보수와 보수 초과

• 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
  • 양도, 알선이 금지된 증서의 매매, 교환을 중개하거나 매매를 업으로 하는 행위
    • 청약 통장, 주택 상환 사채, 철거민 입주권
  • 중개의뢰인과 직접 거래, 혹은 쌍방 대리
  • 권리 변동이 제한된 부동산의 매매 중개
    • 탈세를 목적의 미등기 부동산의 전매
    • 투기 과열 지구 내 전매 제한 분양권 알선
  • 거짓 거래로 시세 조작
  • 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업 공인중개사의 업무를 방해한자
  • 무등록/부정등록 중개
• 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금
  • 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
  • 악의로 무등록 중개업자에게 중개 의뢰 (무등록 중개업자만 처벌 받음)
  • 법정 중개 보수를 초과하여 수수하는 행위
  • 중요 사항에 대한 거짓된 언행으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위.
  • 등록증/자격증 양도, 양수, 대여
  • 공인중개사 사칭
    • ‘공인중개사 사무소’, ‘부동산뉴스 대표’ 등의 명칭 사용
    • 중개대상물의 표시, 광고
  • 이중 등록, 이중 소속, 이중 사무소
  • 중개보조원 수 초과
  • 거래정보사업자가 허위 정보를 개제한 경우
  • 업무상 비밀 누설한 개업 공인중개사 (반의사불벌죄)

중개사법 과태료

과태료	키워드	내용
500 만원 이하	조선 500년 국운이 다한 경우	국운이 다한 경우는 부당한 광고(프로파간다)가 성행하고 불성실하고 교육 안받고 신분도 모르는 사람이 많아진다
100 만원 이하	100종원의 사업이 운을 다한 경우	TV 증게 에도 나오던 100종원의 폐휴업 - 간판 내리고 광고 안하는데, 증반납을 안해서 사무소만 이전하려는 건지 의심된다

• 500 만원 이하
  • 거래 정보 사업자
    • 운영 규정 위반
    • 감독 비협조
  • 정보 통신 서비스 제공자
    • 국토 교통부의 자료 제출 요구에 따르지 않을때
    • 국토 교통부의 조치를 이행하지 않을때
  • 공인중개사 협회
    • 공제 사업 운용 실적을 공시하지 않았을때
    • 국토 교통부의 시정/개선 명령 안들었을때
  • 개업 공인중개사
    • 연수 교육 안받았을때
    • 중개 대상물에 대하여 부당한 표시, 광고를 했을때
    • 성실하게 확인, 설명을 하지 않을때
  • 중개보조원
    • 중개 의뢰인에게 중개보조원 임을 알리지 않았을때 (개업 공인중개사도 같이 500만원 이하 벌금)
• 100 만원 이하
  • 중개사무소 등록증 게시 안한 경우
  • 간판에 ‘공인중개사 사무소’, 성명을 표시하지 않거나 거짓 성명을 표시한 경우
  • 중개대상물 표시,광고시 법정 사항을 명시하지 않거나 중개보조원을 명시한 경우
  • 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우
  • 휴업, 폐업, 재개, 휴업기간 변경 신고를 안한 경우
  • 보증 설명 안했거나, 관계증서의 사본 또는 전자문서를 교부 안한 경우
  • 자격증/등록증 반납 안한 경우

포상금

구분	금액	기간	재원	암기코드
공인중개사법	1건 50만원	1달	국고 50%	윤무부 교수가 증을 보여주면서 꺼지라는 표시를 하며 시세 관찰 방해 하지 말라고 한다
부동산거래신고법	1건 50만원, 과태료의 20% 등	2달	국고 X, 시군구 재원	거래신고, 토지거래신고 하랬더니 모든게 거짓이었다

• 공인중개사법
  • 무등록/부정등록 중개
  • 등록증 또는 자격증 양도, 양수, 대여
  • 개업 공인중개사가 아닌 사람이 중개 대상물에 대한 표시, 광고
  • 시세 교란 행위, 담합으로 중개 제한
  • 개업 공인중개사 업무 방해 금지행위 (조작단과 제유해)
• 부동산거래신고법
  • 거짓 거래 가격: min(20% * 과태료, 1천만원)
  • 거짓 거래신고, 거짓 해제신고: min(20% * 과태료, 1천만원)
  • 토지거래허가 관련, 허가 없이 또는 거짓으로 허가: 50만원
  • 토지거래허가 관련, 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자: 50만원

부동산거래신고 행정형벌

처벌	내용
암기코드→	부동산 거래 신고할때를 생각하면 33허위~ 이변부토 1조치명령을 내려서 벌금을 때렸다
3년 이하 징역 또는 3천만원 미만 벌금	허위 신고 및 허위 해제신고한 자
2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 벌금	변경허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자
1년 이하 징역 또는 1천만원 미만 벌금	토지거래허가 취소 등의 조치명령을 위반한 자

부동산거래신고 과태료

• (부동산 거래 신고 가격의 십프로는 거짓이다)
• (맹모3천지교는 가장으로서의 책임을 보여주며 큰 돈(대금) 이 필요하다.)
• (5미~ 신고 맞아붓네, 거짓방조는 큰 돈이 필요 없다 (대금 외))

• (백종원은 가게를 낼때 임대차로 한다)

• 취득가 액의 100분의 10 이하의 과태료
  • 거짓으로 신고 (실제 거래 가격을 높거나 낮게 허위 신고하는 행위로 신고 의무자가 아니어도 해당)
• 3천만원 이하의 과태료 (가장 신고(없는 걸 꾸며내는 것), 대금 지급 자료)
  • 가장 계약 신고 (사안에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형)
  • 가장 해제 신고 (사안에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형)
  • 신고 내용 조사에서, 거래 대금 지급을 증명하는 자료를 안내거나 거짓으로 제출
• 5백만원 이하의 과태료 (거짓 신고 조장 방조, 미신고, 조사시 대금 지급 외 자료)
  • 부동산 거래 신고, 해제 신고 안한 경우 (공동 신고 거부자 포함)
  • 거짓 부동산 거래 신고를 조장, 방조, 요구한 경우
  • 신고 내용 조사에서, 거래 대금 지급 외 의 자료를 안내거나 거짓으로 제출
• 1백만원 이하의 과태료 (임대차 관련 거짓)
  • 주택 임대차 계약 신고 또는 변경 및 해제신고 안하거나 거짓으로 한자.

부동산거래신고

• 매매 체결후 30일 이내 신고 (해제, 무효, 취소, 변경도 30일 이내에 신고)
• 토지이용계획, 자금조달계획 암기코드: 자금을 이용하여 수도권에 주택 1채를 사고 지방이 많은 고기(육) 을 사먹었다.
  • 수도권 1억 이상 토지, 지방 6억 이상 토지 매수시: 토지이용계획, 자금조달계획
    • 토지거래허가구역 토지 매수시, 추가적으로 토지 거래 계약 허가 신청 필요
• 부동산거래 신고서에는 서명 또는 날인

임대차계약 신고

• 계약 체결후 30일 이내 신고 (해제, 무효, 취소, 변경도 30일 이내에 신고)
• 신고 대상 암기 코드: 임대차로 이사한 날에는 육쌈 (63), 오이 (52)
  • 수도권: 보증금 6천 초과 혹은 월세 30 초과
  • 비수도권: 보증금 5천 초과 혹은 월세 20 초과
• 주택 임대차계약 신고서에 서명 또는 날인

외국인

취득방법	신고기한	과태료
암기코드 →	‘외국인부동산’ 6 글자이므로 6과 관련	‘계약은’ 3백, ‘외’는 백, 토지는 22제이
매매	30일	500만원 이하
계약 (교환·증여)	60일	300만원 이하
계약 외 (상속·경매 등)	6개월	100만원 이하
계속 보유	6개월	100만원 이하
토지 취득	무허가·부정허가	2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
허가 지역	군·문·생·야	군사시설 보호구역, 문화유산 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물특별보호구역

토지거래허가

• 기간: 토지거래허가되면 오~ 하고 좋아할 일이므로 5와 연관이 많다.

항목	기간
허가구역 지정 기간	5년
지정 공고 후 효력	5일
허가 처분 기간	15일

• 매수청구 및 이의제기: 이의제기 받아들여지거나 매수청구인용되면 삼삼하므로 3과 연관이 많다

항목	기간
불허가 후 권리 매수 청구	30일
이의제기	30일

• 이행명령: 쌈을 해야하니 3개월, 매년 강제금 반복

항목	기간
이행명령 기간	3개월 이내
이행강제금 반복	1년에 1회

• 이행강제금: 방변임외 (십! (엇 근데 잠깐만) 오! 럭키!)

분류:	방치	목적 변경	임대	그 외
기간:	10%	5%	7%	7%

• 토지이용 목적

분류:	‘거주’(2), 복지시설, 대체토지 취득	‘사’ 업	현상보존	임대사업
기간:	2년	4년	5년	5년

• 초과시 토지거래허가 대상이 되는 면적

분류:	미분류, 주거지역	상업지역, 공업지역	녹지지역	도시외	농림지역	임야
면적:	60	150	200	250	500	1000

부동산 경매 매수신청, 입찰신청 대리

숫자	내용	암기
6억원	1개소당 보증	경매대리는 ‘보’육(6)과 같다
10일	중개사무소 이전 신고	2를 이진수로 10
5년	사건카드 및 확인·설명 서면 보존	사건카드, 확인설명서면은 계약서로 취급되므로 5년
1개월 ~ 2년	업무정지 기간	판사 왈, 일개 공인중개사가 감히! 네 이년! 업무정지다!

공인중개사 협회

• 공인중개사 협회는 스파르타 인이다. 영화 300 의 발기된 백인 (100, 2) 들은, 총 육체미를 뽐내며 쌈(3) 을 한다.
  • 발기인 300명
  • 창립총회 600명 (서울: 100, 시도: 각 20) 에서 과반의 동의를 얻어 국토 교통부 장관의 설립 인가를 받아야한다.
  • 협회는 매 회계연도 종료후 3개월 이내에 일간신문 또는 협회보에 공제사업 운용실적을 공시하여야 한다.

교육시간

• 34, 45, 16: 못되먹은 상사 - 상사가 손님과 매일 싸우(45) 고 십하고 욕도 한다. 교육이 필요하다.

교육 구분	대상	교육 시간
직무 교육	중개보조원	3~4시간
실무 교육	임원, 사원, 분사무소 책임자, 소속 공인중개사	45시간
연수 교육	개업 공인중개사, 소속 공인중개사	16시간 이상

거래정보 사업자

• 거래정보 사업자는 IT 기업이라 젊은 직원이 많음 → 조선(500) 의 2-30 대에게 3월 은 1년 에 한번있는 데이트 시즌
  • 500명 이상, 2개 시도에서 30인 이상 개업공인중개사가 가입, 이용신청 해야한다.
  • 3개월동안 규정 만들어야한다.
  • 1년안에 영업 안하면 취소된다.

부동산 공법

계획/구역/사업 비교

구분	구역 지정권자	수립·입안권자	승인·결정권자	계획 주기	타당성 검토 주기	주민공람 (이상)
광역도시계획	도지사 / 국토교통부장관	시장·군수 (3년→도지사) / 시·도지사 (3년→국토교통부장관)	도지사 / 국토교통부장관	-	5년	-
도시·군기본계획	-	시장·군수 (인구 <10만,비수도권,광역시인접X 면 안짜도됨)	도지사 / 대도시 이상 자체승인	20년	5년	-
도시·군관리계획	-	시장·군수 / 도지사 / 국토교통부장관	도지사 / 대도시 이상 자체승인	-	5년	14일
지구단위계획	시장·군수 / 도지사 / 국토교통부장관	구역지정자	구역지정자	-	-	14일
리모델링 기본계획	-	대도시 시장 (50만 이상)	도지사 / 특례시 이상 (100만 이상) 자체승인	10년	5년	14일
도시, 주거환경 정비기본계획	-	시장	도지사 / 대도시 이상 자체승인	10년	5년	14일
도시, 주거환경 정비계획	시장·군수 (요청가능)	시장·군수·구청장	시장·군수	-	-	30일
도시개발사업	대도시 시장 이상 (요청가능)	지정권자	지정권자	-	-	14일
재개발, 재건축 사업시행계획	-	시행자 (조합, 토지등 소유자, 시장·군수·구청장)	시장·군수·구청장	-	-	-
주택건설사업계획	-	시행자 (조합, 등록사업자)	시장·군수 / 도지사 / 국토교통부장관	-	-	-
도시·군계획시설사업	-	시장·군수 / 도지사 / 국토교통부장관	도지사 / 대도시 이상 자체승인	-	-	14일
성장관리계획	시장·군수	시장·군수	자체승인	-	5년	14일
시가화 조정구역	시·도지사 / 국토교통부장관	-	-	-	-	-
개발밀도관리구역	시장·군수	-	-	-	-	-
기반시설부담구역	시장·군수	-	-	-	-	14일
도시자연공원구역	시·도지사, 대도시 이상 시장	-	-	-	-	14일
건축물 용도 신고/허가권자	-	-	시장·군수·구청장	-	-	-

주민이나 이해관계인이 도시·군관리계획의 입안을 제안하는 경우

• 입안권자는 제안일로부터 45일 이내에 그 반영 여부를 제안자에게 통보해야 하고, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일 연장할 수 있다.

