요약

특징 비교

	취득세	등록면허세	재산세	종합부동산세	양도소득세
국세 vs 지방세	지방세	지방세	지방세	국세	국세
지방자치단체 장의 50% 범위에서 가감	O	O	O	X	X
납세지	물건소재지	물건소재지	물건소재지	주소지	주소지
과세권자	특,광,도	도,구	시,군,구	국가	국가
신고 vs 부과	신고	신고	보통세	정부과세 (신고가능)	신고
물납	X	X	O (1천만원 초과, 지자체 관할 구역 내 부동산)	X	X
분할납부	X	X	250만원 초과시 3개월 이내	250만원 초과 6개월 이내	1000만원 초과 2개월 이내
보통세 vs 목적세	보통세	보통세	보통세	보통세	보통세
같이 부과될수 있는 목적세	지방교육세, 농어촌특별세	지방교육세, 농어촌특별세 (감면시)	지방교육세, 지역자원시설세	농어촌특별세	농어촌특별세 (감면시)
직접세 vs 간접세	직접세	직접세	직접세	직접세	직접세
인세 vs 물세	물세	물세	물세 (토지는 인세)	인세	인세
종량세 vs 종가세	종가세	종가세 (말소등기,설정등기 등은 종량세)	종가세	종가세	종가세
성립시기	취득시	등록시	6월 1일 보유시	6월 1일 보유시	예정: 그달의 말일 확정:12월 31일
면세점	O (50만원 이하)	X	X	X	X
소액징수면제	X	X	O (2천원 미만)	X	X

취득세율 (1천분의 X)

유상승계취득 - 농지	30
유상승계취득 - 농지, 주택 외	40
유상승계취득 - 주택 6억 이하	10
유상승계취득 - 주택 9억 초과	30
유상승계취득 - 주택 9억 초과	30
유상승계취득 - 주택 9억 초과	30
상속 - 농지	23
상속 - 농지 외	28
증여 - 개인	35
증여 - 비영리사업자	28
원시취득	28
공유, 합유, 총유	23
조정대상지역 - 1주택	1%-3%
조정대상지역 - 2주택	8% (표준세율+중과기준세율의 2배)
조정대상지역 - 3주택	12% (표준세율+중과기준세율의 4배)
조정대상지역 - 4주택	12%
조정대상지역 외 - 1주택	1%-3%
조정대상지역 외 - 2주택	1%-3%
조정대상지역 외 - 3주택	8%
조정대상지역 외 - 4주택	12%
법인 - 주택 숫자 상관 X	12%

취득세 특례 세율

	표준세율	중과기준세율(2%)	표준세율 - 중과기준세율	비과세
환매등기			O
상속취득 - 1가구 1주택			O
상속취득 - 감면대상 농지			O
공유물의 분할로 인한 취득			O
재산분할로 인한 취득			O
건축물 이전 - 가액증가	O
건축물 이전 - 가액증가 없음			O
벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득			O
건축물의 개수 - 가액증가		O
건축물의 개수 - 면적증가	O (원시취득)
종류, 지목 변경으로 가액 증가		O
과점주주의 간주취득		O
1년 이하 임시건축물				O
1년 초과 임시건축물		O
시설추가 (아파트 수영장 등)		O
묘지의 취득		O
등기 후 (등록면허세를 기납부) 취득		O
외국인 소유의 취득세 과세 대상 물건 수입		O

등록면허세 세율 (1000분의 x)

	과세표준	세율
소유권 보존 등기	부동산가액	8
소유권 이전 등기 - 유상	부동산가액	20
소유권 이전 등기 - 상속	부동산가액	8
소유권 이전 등기 - 증여	부동산가액	15
지상권	부동산가액	2
저당권	채권금액	2
지역권	요역지가액	2
전세권	전세보증금	2
임차권	월 임대차 금액	2
경매신청, 가압류, 가처분	채권금액	2
가등기	부동산가액/채권금액	2

재산세 세율 (1000분의 x)

