부동학학개론
토지의 명칭 (자주 출제되지 않는 것)
- 부지: 모든 땅을 일컬음 (건축할 수 없는 땅으로 도로부지, 하천부지, 철도부지 등을 포함)
- 나지: 빈땅
- 나대지: 건축이 가능한 땅인데 빈땅
- 건부지: 건물이 올라간 땅
- 공지: 건폐율 제한으로 남겨둔 땅
- 공한지: 도심내 택지중 장기간 방치된 땅
지대이론
- 리카도의 차액지대설
- 토지의 비옥도 → 생산성 → 지대
- 지대는 곡물 가격이 상승하기 때문에 발생하는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다.
- 파레토의 경제지대: 기회비용인 전용(이전)수입과 토지 공급 희소성에 따른 잉여분 (초과수입)
- 넬슨의 소매 입지 이론: 점포는 최대 이익을 얻기 위해 입지를 고려
- 버제스의 동심원이론: 중심업무지구 - 천이지대(점이지대) - 근로자 주택지대 - 중산층 주택지대 - 통근자 지대
- 호이트의 선형이론: 교통망 발달과 고소득층 이동 (버제스의 동심원이론에 교통축 적용)
- 해리스, 울만의 다핵심이론: 버제스의 동심원 이론과 호이트의 선형이론을 기반
- 허프의 확률 모형: 거리와 효용으로 방문할 확률 비율 모델링
- 컨버스의 상업 입지론: 도시간 상권 경계 획정
- 튀넨의 위치지대설: 토지의 비옥도 뿐만 아니라 중심 (시장) 에서의 거리도 지대에 영향을 미치며 (마차에 의한 운송비), 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분
- 알론소의 입찰 지대 이론 (튀넨 확장)
- 마르크스: 토지소유 그 자체로 부터 지대가 발생하는 절대지대설
- 마셜: 준지대, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득
- 베버의 최소비용이론: 비용이 최소가 되도록 입지선정
- 뢰시의 최대수요이론: 수요(시장)가 최대가 되는 입지선정
- 크리스탈러의 중심지이론: 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라짐
- 레일리의 소매중력법칙: 뉴턴의 법칙을 소매 상권에 적용
- 헨리 조지: 토지 단일세
- 헤이그 마찰비용론: 마찰비용 = 지대 + 교통비
계산문제
- 유효총소득 = (가능총소득) + (기타수입) - (공실 및 대손충당금)
- 순영업소득 = (유효총소득) - (영업경비; 재산세 포함, 취득세 미포함)
- 세전현금흐름 = (순영업소득) - (부채서비스액)
- 세후현금흐름 = (세전현금흐름) - (영업소득세)
- 환원율 = (순영업소득) / (수익가액, aka 부동산자산가치)
- 지분환원률 = (세전현금흐름) / (지분투자액)
- 부채감당율 = 손익분기율 = (순영업소득) / (부채서비스액)
- 부채비율 = (타인자본) / (자기자본)
- 유효총소득승수 = (총투자액) / (유효총소득)
- 순소득승수 = (총투자액) / (순영업소득)
- 세후현금흐름승수 = (지분투자액) / (세후현금흐름)
- 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / (유효총소득)
부동산증권
| 소유권 | 원리금수취 | 위험부담자 (조기상환/채무불이행) | 특징 | |
|---|---|---|---|---|
| MBB | 발행기관 | 발행기관 | 발행기관 | 채권형증권 발행기관이 모든 위험을 떠안음 |
| MPTS | 투자자 | 투자자 | 투자자 | 지분형증권 투자자가 모든 위험을 떠안음 |
| MPTB | 발행기관 | 투자자 | 투자자 | 혼합형증권 지분은 발행기관, 수취권은 투자자 |
| CMO | 발행기관 | 투자자 | 투자자 | 혼합형증권 MPTB 확장형 만기와 이자율이 트랜치로 구성 |
| 위탁관리 REITs | 자기관리 REITs | |
|---|---|---|
| 회사 형태 | 명목회사 | 실체회사 |
| 본점 외 지점 설치 | 불가능 | 가능 |
| 직원 및 상근임원 | 고용불가 | 고용가능 |
| 자산 운용 주체 | 자산관리회사에 위탁 | 전문인력이 직접 운용 |
| 설립 자본금 | >=3억 | >=5억 |
| 최저 자본금 | >=50억 | >=70억 |
| 전문인력확보 | 없음 | >=5년 경력 감정평가사 or 공인중개사, 부동산 관련 석사학위 이상 >=3년 경력 부동산 투자, 운용 |
표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격
- 공시: 국토 교통부 장관, 1월 1일.
- 의뢰
- 표준지공시지가: 원칙적으로 국토부장관이 둘 이상의 감정 평가 법인
- 표준주택가격, 공동주택가격: 한국부동산원
- 이의신청: 공시일로부터 30일 이내에 서면 (전자문서 포함) 으로 국토교통부장관에게
- 기타 사항
- 표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
- 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 않을 수 있다.
- 개별 공시지가, 개별 주택 가격은 시장, 군수, 구청장이 공시하며, 조세, 부담금, 사용료 부과 기준이 된다.
- 표준공동주택가격, 개별공동주택 가격이라는 말은 없다.
- 표준지는 지가공시 및 조세의 목적 ↔ 표본지는 지가변동측정의 목적
감정평가방식
- 토지: 공시지가기준법
- 건물: 원가법
- 선박/항공기/건설기계: 원가법
- 복합부동산: 거래사례비교법
- 동산: 거래사례비교법
- 자동차: 거래사례비교법
- 과수원: 거래사례비교법
- 염전: 거래사례비교법
- 광업재단: 수익환원법
- 영업권: 수익환원법
- 저작권: 수익환원법
- 임대료: 임대사례비교법
적산법 (임대료) ↔ 수익분석법 (임대료) ↔ 수익환원법 (감정평가)
- 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법
- 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법.
- 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법.