시가화 조정구역

• 기간: 5년~20년
• 원칙적으로 다음 허가대상 외 개발금지
  • 농업, 임업, 어업용 건축물을 건축
  • 마을 공동시설, 공익 시설, 공공 시설, 광공업
  • 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취

입지규제최소구역으로 지정가능한 지역

• 도심 생활권 중심지역
• 도시경제 기반형 활성화 계획을 수립하는 지역
• 세 개 이상의 노선이 교차하는 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역
• ‘주거환경정비법’에 따른 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역
• 도시첨단산업단지
• 소규모주택정비사업의 시행구역
• 근린재생형 활성화계획을 수립하는 지역

성장관리계획

• 도시 외 지역 (녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연 환경 보전 지역)
• 내용
  • 기반 시설의 배치와 규모
  • 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률
  • 건축물의 배치, 형태, 색채, 높이
  • 환경관리 및 경관계획

지구단위계획

• 의무적 지정대상
  • 정비구역 및 택지 개발 지구에서 시행되는 사업이 끝난 뒤, 10년이 지난 지역 (‘정택이’10년)
  • 다음 지역중 30만 제곱미터 이상의 지역
    • ‘시가화’(3) 조정 구역 또는 공원에서 해제되어, 녹지 지역으로 지정되지 않고 개발 계획이 수립되는 지역
    • 녹지 지역에서 주거지역, 상업지역, 또는 공업지역으로 변경되는 지역
• 필수 포함 사항
  • 기반 시설의 배치와 규모
  • 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이의 최저한도 및 최고한도
• 선택 포함 사항
  • 용도지역이나 용도지구의 세분화 또는 변경 사항
  • 기존의 용도 지구를 폐지하고, 건축물이나 시설의 용도, 종류, 규모의 제한을 대체하는 사항
  • 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 개발 및 정비를 위해 구획된 일단의 토지의 규모와 조성 계획
  • 건축물의 배치, 형태, 색채, 건축선에 관한 계획
  • 환경 관리 계획 및 경관 계획
  • 교통 처리 계획
• 효력
  • 도시지역, 도시 외 지역: 건폐율 150%, 용적률 200% 완화
  • 도시지역 추가 완화: 높이 120%, 아파트 및 연립주택 건축 허용
  • 구역이 고시되고 3년이내에 계획이 결정, 고시 안되면 실효
  • 계획이 고시되고 5년이내에 착수하지 않으면 실효

용적률, 건폐율

구분	암기내용
주거지역
1종 전용	오~일공 전용 → 510 (건폐율 50%, 용적률 100%)
2종 전용	이공계 전용은 오… 돈을 잃오 → 515 (건폐율 50%, 용적률 150%)
1종 일반	1종 보통따면 60세에도 월 200번다 → 620 (건폐율 60%, 용적률 200%)
2종 일반	이종 격투기 625 참전용사 → 625 (건폐율 60%, 용적률 250%)
3종 일반	삼촌 어서 오삼 → 53 (건폐율 50%, 용적률 300%)
준주거	상업지역으로 바뀌면서 돈 많이 벌어서 BMW 750 → 750 (건폐율 70%, 용적률 500%)
상업지역
중심상업	중 → 구(9) 1500 (교통비 시작)
일반상업	일 → 파(8) 1300
유통상업	통 → 발(8) 1100
근린상업	근 → 출(7) 900
공업지역
전용공업	BMW730 (건폐율 70%, 용적률 300%)
일반공업	BMW735 (건폐율 70%, 용적률 350%)
준공업	BMW740 (건폐율 70%, 용적률 400%)
녹지·관리·농림·자연환경보전
기본	2080 (건폐율 20%, 용적률 80%)
자연녹지·생산녹지	자연(이) 생산(한) 녹지 → 200세까지 산다 (건폐율 20%, 용적률 100%)
계획관리	(몸무게) 계획 관리 → 40kg~100kg 사이에서 관리 (건폐율 40%, 용적률 100%)
개발진흥지구	당구 실력 개발을 진흥
도시 외 지역	400 놓고 친다 (건폐율 40%, 용적률 100%)
자연녹지지역	자연의 무림 고수들이 있으므로 300으로 낮춰서 친다 (건폐율 30%, 용적률 100%)
수산자원보호구역	광어는 사팔뜨기 → 48 (건폐율 40%, 용적률 80%)
자연공원	60대 어르신들이 점100 고스톱 치고 있다 (건폐율 60%, 용적률 100%)
취락지구	어르신들이 모여서 환갑잔치 → 60 (건폐율 60%)
산업단지	산업단지 내에 사장님들은 G80 타고 다닌다 → 건폐율 80%
농공단지	농대, 공대가면 운(7)을 잃오(15) → 715 (건폐율 70%, 용적률 150%)

도시·군계획시설사업

• 민간시행자의 의무
  • 사업비의 20% 범위에서 이행보증금 예치.
  • 토지 (국,공유지 제외) 토지 소유자의 2분의 1 이상, 면적의 3분의 2 이상 동의
  • 사업 시행 면적의 100분의 10 미만에서 감소된 경우, 지정권자의 변경인가를 받을 필요가 없다.
• 효력
  • 20년동안 유효 (‘시설’(2))
  • 10년동안 실시계획인가를 받지 않을때 지목이 ‘대’인 토지는 매수청구 가능
  • 6개월안에 매수의무자는 ‘매수여부결정’(6)하여 시장·군수에게 통보
  • 2년안에 ‘매수’(2)

개발행위허가

• 원칙적으로 시장·군수가 허가권자이나 조례에 따라 구청장도 가능.
• ‘허가·불허가’(5) 처분은 15이내에 회답.
• 준공 검사가 필요한 경우
  • 건축물의 건축
  • 공작물의 설치
  • 토지의 형질 변형
  • 토석의 채취
• 허가 제한: 최대 3년 + (연장 최대 2년)

기반시설 (‘기반’(2), 구역해제만 ‘1’(숫자의 ‘기반’))

• 개발밀도관리구역
  • 용적률 최대한도의 50% 범위에서 강화
  • 절차: 지방도시계획위원회 심의 (만 하면됨)
• 기반시설부담구역
  • 1년이내 설치 (미설치시 구역 해제)
  • 지정
    • 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도보다 20% 이상 증가한 지역
    • 전년도 인가 증가율이 해당 시·군·특별자치도의 인구 증가율보다 20% 이상 높은지역
  • 부과
    • 대상: 200㎡를 초과하는 건축물의 신축·증축
    • 시장·군수가 부과
    • 물납 가능
    • 건축허가를 받은 날로부터 2개월 이내 부과
    • 사용승인 신청 전 납부

도시개발사업/정비사업/리모델링

단계	내용	도시개발사업 (도시개발법)	재개발·재건축 사업 (도시정비법)	리모델링 사업 (주택법)
1	구역지정	계획 수립 및 구역 지정	정비기본계획 및 구역 지정	-
2	주체 형성	환지: (원칙) 조합, 토지등 소유자 수용: 민간,지자체, 공공기관,공사	조합 (추진위원회 → 조합, 과반 동의로 지자체,공사와 공동시행가능) 20인 미만 토지등소유자	조합 설립
3	인허가	실시계획 인가	사업시행계획 인가	사업계획승인
4	처분계획	환지: 환지계획 인가	환지계획인가 관리처분계획 인가	세대수 증가형일 때 사업계획승인에 권리변동계획 포함
5	공사/완료	환지: 60일내 환지처분 공고 (다음 날 소유권 취득, 14일내 등기) 수용: 소유권 이전고시 (다음 날 소유권 취득)	환지: 지체없이 환지처분 공고 (다음 날 소유권 취득) 관리처분: 소유권 이전고시 (다음 날 소유권 취득)	-

도시 개발 사업

• 규모
  • 주상이 자생하며 혼자(1), 공3업 하고 외곽30곳을 돌았다.
  • 주거지역 및 상업지역: 1만 제곱미터 이상
  • 자연 녹지지역: 1만 제곱미터 이상
  • 생산 녹지지역: 1만 제곱미터 이상
  • 공업지역: 3만 제곱미터 이상
  • 도시지역 외: 30만 제곱미터 이상
• 공기업 혹은 영리법인은 도시 개발 구역 지정을 제안할수 있다.
  • 국가, 지방자치단체, 조합은 못한다.
• 토지부담률
  • (보류지면적 - 시행자 무상귀속면적) / (환지계획구역면적 - 시행자 무상귀속면적)
  • 원칙적으로 50% 초과 못하나, 지정권자 인정시 60% 까지 가능.
  • 토지소유자 3분의2 동의시, 제한 없음.
• 환지시 ‘청산금소멸’(5)시효: 환지처분공고일/소유권이전고시일 의 다음날로 부터 5년
• 구역지정 효력
  • 2년간 개발 ‘계획’(2) 수립하지 않으면 그 다음날 구역 지정 해제(330만 제곱미터 이상은 5년)
  • 3년간 실시계획인가받지 않으면 그 다음날 구역 지정 해제 (‘미인가’(3))(330만 제곱미터 이상은 5년)
• 비용 부담에 대해 대도시 시장과 시,도지사 간의 협의가 성립되지 않는 경우, 행정안전부 장관의 결정에 따른다.
• 시행자를 변경할수 있는 경우
  • 1년간 실시 계획 인가 신청을 하지 않을때
  • 2년간 사업을 착수하지 않을때
  • …
• 환지 방식으로 지방자치단체, LH, 지방공사가 시행 가능한 경우
  • 토지등 소유자 2분의 1 이상, 전체 면적 3분의 2 이상 동의
  • 도시·군계획시설사업과 병행하여 시행할 필요가 있는 경우
  • 도시개발구역이 공고되고 1년 이내에 조합의 설립인가를 신청하지 아니한 경우
• 환지 방식으로 (외부감시받는) 신탁업자가 시행 가능한 경우
  • 토지등 소유자 2분의 1 이상, 전체 면적 3분의 2 이상 동의

정비사업

• 지분형주택: 주거전용면적 60제곱미터 이하
• 토지 등 소유자
  • 주거 환경 개선 사업, 재개발 사업: 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자 (지상권자는 현금청산)
  • 재건축 사업: 건축물 및 부속토지의 소유자
• 재건축 사업에서 매도 청구
  • 사업 시행 계획 인가 고시 후, 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 자, 시행자 지정에 동의하지 않은 자에게 동의 여부 회답을 촉구.
  • 촉구 받은 날로부터 2개월 이내에 회답 없을시, 동의하지 않음으로 간주.
  • 회답 만료 기간으로부터 2개월 이내에 매도 청구 가능.
• 분양 신청
  • 사업시행계획인가 → 분양통지 (90+30일) → 분양신청 (30~60+20일) → 관리처분계획 공람,열람(30일, 타당성 검증시 60일) → 시장·군수·구청장 인가 여부 통보 (30일) → ‘분양신청을하지않은’(9) 토지등 소유자와 협의(90일) → 수용재결/매도청구소송(60일)
• 정비구역의 해제
  • 정비 예정 구역이 ‘예정일’(3)로부터 3년이 지날 때까지 지정 신청하지 않은 경우
  • 토지등 소유자가 시행하는 재개발 사업에서, 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 5년이 되는 날까지 ‘사업 시행 계획 인가를 신청’(5어절) 하지 않은 경우
  • 조합이 재개발, 재건축을 추진할때 다음의 경우
    • 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 2년이 되는 날까지 조합 설립 ‘추진’(2) 위원회의 승인을 신청하지 않은 경우
    • 추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 ‘조합’(2) 설립 인가를 신청하지 않은 경우.
    • 조합 설립 인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 ‘사업 시행 계획’ (3어절) 인가를 신청하지 않은 경우.
• 조합에서 결정하는 주요 사항 (3분의 2 찬성)
  • 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항
  • 사업 구역 및 규모 변경에 관한 사항
  • 비용 분담 및 조합원 부담에 관한 사항
  • 조합원의 비용분담 비율 및 조달 방법
  • 시공 및 계약 관련 핵심 사항시공자, 설계자의 선정 및 계약 내용의 변경
  • (그 외는 과반 찬성 필요)

조합원 지위 (입주권) 취득 기한

사업 종류	투기과열지구 아닌 지역	투기과열지구
재건축	소유권 이전고시 전까지	조합설립인가 신청 전
재개발	소유권 이전고시 전까지	관리처분계획인가 신청 전

리모델링

• 대수선
• 각 세대의 주거전용면적의 30% (85 제곱미터 이하는 40%) 이내 증축 (‘각세대’(3), ‘85이하’(4))
• 증축 가능 면적을 합산한 면적 범위에서 세대수를 15% 증가시키는 증축 (‘세대수증가’(5))
• 수직으로 증축하는 경우, 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우에는 3개층, 14층 이하인 경우에는 2개층까지 증축가능.
• 리모델링 허가 동의
  • 전체 리모델링: 구분 소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상, 각 동별 2분의 1이상
  • 동 리모델링: 4분의 3 이상
• 증축형 리모델링은 시장, 군수, 구청장에게 안전진단 받아야한다.

주택사업

• 등록사업자 (민간)
  • 단독주택, 공동주택의 연간 20개 이상 건설
  • 도시형 생활주택 30세대 이상 건설
  • 1만 제곱미터 이상 대지 조성 사업
• 사업계획승인대상
  • 일반 단독주택, 공동주택 30개 이상 건설
• 승인권자
  • 대지면적 >=10만 제곱미터: 대도시 시장 이상
  • 대지면적 <10만 제곱미터: 시장, 군수
  • 국토교통부장관이 승인권자인 경우
    • 330만 제곱미터 이상의 택지개발사업
    • …
• 사업 계획 승인을 받은 날로부터 5년 이내에 착공 (‘최초착공은’(5))
  • 공구별 분할시행에 따른 사업 계획 승인을 받은 경우
    • 최초 착공 공구: 5년 이내 (‘최초착공은’(5))
    • 다른 공구: 최초 착공 신고일로부터 2년 이내 (‘다른’(2))
  • 1년 범위에서 착수기간 연장 가능
• 시장·군수·구청장은 사용검사신청을 받고 15일 이내에 실시해야한다.
• 사용검사후, 전체 대지면적의 <5% 를 매도청구 가능

조합 비교

구분	도시개발조합	재개발조합	재건축조합	지역·직장주택조합	리모델링주택조합
조합원의 기본 성격	토지소유자	토지 또는 건축물의 소유자나 지상권자	건축물 및 그 부속토지의 소유자	무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택자 등	공동주택·복리시설 소유자
조합원 거주요건	-	-	-	지역주택조합의 경우, 조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 거주, 투기과열지구는 1년 이상 거주	-
추진위원회	-	5명 이상 (위원장 1명 포함)	5명 이상 (위원장 1명 포함)	-	-
사용권원확보	-	-	-	조합원모집신고전 사용권원 50% 이상 조합설립인가시 사용권원80%, 소유권15% 이상	-
조합원	7명 이상	-	-	20명 이상	-
설립인가	지정권자	시장·군수·구청장	시장·군수·구청장	시장·군수·구청장	시장·군수·구청장
대의원회 설치 기준	50인 이상이면 둘 수 있음	100인 이상이면 두어야 함	100인 이상이면 두어야 함	-	-
대의원 수	조합원 10분의 1 이상	조합원 10분의 1 이상	조합원 10분의 1 이상	-	-
금고 이상의 형	다음 날부터 임원 자격 상실	그 날부터 임원 자격 상실	그 날부터 임원 자격 상실	-	-

조합 동의율

사업 유형	인원 동의	면적 동의	각 동별 동의	암기
도시개발조합	2분의 1 이상	3분의 2 이상	-	2132
재개발	4분의 3 이상	2분의 1 이상	-	4321
재건축 (주택단지)	전체 70% 이상	70% 이상	과반	lucky + 각동 과반
재건축 (주택단지 아닌 지역)	4분의 3 이상	3분의 2 이상	-	4332
전체 단지 리모델링	3분의 2 이상	-	과반	3221
동 리모델링	3분의 2 이상	-	3분의 2 이상	-

조합 임원

항목	도시개발	재개발	재건축
조합장	1명	1명	1명
이사	1명 이상	100인 이하 → 3명 이상 100인 초과 → 5명 이상	100인 이하 → 3명 이상 100인 초과 → 5명 이상
감사	1명 이상	1명 이상	1명 이상
임원 소유조건	토지소유자	토지·건축물 5년 이상 소유	토지·건축물 5년 이상 소유
임원 거주조건	-	3년 중 1년 이상 거주	3년 중 1년 이상 거주
조합장 거주조건	-	선임된 날 ~ 관리처분계획인가	선임된 날 ~ 관리처분계획인가
총회 소집 요구	조합원 1/5 이상	조합원 1/5 이상 또는 대의원 2/3 이상	조합원 1/5 이상 또는 대의원 2/3 이상

경미한 변경

• 도시개발
  • 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우
  • 토지 또는 건축물 소유자(체비지인 경우 시행자 또는 매수자)의 동의에 따라 환지 계획을 변경하는 경우
  • 편입 또는 제외되는 면적이 각각 3만 제곱미터 미만인 경우
  • 토지의 편입이나 제외로 인하여 환지방식이 적용되는 면적이 종전보다 100분의 10 미만 증감하는 경우
  • 개발구역 면적의 10% 미만이 변경되는 경우.
  • (중대한 변경: 사업 시행 지구를 분할하거나 분할된 사업 시행 지구를 통합하는 경우)
• 정비사업
  • 공동 이용 시설에 대한 설치 계획을 변경하는 경우
  • 정비 사업의 계획 기간을 단축하는 경우
  • 사회 복지 시설 및 주민 문화 시설 등에 대한 설치 계획을 변경하는 경우
  • 구체적으로 명시된 정비 예정 구역 면적의 20% 를 변경하는 경우
  • 정비 사업의 시행을 위하여 필요한 재원 조달에 관한 사항을 변경하는 경우

분양가상한제

• 직전월 부터 12개월간 아파트 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과 (‘아파트분양가격상승률초과’(12), ‘물가’(2))
• 3개월간 주택 매매 거래량이 전년 동기대비 20% 이상 증가 (‘거래량’(3), ‘전년’(2))
• 직전월 부터 2개월간, 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 (85 제곱미터 이하) 의 월 평균 청약 경쟁률이 모두 10대1을 초과 (2*5=10)

투기과열지구

• 직전월 부터 2개월간, 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 (85 제곱미터 이하) 의 월 평균 청약 경쟁률이 모두 10대1을 초과 (‘국민주택규모청약경쟁’(10))
• 직전월 주택 분양 실적이 전달보다 30% 감소 (‘분양률’(3))
• 직전월부터 6개월간 건축허가 건수가 직전연도보다 급격하게 감소 (‘건축허가건수’(6))
• 주택 보급률이 전국 평균 이하
• 자가 주택 비율이 전국 평균 이하

조정대상지역

• 과열지역
  • 직전월부터 3개월간의 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역
  • 직전월부터 주택 공급이 있었던 2개월간 해당 지역의 월별 평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과했거나, 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 주택의 청약 경쟁률이 모두 10대1을 초과한 지역 (2*5=10)
  • 직전월부터 3개월간의 분양권 전매 ‘거래량’(3)이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역
  • 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
• 위축지역
  • 6개월간 평균 주택가격상승률이 마이너스 1% 이하인 지역으로 다음에 해당하는 지역 (‘조정대상지역’(6))
  • 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매’거래량’(3)이 직전연도의 같은 기간보다 20% 이상 ‘감소’(2)한 지역
  • 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 ‘미분양’(3)주택의 수가 직전연도의 같은 기간보다 2배 ‘이상’(2)인 지역

분양권 전매제한

• 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제
• ‘수도권’(3) 3년
• 지방 1년 (‘fat’(1))
• 입주자로 선정된 날부터 기산
• 상속은 가능
• 예외 (원칙적으로 사업주체의 동의가 필요함)
  • 세대원 전원이 사정에 의해 다른 시, 군, 또는 해외로 이사 (수도권 이전 제외)
  • 2년 이상 해외에 체류
  • 실직, 파산, 신용불량
  • 경매, 공매
  • 배우자에게 증여
  • 이혼 후 재산분할로 인하여 주택을 배우자에게 이전하는 경우

국토교통부장관만 지정하는 것들

• 개발제한구역 (aka 그린벨트)
• 조정대상지역
• 분양가상한제

필요한 경우 국토교통부장관이 지정할수 있는 것들

구분	지정권자 관련 특징
개발행위허가제한	시장·군수도 지정 가능
토지거래허가	시·도지사도 지정 가능 (둘 이상의 시·도에 걸친 경우)
시가화조정구역	원칙적으로 시·도지사
투기과열지구	시·도지사도 지정 가능
입지규제최소구역	원칙적으로 대도시 시장 이상

원칙적으로 지방자치단체가 승인하나 국토교통부장관의 승인이 필요한 경우

구분	지정·입안 관련 특징
광역도시계획	시·도지사의 요청 혹은 방치
주택개발사업	330만㎡ 이상의 택지개발사업
도시·군관리계획	• 필요한 경우 • 둘 이상의 시·도에 걸친 경우 • 시·도지사의 방치
도시·군계획시설사업	• 도시·군관리계획 직접 입안 시 • 국가계획 • 둘 이상의 시·도에 걸친 경우
도시개발사업	• 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 • 공공기관의 장 또는 정부출연기관의 장이 30만㎡ 이상, 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안한 경우 • 도지사, 대도시 이상 시장의 협의가 결렬된 경우

채권

채권	상환기간	발행자	승인권자	기타
도시·군계획시설채권	10년 이내 (‘도시·군계획시설채권’(10))	지방자치단체	-	지방공사 발행 불가
토지상환채권	-	시행자	지정권자	• 기명식 발행 • 발행 규모: 조성되는 토지·건축물 면적의 1/2 이하 • 민간 시행자는 발행 시 지급보증 필요
도시개발채권	5~10년 (‘도시개발채권상환기간’(10))	시·도지사	행정안전부장관	• 전자등록 또는 무기명 발행 • 소멸시효: 원금 5년 / ‘이자’ 2년 • 매입필증 5년 보관
주택상환사채	3년 이내 (주우택)	LH, 등록사업자	국토교통부장관	• 기명식 발행 • 원칙적으로 양도·중도해약 불가 • 등록사업자: 자본금 5억 원 이상

주택 구분

종류	특징
다중주택	3층 이하, 취사 불가, 1개 동 660㎡ 이하, 학생·직장인 대상, 주인 1명
다가구주택	3층 이하, 취사 가능, 1개 동 660㎡ 이하, 가구 단위, 주인 1명
공관	건축법상 단독주택, 주택법상 준주택
아파트	5개 층 이상
연립주택	1개 동 660㎡ 초과, 4개 층 이하
다세대주택	1개 동 660㎡ 이하, 4개 층 이하
기숙사	건축법상 공동주택, 주택법상 준주택

세대구분형 공동주택

구분	신축형	기존주택 리모델링형
기본 개념	세대별 독립생활 가능하나 구분된 공간 일부는 구분소유 불가	기존 주택을 세대구분형으로 변경
욕실·부엌·현관	각각 별도 설치	-
주거전용면적	14㎡ 이상	-
세대 간 경계	연결문 또는 경량구조 경계벽	-
단지 전체 면적	세대구분 공간 합계가 전체 주거전용면적의 1/3 이하	-
단지 전체 호수	전체 호수의 1/3 이하	전체 호수의 1/10 이하
세대 수	-	2세대 이하
동별 비율	-	동별 1/3 이하

자산전문영교근주 시설군 중 특이한 시설군

시설	시설군
자원순환 관련 시설	산업 등 시설군
운동시설	영업시설군
교정시설	주거·업무시설군
국방·군사시설	주거·업무시설군

용도 변경 허가/신고

항목	내용
상위군으로 이동	시장·군수·구청장에게 허가
하위군으로 이동	시장·군수·구청장에게 신고
같은 시설군 안에서 이동	건축물대장 기재내용만 변경신청

건축허가/신고

항목	내용
허가권자	시장·군수·구청장
도지사 사전승인 (특별시·광역시 면제)	21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상
일반 건축 허가 유효기간	2년 + 1년
일반 건축 허가 제한기간	2년 + 1년
개발행위허가 제한지역 허가 제한기간	3년 + 2년
건축신고	소규모 건축·대수선 등
신고 효력기간	1년
현장검사	7일 이내

조경

• 면적 200 제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 ‘조경’(2)등의 조치를 조례에 따라 하여야함.
• 단, 다음은 조치를 하지 않아도 된다.
  • 대지가 5000 제곱 미터 미만의 공장
  • 연면적 합계 1500 제곱미터 미만의 공장
  • 연면적 합계 1500 제곱 미터의 주거지역 및 상업지역이 아닌 지역의 물류시설
  • 축사
  • 가설건축물
  • 녹지지역의 건축물

다중이용건축물

• 16층 이상
• 5천 제곱미터 이상
  • 문화 및 집회시설(동물원, 식물원 제외)
  • 종교시설
  • 의료시설 중 종합병원
  • 판매시설
  • 운수시설 중 여객용 시설
  • 숙박시설 중 관광숙박시설

공개공지

• 공개공지 등은 대지면적의 100분의 10 이하 범위에서 건축 조례로 정한다.
• 공개공지 등 설치시, 용적률과 높이제한을 1.2배 이하 범위에서 완화된다.
• 상업지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반주거지역 (상준일)
• 5천 제곱미터가 넘는 다음 건물에 설치해야한다.
  • 문화 및 집회시설
  • 종교시설
  • 업무시설
  • 판매시설 (농수산 유통시설은 제외)
  • 운수시설 중 여객용 시설
  • 숙박시설

철거

항목	기준
신고 대상	시장·군수·구청장
신고 시기	철거 예정일 3일 전까지
재해 등 멸실	30일 이내 멸실신고

공작물 축조 신고

공작물	기준
담장	2m 초과시
광고탑	4m 초과시
철탑·굴뚝	6m 초과시
고가수조	8m 초과시
기계식 주차장	8m 이하시 ※ 초과 시 건축물
지하대피호	30㎡ 초과시

건축협정

• (기출) 건축 협정
  • 건축물의 소유자 전원 동의 필요
  • 인가 절차 필요
    • 건축협정 체결 대상 토지가 둘 이상의 자치단체에 걸치는 경우 건축협정 체결 대상 토지면적의 과반이 속하는 건축협정인가권자에게 인가를 신청할 수 있다.
    • 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정을 폐지하려는 경우 협정체결자 과반수의 동의를 받아 건축협정인가권자의 인가를 받아야 한다.
• 통합하여 적용할수 있는 규정
  • 건폐율
  • 대지의 조경
  • 대지와 도로와의 관계
  • 지하층의 설치
  • 부설주차장의 설치
  • 개인하수처리시설의 설치
  • (용적률은 통합하여 적용할수 없음)

구조안전 확인

대상	기준
층수	2층 이상 ※ 목구조 3층 이상
연면적	200㎡ 이상 ※ 목구조 500㎡ 이상
높이	13m 이상
처마높이	9m 이상
기둥 간 거리	10m 이상
지진구역	국토교통부령 지정 구역
문화유산	보존 가치가 있는 건축물
주택	단독주택·공동주택

이행강제금

위반	기준
무허가 건축	100%
용적률 초과	90%
건폐율 초과	80%
미신고 건축	70%

특별건축구역

• 조화롭고 창의적인 건축물 조성을 통해 도시 경관을 개선하고 건설 기술을 향상하기 위해 지정한다.
• 다음을 적용받지 않는다.
  • 조경
  • 건폐율
  • 용적률
  • 공지
  • 높이
• ‘도로법’에 따른 접도구역은 특별건축구역으로 지정될 수 없다.
• 특별건축구역에서 ‘주차장법’에 따른 부설주차장의 설치에 관한 규정은 개별 건축물마다 적용하지 않고 통합하여 적용할 수도 있다.
• 특별건축구역을 지정한 경우에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시·군 관리 계획의 결정이 있는 것으로 본다.

도시형생활주택

• 도시형 생활주택: 국민주택규모 (전용 85 제곱미터 이하)
  • 소형주택: 60 제곱미터 이하, 독립된 주거 가능, 지하층 세대 없음.
  • 단지형 연립주택: 5개 층까지 건축 가능.
  • 단지형 다세대주택: 5개 층까지 건축 가능.

농지

항목	농지	농지 아님
전·답·과수원	O
지목이 전·답·과수원이 아니면서 경작·재배 기간 3년 미만		O
초지		O
다년생식물 재배지	O
실제 농작물 경작지	O
산지전용허가 없이 임야를 경작지로 사용		O
개량시설 부지	O
농축산물 생산시설 부지	O

농업인

• 농업은 하늘(천)의 뜻이 중요하고 궂은(9) 일이고, 비닐하우스 안에서 베스킨라벤스(33) 먹으면서 일해도 연 120만원 밖에 못벌수도 있고, 축산은 한부대 (12) 끌고 다니면서 ‘2-10-100-1000-쉽(10)군’!
  • 1천 제곱미터 이상의 농지에서 경작하는 자
  • 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
  • 330 제곱미터 이상의 고정식 온실, 버섯 재배사, 비닐하우스 등 설치 후 농작물/다년생식물 재배
  • 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
  • 축산업
    • 대가축 2두 (소, 말), 중가축 (개, 돼지, 염소) 10두, 소가축 (토끼, 고슴도치) 100두, 가금 1천수, 꿀벌 10군 이상 사육
    • 1년 중 120일 이상 축산업 종사
• 농업법인: 3분의 1이상이 ‘농업인’(3)이어야한다.
• 자경: 농업인 또는 농업법인이 농작업의 2분의 1이상을 자기노동력으로 경작 또는 재배.

농지소유 예외

• 국가
• 지방 자치 단체
• 연구, 학습용
• 주말, 체험 영농 (농업진흥지역 외의 농지를 세대원 합쳐서 1천 제곱미터 (하늘(천)) 미만 소유 가능)
• 상속 (1만 제곱미터(꽉채워서 만) 까지만 소유 가능)
• 8년 이상 농업경영(4)을 한 후 이농(2)한뒤 해당 농지를 계속 소유 (1만 제곱미터(꽉채워서 만) 까지만 소유 가능)
• 농지 전용 허가를 받거나 농지 전용 신고를 한 경우
  • 농지 전용: 농지를 주택, 공장, 상가 등 다른 용도로 사용
• 농지 전용 협의를 마친 농지
• 농지를 임대, 무상사용하게 하는 경우, 해당 기간 동안 소유 가능

농지취득증명서

• 발급자: 시장, 구청장, 읍장, 면장
• 발급 예외
  • 국가나 지방 자치 단체
  • 상속
  • 담보 농지 취득
  • 농지 전용 협의를 마친 농지
  • 합병으로 취득
  • 공유 농지의 분할

농지전용 허가면제

• 농지 전용 협의를 거쳤거나, 협의 대상에서 제외된 농지
• 불법 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우
• 하천 관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하는 경우

농지전용 신고대상

• 농, 어업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통 가공 시설
• 놀이터, 마을회관등 공동생활 편의시설
• 농수산 관련 연구시설과 양어장, 양식장등 어업용 시설

농지위탁경영

• 전부 위탁경영 가능한 경우
  • 병역법에 따라 징집 또는 소집된 경우
  • 3개월 이상 치료가 필요한 경우
  • 학교에 다니는 경우
  • 선거에 의한 취임 등 공직에 취임한 경우
  • 3개월 이상 국외 여행을 하는 경우
  • 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 경우
  • 교도소, 구치소, 보호감호소에 수감 중인 경우
  • 농업법인을 청산하는 경우
• 일부 위탁 경영 가능한 경우 (농업법인은 일부 위탁 경영 못함)
  • 최소한 작목별로 주요농작업의 1/3 이상 또는 1년 중 30일 이상을 직접 영농에 종사.

농지 처분명령

• 시장, 군수, 구청장이 6개월 이내에 처분할 것을 명하는 것.
• 처분 명령이 내려지는 경우
  • 부정하게 농지 취득 자격 증명을 받아 농지를 소유한 경우
  • …
• 한국 농어촌 공사에 매수 청구 가능.

대리경작

• 수확량의 100분의 10 을 수확일로부터 2개월내에 소유권이나 임차권자에게 토지 사용료로 지급해야한다.

농지 임대차, 사용 대차

• 서면 계약이 원칙.
• 임대차 계약은 등기가 없는 경우에도 시, 구, 읍, 면장의 확인을 받고 농지를 인도 받으면, 다음날부터 대항력이 생김.
• 정당한 사유없이 농업경영에 사용하지 않으면 시장, 군수, 구청장은 임대차 종료를 명할수 있음.
• 기간은 3년 이상 (다년생식물 재배 혹은 고정식 온실, ‘비닐하우스’(5)에서 재배 하는 경우 5년 이상)
  • (‘농지임대차’ 5글자니까 5년, ‘임대차’ 3글자니까 3년)
  • 기간을 정하지 않은 경우 3년 (혹은 5년)
  • 예외
    • 질병, 징집, 취학등의 불가피한 사유시 <3년 가능
    • 국유재산인 농지: 임대차 <3년 가능

농지대장

• 시, 구, 읍, 면장이 관리
• 지번, 지목 + 농업진흥지역 여부 등 추가적으로 기재
• 시, 구, 읍, 면장은 농지전용허가로 농지에 해당하지 않게 된 경우, 해당 농지대장을 편철하여 10년간 보존해야함.
• 농지소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약이 체결된 경우 그날부터 60일 이내에 시, 구, 읍, 면장에게 농지대장의 변경을 신청해야함.

농지전용 행정형벌

구분	처벌
농업진흥지역 밖의 농지를 농지전용허가 없이 전용한 자	3년 이하의 징역 또는 토지가액의 50% 이하의 벌금
농업진흥지역의 농지를 농지전용허가 없이 전용한 자	5년 이하의 징역 또는 토지가액 이하의 벌금

지적법

지적공부

구분	종류	주요 사항	지목 포함 여부
대장	토지대장·임야대장	소재, 지번, 소유자, 토지등급, 개별공시지가 등	O
대장	공유지연명부·대지권등록부	소유자별 지분율	X
도면	지적도·임야도	색인도·제명·축척·도곽선	O
좌표부	경계점좌표등록부	부호·부호도·좌표	X
지상경계	지상경계점등록부	사진·위치 설명도·표지	O (실제 지목, 공부상 지목 둘다 기재)

지적공부 통지

경우	통지기한
토지 표시 변경 등기가 필요한 경우	15일 이내
토지 표시 변경 등기가 필요하지 않은 경우	7일 이내

경계점좌표등록부

항목	내용
대상지역	도시개발사업 등 지적확정측량 지역, 축척변경 지역
일반 축척	1/500
도면 제목	제목 뒤 (좌표)
도면 하단	「이 도면에 의하여 측량할 수 없음」
면적 결정	좌표면적계산법에 따라 ㎡ 이하 1자리
경계 복원	지상경계점등록부를 활용하여 정밀 복원
임야도	경계점좌표등록부를 갖춘 경우가 없음

지적도면

사항	정리
지적도면 직인	원칙적으로 지적소관청 직인 날인
전산 관리 도면	정보처리시스템 이용 시 직인 날인 예외
도면번호 표시	지적도·임야도·경계점좌표등록부
도면번호 형식	제○장, 제○호
연속지적도 관리	국토교통부장관
경계점 좌표지역	도면보다 좌표를 기준으로 경계 결정·복원

지번

• 합병시 선순위 지번 사용
• 지번 변경: 지적소 관청 → (요청) → 대도시 시장 이상 → (승인)

지목

• 전답과목,임광염,대공학차주,창도철제,천구유양수,공체유,종사묘잡
• 차문자: 공장용지 장, 주차장 차, 유원지 원, 하천 천
• 잡종지
  • 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐는곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물
  • 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설 등의 부지
  • 여객 자동차 터미널, 자동차 운전 학원 및 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지
  • 공항시설 및 항만시설 부지
  • 도축장, 쓰레기 처리장 및 오물 처리장 등의 부지
• 지목이 ‘대’ 인 경우
  • 과수원에서 주거용 건축물의 부지
  • 목장에서 주거용 건축물의 부지
  • 묘지에서 관리를 위한 건축물의 부지

면적 측정 여부

구분	대상	이유
면적 측정 O	지적공부 복구	면적 확인 필요
	신규등록	새로 등록
	등록전환	임야 → 토지 (축척변경)
	분할	면적 새로 등록
	축척변경	면적 변동 가능
	지적확정측량	사업 후 확정
면적 측정 X	합병	면적 자체는 변하지 않음
	지목변경	용도만 변경
	지번변경	지번만 변경
	경계복원측량	기존 경계를 지상에 복원
	지적현황측량	실제 시설물 위치 표시

끝수

항목	내용	예시
끝수	최소단위 밑의 자리수
끝자리	최소단위의 자리수
끝수가 정확히 5	앞자리가 짝수가 되도록 올림 또는 버림	1.5 → 2, 2.5 → 2
끝수가 5가 아님	일반적인 반올림	0.651 → 0.7
1 미만	1로 올림	0.x → 1

토지의 이동 (기본 60일, 바다로 된 토지만 90일)

토지 이동	주요 내용	신청기한·특징
신규등록	공유수면 매립지 등 새로 조성된 토지 또는 미등록 토지 발견	사유 발생일부터 60일 이내
등록전환	임야대장·임야도 → 토지대장·지적도	60일 이내
분할	1필지를 2필지 이상으로 분리	원칙적으로 기간 제한 없음 / 형질변경에 따른 용도변경은 60일 이내
합병	2필지 이상을 1필지로 합침	원칙적으로 기간 제한 없음 / 공동주택 부지 등은 60일 이내
지목변경	형질변경·용도변경 등	60일 이내
바다로 된 토지 등록말소	토지가 바다로 된 경우	소유자 신청 90일 이내
축척변경	지적도의 축척을 변경	큰 축척으로만 변경
도시개발사업 등	사업 착수·변경·완료 신고	사유 발생일부터 15일 이내
행정구역 명칭 변경	행정구역 개편 등에 따른 정리
등록사항 정정	잘못된 등록사항을 바로잡음

축척변경

순서	단계	내용	주목할 점
1	대상 결정	정밀성 또는 통일성 확보가 필요한 지역	축척변경 대상 지역
2	소유자 동의	토지소유자 동의	2/3 이상
3	위원회 의결	축척변경위원회에서 심의·의결	위원회 의결 필요
4	승인	시·도지사 승인	시·도지사 승인
5	시행 공고	축척변경 시행을 공고	20일 이상 (‘공고’)
6	경계 표시	토지소유자 등이 경계를 표시	공고일부터 30일 이내 (‘선표시’)
7	측량·토지표시 결정	축척변경 측량 및 토지 표시사항 결정	지적공부 정리 등의 정지
8	지번별 조서 작성	축척변경 대상 토지의 지번별 조서 작성	조서 작성
9	청산금 산정	지적소관청이 축척변경위원회에 지번별 ㎡당 금액 제출	시행 공고일 기준
10	청산금 공고·열람	지역별 ㎡당 금액조서 공고·열람	15일 이상 (‘청산금공고’)
11	납부고지·수령통지	청산금 납부고지 및 수령통지	20일 이내 (‘통지’)
12	이의신청	청산금에 대한 이의 제기	지적소관청에 1개월 이내
13	이의 의결	이의신청에 대해 축척변경위원회 의결	1개월 이내
14	청산금 납부	토지소유자가 청산금 납부	6개월 이내
15	청산금 지급	청산금 지급	6개월 이내
16	확정공고	축척·지번별 조서·청산금 조서 등을 공고	확정 단계
17	최종 정리	지적공부 정리 및 등기 촉탁	공부정리 → 등기촉탁

축척변경 예외

항목	내용
시·도지사 승인 불필요	도시개발사업 등 시행지역에서 사업 제외 토지의 축척변경
	합병 대상 토지가 서로 다른 축척의 지적도에 등록되어 있어 축척변경하는 경우
청산 불필요	면적 증감이 오차 범위 이내
	토지소유자 전원 동의

축척변경위원회

항목	내용
위원 수	5명 이상 10명 이하
토지소유자	위원의 1/2 이상
토지소유자 5명 이하	토지소유자 전원을 위원으로 위촉
위촉	지역 사정에 정통한 토지소유자 + 지적 전문지식 보유자
위원장	위원 중 지적소관청이 지명
개의	재적위원 과반수 출석
의결	출석위원 과반수 찬성
심의·의결	시행계획, ㎡당 금액, 청산금 산정, 청산금 이의신청

지적측량기간

구분	측량기간	검사기간
읍·면·동 지역	5일	4일
지적측량기준점 설치 15점 이하	+4일	+4일
15점 초과	4점당 +1일	4점당 +1일
협의·계약 방식	계약기간의 3/4	계약기간의 1/4

지적측량성과 검사

항목	내용
검사기관	시·도지사 또는 지적소관청
검사 제외	경계복원측량, 지적현황측량
지적재조사측량	지적측량수행자에게 의뢰할 수 없음

지적측량 적부심사 (재심사도 국토교통부장관/중앙지적위원회가 같은 기간 수행)

단계	처리
1	청구인·이해관계인 → 시·도지사
2	시·도지사가 30일 이내 조사 후 회부
3	지방지적위원회 심의·의결
4	60일 이내 심의·의결, 30일 추가 연장 가능
5	시·도지사
6	7일 이내 통지
7	청구인·이해관계인

중앙지적위원회

항목	내용
구성	위원장 1명 + 부위원장 1명 포함 5~10명
위원장	국토교통부 지적업무 담당 국장
부위원장	국토교통부 지적업무 담당 과장
임명·위촉	국토교통부장관
위원 임기	위원장·부위원장 제외 2년
간사	국토교통부 지적업무 담당 공무원
개의	재적위원 과반수 출석
의결	출석위원 과반수 찬성
회의 통지	회의 5일 전 서면 통지
위원장 직무대행	부위원장 → 미리 지명한 위원
심의사항	지적기술자 양성, 지적측량기술 연구·개발·보급, 정책·업무개선, 지적기술자 업무정비·징계요구 등
주의	지적재조사 기본계획 수립·변경 → 중앙지적재조사위원회

지상경계

상황	경계 결정
연접 토지 간 높낮이 차이 있음	구조물 등의 하단부
연접 토지 간 높낮이 차이 없음	구조물 등의 중앙
도로·구거 등에 절토 부분 있음	경사면의 상단부
구조물 소유자가 서로 다름	소유권에 따라 지상경계 결정

지적기준점 성과

기준점	열람·등본 발급 신청
지적삼각점	시·도지사 또는 지적소관청
지적삼각보조점	지적소관청
지적도근점	지적소관청

부동산 종합공부

• 토지/건축물의 표시와 소유자에 관한 사항
• 토지의 이용 및 규제에 관한 사항
• 부동산 가격에 관한 사항 (공시지가 - 개별 주택 가격 및 공동 주택 가격 공시내용)
• 열람 및 증명서 발급: 지적소 관청, 읍, 면, 동장

등기

등기가 필요한 경우

구분	내용	핵심
법률행위에 의한 물권변동	매매 등 법률행위로 물권변동	등기해야 물권변동 효력 발생
상속	상속으로 물권 취득	등기 불필요
공용징수	수용 등	등기 불필요
판결	판결에 의한 취득	등기 불필요
경매	경매에 의한 취득	등기 불필요
법률규정에 의한 취득	기타 법률규정	등기 불필요
처분	법률규정으로 취득한 경우라도 처분하려면	등기 필요

주등기, 부기등기

구분	주등기	부기등기
기본 개념	독립적인 등기	기존 등기의 동일성·연장성을 표시
소유권 이전	○	×
소유권을 목적으로 하는 권리 설정	○	×
소유권에 대한 처분제한	○	×
소유권 외 권리의 이전	×	○
소유권 외 권리를 목적으로 하는 권리	×	○
소유권 외 권리에 대한 처분제한	×	○
특약·약정	×	○
등기명의인 표시 변경·경정	×	○
권리 변경·경정 + 이해관계인 승낙 있음	x	○
권리 변경·경정 + 이해관계인 승낙 없음	○	×
일부 말소회복	×	○
전부 말소회복	○	×
환매특약	×	○
권리 소멸 약정	×	○
공유물 분할 금지 약정	×	○
표제부 등기	○	불가
말소등기	○	항상 주등기
가등기	본등기가 주등기이면 주등기	본등기가 부기등기이면 부기등기
가등기 이전	×	부기등기

표제부의 유용

• 불가

등기 신청

주체	등기신청 적격
자연인	의사무능력자·행위무능력자도 당사자능력 인정
시·군·구	가능
읍·면·동·리	불가능
태아	불가능
학교	학교 자체 명의 불가능 (국가, 재단법인)
국립학교	국가 명의
사립학교	재단법인 명의
법인 아닌 사단·재단	대표자·관리인이 사단·재단 명의로 신청
민법상 조합	조합 자체는 불가능 조합원 전원의 명의로 합유등기

단독신청

구분	대표적인 등기
신탁	수탁자가 단독신청
포괄승계인에 의한 등기	상속인이 피상속인에 갈음하여 신청
공유물 분할판결	형성판결이지만 예외적으로 각자의 지분에 대해서 단독신청

대위등기

항목	내용
실제 신청인	대위자
등기완료통지	대위자 + 피대위자인 등기권리자
등기필정보	대위자·피대위자 모두에게 통지하지 않음
구분건물	일부 구분건물 보존등기 시 다른 소유자를 대위하여 표시등기 가능
건물 멸실	소유자가 1개월 내 멸실등기를 하지 않으면 토지소유자가 대위 가능

검인 (시장·군수·구청장)

내용	구분
매매계약서 등	일반적인 등기원인증명
계약에 의한 소유권 이전등기	검인계약서 필요
계약을 원인으로 하는 집행력 있는 판결에 의한 소유권이전	검인 필요
경매·상속·시효취득·수용	검인 불필요
전세권·저당권 설정	검인 불필요
계약해제에 따른 소유권이전등기 말소	검인 불필요
일방 당사자가 국가·지자체	검인 불필요
토지거래허가구역에서 허가증을 받은 경우 검인을 받은 것으로 봄	허가증

등기필정보

주제	내용
의의	새로운 권리자를 확인하기 위한 정보
구성	일련번호 + 비밀번호
교부	새로운 등기권리자에게 교부
지자체가 등기권리자	작성·통지하지 않음
승소한 등기의무자가 단독신청	등기권리자에게 통지하지 않아도 됨
법원 촉탁에 따른 직권보존등기	소유자에게 통지하지 않음
법정대리인 신청	새로운 권리자가 본인이면 법정대리인에게 통지

등기필정보를 첨부하지 않는 경우

경우	이유
등기의무자가 없는 경우	보존등기·상속등기 등
표시등기	표시변경·경정·멸실
집행력 있는 판결	진정성 보장
관공서가 등기의무자인 경우	진정성 보장
관공서 촉탁	진정성 보장

등기필정보의 멸실

방법	내용
재발급	불가
실효신고	타인의 사용 방지
본인 출석	등기의무자 또는 법정대리인
변호사·법무사	위임 확인 서면 첨부
공증	등기의무자 작성 부분 공증 + 부본 첨부로 출석 갈음 가능

인감증명서

항목	내용
소유권 등기명의인이 등기의무자로 신청	인감증명 필요
소유권 가등기명의인의 가등기말소	인감증명 필요
소유권 외 권리자가 등기의무자인데 등기필정보 멸실	인감증명 필요
매매 소유권이전	부동산 매도용 인감증명 필요
유효기간	발행일로부터 3개월

전자신청

전자신청	최초 등기신청 전에 등기소 출석하여 사용자등록
사용자등록 기간	3년
연장	만료 3개월 전부터 만료일까지 신청 가능
법인 아닌 사단·재단	전자신청 불가

등기관의 결정·처분에 대한 의의신청

항목	내용
판단시점	등기관이 결정·처분한 당시
새로운 사실	주장 불가
새로운 증거방법	원칙적으로 불가
신청법원	관할 지방법원
신청서 제출	처분을 한 등기소
기간	제한 없음
집행정지	효력 없음
결정 통지	결정서 등본
각하결정	이의신청 대상이 아닌 경우
기타	· 등기관은 이유 없다고 인정하면 3일 이내 의견 첨부하여 지방법원에 송부 · 결정 전 등기관에게 이의가 있다는 뜻의 부기등기 명령 가능 · 이의신청 중에도 수리 가능

소유권보존등기

항목	내용
원칙	단독신청
신청 가능자	대장상 최초 소유자
갑구 등기원인·연월일	기록하지 않음
판결	확정판결로 소유권 증명 가능
수용	수용으로 소유권 취득 증명 가능
건물	시장·군수·구청장 확인으로 증명 가능
기록	표제부 + 갑구
대위	가능
법원 촉탁	미등기 부동산에 가압류·가처분·경매개시결정 등이 있으면 직권 보존등기 후 촉탁등기 가능

소유권이전등기

유형	신청방법	핵심
상속	상속인 단독	여러 명이면 전원 또는 1인이 전원을 위해 신청
상속인 1인이 자기 지분만	불가	상속등기는 전체
유증	유언집행자·상속인 + 수증자 공동	유증자 → 수증자 직접 이전
수증자 여러 명	전원 동시 또는 일부 자기 지분 신청 가능	상속과 구별
수용	사업시행자 단독	수용재결서 첨부
진정명의회복	현재 명의인과 공동 또는 판결 후 단독	원인일자 기재하지 않음

수용에 의한 소유권이전

항목	내용
신청	사업시행자 단독
등기원인	토지수용
등기원인일	수용의 개시일
농지취득자격증명	불필요
첨부	재결서, 보상금 지급·공탁 증명정보
직권말소	소유권·소유권 외 권리·처분제한등기 등
직권말소 예외	지역권, 재결로 존속이 인정된 권리
관공서 사업시행자	지체 없이 촉탁
수용재결 실효	소유권이전등기 말소는 사업시행자, 토지소유자 공동신청

환매권등기

항목	내용
등기	소유권이전등기의 부기등기
접수번호	매매와 동일
환매권 행사	소유권이전 후 환매특약등기는 직권말소
환매권 소멸	공동신청으로 말소
환매권 보류 약정	동시에 특약 설정 불가
민법상 환매권 양도	가능 (양수인이 환매할 권리를 갖게됨)
토지보상법상 환매권 양도	불가능

신탁등기

항목	내용
신청	수탁자 단독으로 신탁원부 첨부하여
대위	수익자·위탁자가 수탁자를 대위 가능
원칙	소유권 이전등기와 동시에 신청
등기 순위	하나의 순위번호
수탁자 여러 명	합유
신탁변경 재판	법원 촉탁으로 신탁원부 변경
수탁자 변경	등기관 직권으로 신탁원부 변경
신탁재산이 수탁자 고유재산화	그 뜻의 등기를 주등기
수익자의 대위신청	동시신청주의의 예외 가능
신탁종료	권리 이전·소멸 등과 관련하여 신탁등기 말소 동시에 신청

저당권

항목	내용
신청	저당권자 + 채무자 또는 제3자
소유권 저당권	주등기
전세권·지상권의 저당권	부기등기
5개 이상 공동담보	공동담보목록 작성
5개 이상 공동전세권	공동전세목록 작성
담보 추가 + 목록 없음	새 담보에 공동담보 표시 + 기존 담보에 부기
담보 추가 + 목록 있음	종전 공동담보목록 번호·접수번호 기재

근저당권

항목	내용
근저당권	을구에 주등기
존속기간	임의적 기록사항
변제기	계속적 거래관계를 담보하므로 원칙적으로 기록하지 않음
지연배상액	채권최고액 범위에 포함
외화 채권최고액	외화 표시금액 그대로 기록
채무자 여러 명	채무자별 채권최고액 구분 불가
채무자 표시	이름·주소
근저당권자 표시	이름·주소·주민등록번호

후순위 저당권자의 공동저당 대위등기

항목	내용
후순위 저당권자 대위	선순위 공동저당권자가 다른 부동산에서 받은 변제에 관하여 대위
등기 형태	다른 부동산의 저당권을 이전받는 부기등기
등기권리자	후순위저당권자
등기의무자	선순위저당권자
기록	채권액, 매각부동산, 매각대금, 선순위자가 변제받은 금액
존속기간	임의적 기록사항

처분제한등기

항목	내용
처분제한	압류·가압류·가처분·경매개시 등
압류등기	법원만 촉탁 가능
과세관청	직접 압류등기 촉탁 불가

가등기

항목	내용
처분금지효력	없음
소유권보존 가등기	불가
처분제한의 가등기(압류, 가압류, 경매신청 등)	불가
부동산 표시의 가등기	불가

직권 말소 대상

등기	직권말소
가처분 → 승소 → 본등기	후순위 처분등기 직권말소
가등기 → 본등기	가등기 권리를 침해하는 후순위 등기 직권말소
지상권설정청구권 보전 가등기 → 본등기 후, 저당권	존속
임차권설정청구권 보전 가등기 → 본등기 후, 저당권	존속
가등기상의 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분	존속
가등기 전에 된 가압류에 의한 강제경매개시결정	존속
가등기 전에 된 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정	존속
가등기권자에게 대항 가능한 주택임차권등기	존속
가등기권자에게 대항 가능한 상가건물임차권	존속

등기촉탁

상황	내용
방법	서면 제출 가능 (우편 가능)
지자체가 등기권리자	등기의무자 승낙을 받아 촉탁 가능
공매처분	권리자의 청구가 있으면 지체 없이 권리이전등기 촉탁
공매 후	소멸한 권리 말소 촉탁 (체납처분 압류·공매공고 등)
체납처분 압류	등기명의인 표시 변경도 함께 촉탁 가능
수용	보상금 지급·공탁 증명정보 제공

지체없이 해야하는 것

구분	사례
지체 없이 등기 신청	존재하지 않는 건물의 멸실등기
지체 없이 등기 신청	규약상 공용부분 폐지 후 취득자의 소유권보존등기
지체 없이 촉탁	관공서 공매처분 후 권리자의 청구
지체 없이 촉탁	국가·지자체가 등기권리자 또는 등기의무자인 경우
지체 없이 통보	등기의 경정
지체 없이 통보	직권 표시변경등기
지체 없이 통보	소유권 보존·이전·명의인 표시변경·경정·말소·말소회복
지체 없이 통보	가등기 후 침해등기 직권말소
지체 없이 통보	가처분등기 후 관련 등기 말소
지체 없이 과세자료 제공	소재지 관할 세무서장

공유관계

상황	등기
미등기 부동산 공유자 1인	공유자 전원 명의의 보존등기를 단독신청 가능
자기 지분만 보존등기	불가능
공유자 전원 소유권 이전	전원 공동신청
공유자 1인의 지분포기	전원 공동신청
공유물 분할금지기간 단축	전원 공동신청
공유물 분할금지기간 갱신	전원 공동신청
구분소유적 공유	분필 후 명의신탁해지를 원인으로 지분소유권이전

등기부 열람

항목	내용
관할	부동산 소재지 관할 지방법원·지원·등기소
등기부 열람	누구든지 가능
등기신청서·첨부서면	이해관계 있는 부분에 한해 열람
등기부 반출	전쟁·천재지변 외에는 불가
압수영장	등기부 반출 불가
폐쇄등기	등기 효력 없음
폐쇄등기 열람	가능
폐쇄등기 경정	불가

주요 사항 O/X

문장	O/X
표제부에 부기등기를 할 수 있다	X
가등기 후 본등기를 하면 가등기는 당연히 말소된다	X
폐쇄등기는 열람할 수 없다	X
등기필정보는 재발급된다	X
등기명의인 표시변경은 원칙적으로 단독신청이다	O
상속인이 자기 지분만 상속등기할 수 있다	X
공유자 1인이 자기 지분만 보존등기할 수 있다	X
판결에 의한 등기는 10년이 지나면 못 한다	X
압류등기는 과세관청이 직접 촉탁할 수 있다	X
소유권 외 권리의 이전은 부기등기이다	O
4개 이상의 공동저당이면 공동담보목록을 작성한다	X
지역권은 대지사용권이 될 수 있다	X
농지 공유물분할에는 농취증이 필요하다	X
관공서가 촉탁해야 하는 등기를 당사자가 신청해도 된다	X

세법

특징 비교

	취득세	등록면허세	재산세	종합부동산세	양도소득세
국세 vs 지방세	지방세	지방세	지방세	국세	국세
지방자치단체 장의 50% 범위에서 가감	O	O	O	X	X
납세지	물건소재지	물건소재지	물건소재지	주소지	주소지
과세권자	특,광,도	도,구	시,군,구	국가	국가
신고 vs 부과	신고	신고	보통징수	정부과세 (신고가능)	신고
물납	X	X	O (1천만원 초과, 지자체 관할 구역 내 부동산)	X	X
분할납부	X	X	250만원 초과시 3개월 이내	250만원 초과 6개월 이내	1000만원 초과 2개월 이내
보통세 vs 목적세	보통세	보통세	보통세	보통세	보통세
같이 부과될수 있는 목적세	지방교육세, 농어촌특별세	지방교육세, 농어촌특별세 (감면시)	지방교육세, 지역자원시설세	농어촌특별세	농어촌특별세 (감면시)
직접세 vs 간접세	직접세	직접세	직접세	직접세	직접세
인세 vs 물세	물세	물세	물세 (토지는 인세)	인세	인세
종량세 vs 종가세	종가세	종가세 (말소등기,설정등기 등은 종량세)	종가세	종가세	종가세
성립시기	취득시	등록시	6월 1일 보유시	6월 1일 보유시	예정: 그달의 말일 확정:12월 31일
면세점	O (50만원 이하)	X	X	X	X
소액징수면제	X	X	O (2천원 미만)	X	X

과세 대상

	취득세	재산세	종합부동산세	양도소득세
토지 - 종합합산	O	O	O	O
토지 - 별도합산	O	O	O	O
토지 - 분리과세	O	O	X	O
건축물 - 원시취득	O	O	X	O
건축물 - 승계취득	O	O	X	O
주택 - 일반주택	O	O	O	O
주택 - 고급주택	O	O	O	O
차량, 기계장비 - 원시취득	X	X	X	X
차량, 기계장비 - 승계취득	O	X	X	X
선박, 항공기 - 원시취득	X	X	X	X
선박, 항공기 - 승계취득	O	O	X	X
광업권, 어업권, 양식업권	O	X	X	X
지상권, 전세권, 임차권	X	X	X	O
토지상환채권	X	X	X	O
주택상환채권	X	X	X	O
부동산을 취득할 수 있는 권리	X	X	X	O
영업권 - 토지, 건축물과 함께	X	X	X	O
영업권 - 단독 이전	X	X	X	X (기타소득으로 분류)
이축권 - 토지, 건축물과 함께	X	X	X	O
이축권 - 별도 평가	X	X	X	X (기타소득으로 분류)

납세지

세목	조건	납세지
취득세	부동산 취득시	부동산 소재지
취득세	납세지가 분명하지 않은 경우	물건 소재지
취득세	취득한 재산이 둘 이상 지방자치단체에 걸쳐있는 경우	소재지별 시가표준액 비율
등록면허세	부동산 등기	부동산 소재지
등록면허세	같은 등록의 재산이 둘 이상 지방자치단체에 걸쳐있는 경우	등록관청 소재지
등록면허세	같은 채권을 담보로 둘 이상 저당권을 등록하는 경우	처음 등록하는 등록관청 소재지
등록면허세	납세지가 불분명할때	등록관청 소재지
재산세	일반적인 경우	토지, 건축물, 주택 소재지 및 선박, 항공기의 주 소재지
종합부동산세	외국인인 경우	국내사업장 소재지 → 국내원천소득 발생 장소 → 토지, 주택의 소재지
종합부동산세	내국법인	본점 또는 주사무소 소재지
양도소득세	외국인인 경우	국내사업장 소재지 → 국내원천소득 발생 장소

납부기한

세목	조건	납부기한
취득세	원칙	취득일로부터 60일 이내
취득세	증여	취득일이 속하는 달의 말로부터 3개월 이내
취득세	상속	취득일이 속하는 달의 말로부터 6개월 이내 (해외의 경우 9개월 이내)
취득세	등기를 먼저 신청하는 경우	등록전까지
취득세	추가신고납부	사유발생일로부터 60일 이내
등록면허세	원칙	등록전까지
등록면허세	신고하지 않고 등록하기전까지 납부시	등록신고하고 납부한것으로 인정되어 무신고 가산세, 과소신고가산세 X
등록면허세	추가신고납부	사유발생일로부터 60일 이내 (가산세 제외)
재산세	(발급)	납부개시 5 일 전까지 발급
재산세	건축물	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	토지	9월 16일 ~ 9월 30일
재산세	주택 - 원칙	7월 16일 ~ 7월 31일 절반, 9월 16일 ~ 9월 30일 절반
재산세	주택 - 납부금액이 20만원 이하	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	선박, 항공기	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	지역자원시설세	재산세와 병기하여 고지
종합부동산세	(발급)	납부개시 5 일 전까지 발급
종합부동산세	정부부과	12월 1일 ~ 12월 15일
종합부동산세	신고납부	12월 1일 ~ 12월 15일 사이에 신고납부 (기한이 연장되지 않음)
양도소득세	예정신고 - 부동산	양도일이 속하는 달의 말로부터 2개월 이내
양도소득세	예정신고 - 허가대상 부동산	양도일, 허가일 중 늦은 날이 속하는 달의 말로부터 2개월 이내
양도소득세	부담부증여 예정신고	양도일이 속하는 달의 말로부터 3개월 이내
양도소득세	확정신고	양도한 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일

단계별 세금

취득단계에 부과하는 세금	보유단계	양도단계
취득세	재산세	양도소득세
등록면허세	(소방분) 지역자원시설세 (병기세)
상속세	종합부동산세
증여세
	종합소득세 (임대업 등)	종합소득세 (부동산 매매업 등)
	지방소득세	지방소득세
농어촌특별세	농어촌특별세	농어촌특별세
지방교육세	지방교육세
부가가치세	부가가치세	부가가치세
지방소비세	지방소비세	지방소비세
인지세		인지세

지상권,지역권

구분	소득
공익사업관련 지상권·지역권 설정·대여 대가	기타소득
비공익사업 지상권·지역권 설정·대여 대가	부동산 임대업 사업소득
공익사업관련 지상권 양도	양도소득
지역권 양도	양도소득 과세대상 아님

가산세

항목	비율
과소신고	10%
무신고	20%
부정행위 무·과소신고	40%

제척기간

항목	내용
상속·증여세	기본 10년 / 무신고 15년 / 사기 등 부정행위 15년
나머지 국세·지방세	기본 5년 / 무신고 7년 / 사기 등 부정행위 10년
신고납부 기산일	납부기한 다음 날
부과납부 기산일	납세의무 성립일

소멸시효

항목	내용
지방세	체납액(가산세 제외) 5천만원 미만 5년 / 이상 10년
국세	체납액(가산세 제외) 5억원 미만 5년 / 이상 10년

추가신고/수정신고

구분	기간
취득세	60일 이내
등록면허세	60일 이내
양도소득세	신고자가 수정신고서 제출시 즉시 납부
양도소득세	세무서에서 고지서를 받는 경우, 고지서 발급일로부터 30일 이내
양도소득세	결정세액을 초과하여 납부시 30일 이내에 환급

지방세와 피담보채권(저당권) 순위

법정기일 전 저당권 설정	당해세 > 피담보채권 > 지방세
법정기일 후 저당권 설정	당해세 > 지방세 > 피담보채권

불복절차 기간 (거의 출제 안됨)

구분	절차	신청기한	결정기간
국세	이의신청	고지서 수령일로부터 90일 이내	30일
	심사청구/심판청구	고지서 수령일로부터 90일 이내	90일
지방세	이의신청	고지서 수령일로부터 90일 이내	90일
	심사청구/심판청구	고지서 수령일로부터 90일 이내	90일

불복절차에 관한 법령 (거의 출제 안됨)

• 국세
  • 이의신청은 임의적 불복제도로 납세자가 선택하지 않을 수 있다.
  • 심사청구와 심판청구 둘 중 하나만 거치면 행성소송이 가능하다.
• 지방세
  • 이의신청, 심판청구의 결정처분이 있는 날로부터 30일까지 공매처분을 보류할 수 있다 (소송시간을 배려)
  • 재해 등으로 이의신청기간을 놓친 경우, 14일 이내에 이의신청을 할 수 있다.
  • 청구금액이 2천만원 미만인 경우, 배우자, 4촌 이내의 혈족 또는 그의 배우자의 4촌 이내 혈족을 대리인으로 선임할 수 있다.
  • 보정기간은 결정기간에 포함하지 않는다.

송달지연

• 납세고지서, 납부통지서, 독촉장 또는 납부최고서가 도달한 날이 납부기한 이후거나, 7일 이내로 납부기한이 되는 경우, 도달일로부터 14일까지 납부한다.

취득세율 (1천분의 X)

유상승계취득 - 농지	30
유상승계취득 - 농지, 주택 외	40
유상승계취득 - 주택 6억 이하	10
유상승계취득 - 주택 9억 초과	30
상속 - 농지	23
상속 - 농지 외	28
증여 - 개인	35
증여 - 비영리사업자	28
원시취득	28
공유, 합유, 총유	23
조정대상지역 - 1주택	1%-3%
조정대상지역 - 2주택	8% (표준세율+중과기준세율의 2배)
조정대상지역 - 3주택	12% (표준세율+중과기준세율의 4배)
조정대상지역 - 4주택	12%
조정대상지역 외 - 1주택	1%-3%
조정대상지역 외 - 2주택	1%-3%
조정대상지역 외 - 3주택	8%
조정대상지역 외 - 4주택	12%
법인 - 주택 숫자 상관 X	12%

취득세 특례 세율

	표준세율	중과기준세율(2%)	표준세율 - 중과기준세율	비과세
환매등기			O
상속취득 - 1가구 1주택			O
상속취득 - 감면대상 농지			O
공유물의 분할로 인한 취득			O
재산분할로 인한 취득			O
건축물 이전 - 가액증가	O
건축물 이전 - 가액증가 없음			O
벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득			O
건축물의 개수 - 가액증가		O
건축물의 개수 - 면적증가	O (원시취득)
종류, 지목 변경으로 가액 증가		O
과점주주의 간주취득		O
1년 이하 임시건축물				O
1년 초과 임시건축물		O
시설추가 (아파트 수영장 등)		O
묘지의 취득		O
등기 후 (등록면허세를 기납부) 취득		O
외국인 소유의 취득세 과세 대상 물건 수입		O

취득 시기

항목	취득시기
계약 해제	취득 X — 계약일부터 60일 이내 해제가 입증되고 등기·등록하지 않은 경우
취득 전 등기	등기·등록일
유상승계	원칙적으로 잔금 지급일
인접 토지·건물	먼저 취득한 토지·건물과 인접한 것을 1년 이내 취득하면 1건의 취득으로 과세
토지거래허가 — 잔금 선지급	허가 전 잔금 지급 → 허가일 또는 허가구역 지정 해제일
잔금일 불명	계약일부터 60일 경과일
연부취득	대금 분할 지급 시 매번 지분 취득
무상승계	계약일 / 상속은 개시일
건축·개수	사용승인서 발급일과 사실상 사용일 중 빠른 날
주택조합 비조합원용 토지	사용검사 받은 날
주택재건축조합 비조합원용 토지	소유권이전고시일 다음 날
지목변경	사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날
매립·간척	공사준공인가일
재산분할	등기·등록일
점유시효취득	부동산등기일·등록일

취득세 포함 여부

비용·항목	취득가격 포함	비고
건설자금 차입금 이자·유사 금융비용	O/X	법인의 경우, 포함
할부·연부계약 이자 상당액·연체료	O/X	법인의 경우, 포함
미술작품 설치비·문화예술진흥기금 등 의무부담액	O
취득 관련 용역비·수수료	O	건축·토지조성 수탁취득의 신탁수수료 포함
취득자 조건부담액·채무인수액	O	취득대금 외 약정
국민주택채권 매각차손	O	취득 이전 양도에 따른 매각차손
공인중개사 중개보수	O/X	법인의 경우, 포함
붙박이 가구·가전·부착 설비 설치비	O	건축물 효용 유지·증대
정원·부속시설 조성비	O
판매용 광고선전비·부대비용	X	판매비용
전기·가스·열 이용자 부담비용	X
이주비·지장물 보상금 등	X	취득물건과 별개 권리의 보상
부가가치세	X

취득세 과세표준

취득 유형	과세표준	비고
무상취득	시가인정액 원칙	산정 곤란 시 시가표준액
상속	시가표준액	토지·주택은 공시된 가액
시가표준액 1억원 이하	선택	시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택
유상취득	취득 당시 가액	부당행위계산 인정 시 시가인정액
원시취득	취득 당시 가액	확인 불가 시 시가표준액
간주취득	증가한 가액	확인 불가 시 시가표준액
교환	두 가액 중 큰 금액	max(이전받는 건축물 시가인정액, 이전하는 건축물 시가인정액)
국가로부터 유상취득	사실상 취득가격·연부금액	신고가 없거나 신고가가 시가표준액보다 낮아도 실제 취득가격 인정
대물변제	대물변제액	추가 지급액이 있으면 포함

취득세 비과세

취득 유형	비과세 여부
외국 국가의 취득	상호주의
기부채납으로 무상사용권을 받은 경우	X
신탁취득 (주택조합 외)	O
신탁취득 (주택조합)	X
법률상 환매권	O
임시건축물	O (1년 이하)
공동주택 개수	대수선 제외, 개수 당시 시가표준액 9억원 이하

취득세 기타

법인 장부 불성실 가산세	10%
중가산세	취득 후 신고하지 않고 매각 → 산출세액의 80% 가산
중가산세 적용대상	골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설·요트 회원권

취득세 납세 의무자

납세의무자	세부 내용
사실상 취득자	사실상 취득한 자
승계 취득자	승계 취득한 자 ※ 주문 제작은 승계 취득하는 경우만 납세의무자
주체구조부 취득자	부대설비가 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루는 경우, 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 봄 ※ 예: 엘리베이터 설치 시 건물주 ※ 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 동일
변경시점의 소유자	변경시점의 소유자가 취득한 것으로 봄
과점주주	과점주주가 된 경우 취득으로 봄 ※ 법인 설립 시 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음
상속인	상속인이 취득한 것으로 봄 ※ 공동상속의 경우 연대 납세의무
조합원	조합원용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 봄 ※ 재건축조합이 조합원용으로 취득하는 공동주택·부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 포함
조합	비조합원용 부동산은 조합이 취득

등록면허세 세율 (1000분의 x)

	과세표준	세율
소유권 보존 등기	부동산가액	8
소유권 이전 등기 - 유상	부동산가액	20
소유권 이전 등기 - 상속	부동산가액	8
소유권 이전 등기 - 증여	부동산가액	15
지상권	부동산가액	2
저당권	채권금액	2
지역권	요역지가액	2
전세권	전세보증금	2
임차권	월 임대차 금액	2
경매신청, 가압류, 가처분	채권금액	2
가등기	부동산가액/채권금액	2

등록면허세 비과세

대상	비과세 여부
국가 등	상호주의
회사정리·특별청산	O
법원 촉탁	O
경정등기	O
무덤	O

등록면허세 기타

말소·지목변경·구조변경	건당 6천원 (최저세액)
대도시 법인 등기	표준세율의 3배로 중과
대도시 중과 제외	은행업·할부금융업·의료업 법인
미납부/부족분	등기·등록관서의 장은 다음달 10일까지 시장·군수·구청장에게 통보해야한다

재산세 세율 (1000분의 x)

토지 - 종합합산과세대상	2~5
토지 - 별도합산과세대상	2~4
토지 - 농지 (전, 답, 과수원), 목장용지, 임야	0.7
토지 - 공장용지, 염전, 터미널 용 토지	2
토지 - 골프장, 고급 오락장	40
건축물 - 일반적인 경우	2.5
건축물 - 주거지역의 공장용	5 (=2.5*2)
건축물 - 과밀억제권역에서 공장 신설, 증설	12.5 (2.5*5)
건축물 - 골프장, 고급 오락장	40
주택 - 일반주택, 고급주택	1~4
주택 - 1세대 1주택 특례	0.5~3.5

재산세 토지분 (인세)

구분	내용	대상
분리과세 토지	차등비례세율	전·답·과수원·목장용지·임야, 공장용지 등
별도합산 토지	초과누진세율	차고용·보세창고용·시험연구검사용·물류단지시설용 토지, 비회원제 골프장 원형보존 임야
종합합산 토지	초과누진세율	나대지, 무허가 건축물, 기준면적 초과분
주택 부속토지	경계 불명확시 바닥면적의 10배	-

재산세 납세의무자

경우	납세의무자
사실상 소유자 미신고 시	공부상 소유자
상속 미등기	주된 상속인
국가기관 연부매매 + 무상사용권	매수계약자
위탁자 재산으로 납부 불가능 시	수탁자
체비지·보류지	사업시행자	-
소유권 불분명	사용자	-
외국인 소유의 항공기나 선박을 임차하여 수입하는 경우	수입자
신탁재산	신탁자 수탁자는 과세기준일 15일 이내 신고의무

재산세 공정시장가액비율

대상	공정시장가액비율
토지·건축물	70%
다주택자·법인 주택	60%
1세대 1주택, 3억원 이하	43%
1세대 1주택, 3억 초과~6억원 이하	44%
1세대 1주택, 6억원 초과	45%
선박·항공기	100%

재산세 비과세

구분	비과세 여부
국가 등 소유	상호주의
국가·지자체 소유	O
국가 등이 무상사용	O
1년 미만 건축물	O (사치성 재산 제외)
당해연도 철거 예정 건축물	O (사치성 재산 제외)
대통령령으로 정하는 도로·하천·제방·구거·유지·묘지	O
군사보호 중 통제보호구역 내 전·답·과수원·대지	X
군사보호 중 통제보호구역 내 임야	O
군사보호 중 제한보호구역 내 임야	X
산림보호구역·채종림·시험림	O
공원자원보존지구	O
공원자원환경지구	X (분리과세)
백두대간보호지역	O
제한보호구역	X (분리과세)

재산세 특례

구분	내용
세부담 상한	전년 대비 150%, 주택 130%
물납	세액 1천만원 초과
물납 대상	관할 구역 부동산
물납 신청	납부기한 10일 전까지
물납 허가 통보	지자체 → 5일 이내
물납 불승인	통보일부터 10일 이내 변경신청
물납 가액	6월 1일 현재 시가(허가일 X)
납부유예	원칙적으로 세액 상당 담보 제공
지방자치단체 통합시	5년 범위에서 종전 세율 적용 가능

종합부동산세 세율 (1000분의 x)

종합합산토지	10~30
별도합산토지	5~7
개인 - 2주택이하	5~27
개인 - 3주택이상	5~50
법인 - 2주택이하	27
법인 - 3주택이상	50

종합부동산세 기본공제/과세표준

주택 기본공제 (다주택자)	9억원
주택 기본공제 (1세대 1주택)	12억원
법인의 주택 기본공제	없음
주택 과세표준	(공시가격 합계－기본공제) × 60%
토지 과세표준	(공시가격 합계－기본공제) × 100%
토지 별도합산 기본공제	80억원
토지 종합합산 기본공제	5억원
분리과세 토지	-

종합부동산세 주택수

1세대 1주택 특례	1주택 + 다른 주택 부속토지 / 일시적 2주택 / 상속주택 / 지방 저가주택 등
공동소유	각자 1주택으로 계산
다가구주택	1주택
임대주택·사원용 주택	0주택
상속주택 (상속개시일부터 5년 미경과)	0주택
상속주택 (지분율 40% 이하)	0주택
상속주택 (지분 상당 공시가격 수도권 6억원 / 비수도권 3억원 이하)	0주택
무허가 주택	0주택
법정 임대사업용 주택, 사원용 주택, 기숙사	0주택
노인복지주택	0주택
법정 미분양	0주택
문화재 주택	0주택
어린이집용 주택	0주택
향교	0주택
0주택인 경우	9/16~9/30 관할 세무서에 신고 필요

종합부동산세 세부담 상한

주택 (개인)	150%
주택 (법인)	상한 없음
토지	개인·법인 모두 150%

종합부동산세 세액공제 (합산하여 최대 80%)

1세대 1주택 연령공제 (60~65세)	20%
1세대 1주택 연령공제 (65~70세)	30%
1세대 1주택 연령공제 (70세 이상)	40%
보유기간 공제 (5~10년)	20%
보유기간 공제 (10~15년)	40%
보유기간 공제 (15년 이상)	50%

종합부동산세 납부유예

납부유예 기간	1세대 1주택 양도·증여·상속 시까지
납부유예 신청기한	납부기한 만료 3일 전까지(12/12)
납부유예 통지	납부기한 만료일까지 (by 세무서)

양도소득세 세율 (%)

미등기 양도자산	70%
토지, 건물 - 1년 미만	50%
토지, 건물 - 1년 이상 2년 미만	40%
토지, 건물 - 2년 이상	6~45%
토지, 건물 - 비사업용 토지	max(기간에 따른 세율, 16~55% 세율)
주택, 조합원입주권 - 1년 미만	70%
주택, 조합원입주권 - 1년 이상 2년 미만	60%
주택, 조합원입주권 - 2년 이상	6~45%
분양권 - 1년 미만	70%
분양권 - 1년 이상 2년 미만	60%
분양권 - 2년 이상	60%

양도소득세 대상 (사업성 없는 우발적·비경상적 소득인 경우)

항목	양도로 보는지 여부
매도	O
교환	O (쌍방 양도소득세 가능)
현물출자	O
주식출자	O
대물변제	O
공용수용	O (보상금에 대해 양도소득세)
배우자·직계존비속 양도	X
부담부증여	O 예시: 10억원 아파트 + 4억원 대출 4억원: 양도소득세 / 6억원: 증여세
환지처분	X
보류지	X (공공용지·체비지)
경계선 변경 목적 토지 교환 (불합리한 경계 시정)	X
경계선 변경 목적 토지 교환 (전체면적 20% 이하)	X
양도담보 (양도담보권 실행전)	X
양도담보권 실행	O
신탁재산 이전	X
신탁해지	X
소유권이전 원시무효 판결	X
공유물 분할	X
이혼 재산분할	X
경매·공매 자기 재취득	X

양도차익

구분	양도차익 계산식
부담부증여	양도한 채무액 − [양도한 채무액 * (과거시세/현재시세)]
고가주택 (12억원 이상)	전체 양도차익 × [(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액]

양도소득세 과세대상이 아닌 것

• 미등기 임차권
• 지역권
• 차량
• 기계

양도소득세 비과세

분류과세	양도소득·퇴직소득은 종합소득과 합산하지 않음
파산	파산선고에 의한 처분 소득 비과세
농지 교환·분합	차액이 비싼 쪽 가액의 1/4 이하
1세대 1주택 (2년 보유) (조정대상지역 2년 보유&거주)	12억원 이하분 비과세, 초과분 과세
수도권 내 도시지역 중 주거·상업·공업지역	건물 정착면적의 3배 이내
수도권 내 도시지역 중 녹지지역 및 수도권 밖의 도시지역	5배 이내
도시지역 밖	10배 이내

양도소득세 1세대 1주택 기간 예외

• 수용
• 임대주택 5년 이상 거주 후 양도
• 취학·출장 출국 후 2년 이내 양도
• 1년 이상 거주 후 취학·질병 등 부득이한 양도

양도소득세 일시적 2주택 특례

유형	요건
일반 일시적 2주택	A 취득 → 1년 이상 → B 취득 → 3년 이내 A 양도
동거봉양	60세 이상 직계존속과 세대 합가 → 10년 이내 하나 양도
혼인	혼인으로 2주택 → 10년 이내 하나 양도
상속	상속주택을 취득한 경우 기존 주택 양도
문화재·농어촌주택	특례주택 취득 후 일반주택 양도
귀농주택	귀농주택 취득 후 5년 이내 일반주택 양도
취학·출장·질병	수도권 밖 주택 취득 → 사유 해소일부터 3년 이내 수도권 주택 양도
장기임대·장기어린이집	취득 후 일반주택에 2년 이상 거주 후 양도
다가구주택	하나의 매매단위로 전체 양도하면 하나의 주택

양도소득세에서의 양도·취득시기 (원칙: 대금 청산일)

상황	시기
대금청산일 불명	등기접수일
대금청산 전 소유권이전등기	등기접수일
장기할부조건	소유권이전등기일·인도일·사용수익일 중 빠른 날
자가건설 건축물	사용일 또는 임시사용승인일
상속	개시일
증여	개시일 (↔ 취득세 계약일)
수용	대금청산일·수용개시일·소유권이전등기일 중 빠른 날
대금청산 후 공사 지체로 건물 완성	완성일
환지처분 토지	환지 전 토지 취득일
환지로 면적 증감	환지처분 공고 다음 날
주택조합 비조합원용 토지	사용검사 받은 날
재건축조합 비조합원용 토지	소유권이전고시 다음 날

양도소득세 필요경비

항목	인정 여부	내용
취득가액	O
취득세·등록면허세	O	납부영수증 없어도 인정
자본적 지출	O	가치 증가 목적
용역비	O	취득 관련
취득자 조건부담액	O
확장공사비	O
개발부담금	O
만기 전 채권 매각차손	O	금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 함
인지대	O
세무사 양도소득세 신고비용	O
소송비용	O	단, 다른 소득에서 필요경비로 산입된 부분은 중복 제외
수익적 지출	X	도장·방수·도배장판 등 현상유지
재산세	X
종합부동산세	X
상속세·증여세	X	원칙
주택담보대출 이자	X
연체 이자	X	약정 지급기일 지연으로 추가 발생한 이자
전기·가스·열 이용자 부담비용	X
판매비·광고비	X	취득가격에 포함되지 않음
개산공제	3%	실지 취득가액 등 확인 불가 시

양도소득세 양도가액·취득가액 산정

구분	적용 순서
양도가액	실지거래가 → 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가
취득가액	실지거래가 → 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가
양도가액을 기준시가로 하는 경우	취득가액도 기준시가 적용
감가상각비	환산취득가액을 쓰는 경우에도 공제

양도소득세 이월과세 vs 부당행위계산부인

비교항목	이월과세	부당행위계산부인
적용 대상	배우자·직계존비속으로부터 증여받은 자산	배우자·직계존비속 외 특수관계인
적용 요건	증여 후 10년 이내 양도	증여 후 10년 이내 양도
취득가액	증여자의 취득가액	증여자의 취득가액
보유기간	증여자의 취득일부터 기산	증여자의 취득일부터 기산
납세의무자	수증자	증여자·수증자 연대납세
증여세의 필요경비 산입 여부	산입	불산입
증여 취득세의 필요경비 산입 여부	불산입	불산입 (증여가 없었던 것으로 보고 기납부 증여세도 환급된다)
자본적 지출	증여자·수증자 지출 모두 공제 가능	증여자·수증자 지출 모두 공제 가능
이혼으로 혼인관계 소멸	이월과세 적용	—
사망으로 혼인관계 소멸	이월과세 미적용	—
세액 비교	이월과세 적용 세액이 더 큰 경우 적용, 더 작은 경우 미적용	—
1세대 1주택 비과세	1세대 1주택 비과세가 되는 경우 이월과세 미적용	—
특수관계인 고가양도	—	시가와 차이가 일정 기준 이상이면 시가로 재계산
증여 후 양도로 세액 감소	—	증여 후 양도로 세액이 부당하게 감소한 경우 적용 가능
10년 이내 재양도	—	실질적으로 양도소득이 수증자에게 귀속되면 수증자가 양도한 것으로 봄
10년 이후 재양도	—	수증자가 양도한 것으로 봄
증여자가 직접 양도한 것으로 보는 경우	—	수증자가 부담한 증여세 상당액 환급

양도소득세 미등기 양도자산

항목	적용
필요경비개산공제	0.3%
양도소득기본공제	X
장기보유특별공제	X
1세대 1주택 비과세	X
세율	70%

양도소득세 미등기 양도 제외 자산

• 비과세 농지(교환·분합)
• 감면대상 농지(8년 이상 자경농지, 일정 대토농지)
• 장기할부조건 취득자산으로 계약조건상 양도 당시 등기 불가능한 자산
• 법률 또는 법원 결정으로 등기 불가능한 자산
• 건축허가를 받지 않아 등기 불가능한 1세대 1주택
• 도시개발사업 종료 전 등기 없이 양도하는 토지
• 체비지를 환지처분 공고 전 양도하는 경우

양도소득세 - 국외부동산

양도소득 통산	국내 부동산은 국내끼리, 국외 부동산은 국외끼리 (토지·건물·전세권 등)
국외 부동산의 1세대 1주택 비과세	적용안됨
국외 주택의 장기보유특별공제	적용안됨
국외 주택의 기본공제 250만원	적용됨
국외 주택의 필요경비 개산공제	적용안됨 (실지거래가액만 적용)
국외 부동산의 필요경비	취득가액 + 자본적 지출 + 양도비
국외 등기 임차권	과세
국외 미등기 임차권	과세
해외 외화차입	환율 변동 환차익은 일정 요건에서 양도소득 제외

양도소득세 - 공동소유자산의 양도

• 각자의 지분 범위에서 부담 (연대납세의무 없음)

주택 임대소득 과세 (거의 출제 안됨)

구분	주택 수	과세 여부
월세	1주택	일반주택 비과세 / 고가주택(12억원 이상) 과세
월세	2주택 이상	과세
전세	1주택	비과세
전세	2주택	일반 2주택 비과세 / 고가 2주택 + 전세합계 12억원 초과 시 과세
전세	3주택 이상	전세보증금 합계 3억원 초과분 과세