토지 - 종합합산과세대상	2~5
토지 - 별도합산과세대상	2~4
토지 - 농지 (전, 답, 과수원), 목작용지, 임야	0.7
토지 - 공장용지, 염전, 터미널 용 토지	2
토지 - 골프장, 고급 오락장	40
건축물 - 일반적인 경우	25
건축물 - 주거지역의 공장용	50 (=25*2)
건축물 - 과밀억제권역에서 공장 신설, 증설	125 (25*5)
건축물 - 골프장, 고급 오락장	40
주택 - 일반주택, 고급주택	1~4
주택 - 1세대 1주택 특례	0.5~3.5

종합부동산세 세율 (1000분의 x)

종합합산토지	10~30
별도합산토지	5~7
개인 - 2주택이하	5~27
개인 - 3주택이상	5~50
법인 - 2주택이하	27
법인 - 3주택이상	50
법인 - 3주택이상	50

양도소득세 세율 (%)

미등기 양도자산	70%
토지, 건물 - 1년 미만	50%
토지, 건물 - 1년 이상 2년 미만	40%
토지, 건물 - 2년 이상	6~45%
토지, 건물 - 비사업용 토지	max(기간에 따른 세율, 16~55% 세율)
주택, 조합원입주권 - 1년 미만	70%
주택, 조합원입주권 - 1년 이상 2년 미만	60%
주택, 조합원입주권 - 2년 이상	6~45%
분양권 - 1년 미만	70%
분양권 - 1년 이상 2년 미만	60%
분양권 - 2년 이상	60%

과세 대상

	취득세	재산세	종합부동산세	양도소득세
토지 - 종합합산	O	O	O	O
토지 - 별도합산	O	O	O	O
토지 - 분리과세	O	O	X	O
건축물 - 원시취득	O	O	X	O
건축물 - 승계취득	O	O	X	O
주택 - 일반주택	O	O	O	O
주택 - 고급주택	O	O	O	O
차량, 기계장비 - 원시취득	X	X	X	X
차량, 기계장비 - 승계취득	O	X	X	X
선박, 항공기 - 원시취득	X	O	X	X
선박, 항공기 - 승계취득	O	O	X	X
광업권, 어업권, 양식업권	O	X	X	X
지상권, 전세권, 임차권	X	X	X	O
토지상환채권	X	X	X	O
주택상환채권	X	X	X	O
부동산을 취득할 수 있는 권리	X	X	X	O
영업권 - 토지, 건축물과 함께	X	X	X	O
영업권 - 단독 이전	X	X	X	X (기타소득으로 분류)
이축권 - 토지, 건축물과 함께	X	X	X	O
이축권 - 별도 평가	X	X	X	X (기타소득으로 분류)

납세지

세목	조건	납세지
취득세	부동산 취득시	부동산 소재지
취득세	납세지가 분명하지 않은 경우	물건 소재지
등록면허세	부동산 등기	부동산 소재지
등록면허세	같은 등록의 재산이 둘 이상 지방자치단체에 걸쳐있는 경우	등록관청 소재지
등록면허세	같은 채권을 담보로 둘 이상 저당권을 등록하는 경우	처음 등록하는 등록관청 소재지
등록면허세	납세지가 불분명할때	등록관청 소재지
재산세	일반적인 경우	토지, 건축물, 주택 소재지 및 선박, 항공기의 주 소재지
종합부동산세	외국인인 경우	국내사업장 소재지 → 국내원천소득 발생 장소 → 토지, 주택의 소재지
종합부동산세	내국법인	본점 또는 주사무소 소재지
양도소득세	외국인인 경우	국내사업장 소재지 → 국내원천소득 발생 장소

납부기한

세목	조건	납부기한
취득세	원칙	취득일로부터 60일 이내
취득세	증여	취득일이 속하는 달의 말로부터 3개월 이내
취득세	상속	취득일이 속하는 달의 말로부터 6개월 이내 (해외의 경우 9개월 이내)
취득세	등기를 먼저 신청하는 경우	등록전까지
취득세	추가신고납부	사유발생일로부터 60일 이내
등록면허세	원칙	등록전까지
등록면허세	신고하지 않고 등록하기전까지 납부시	등록신고하고 납부한것으로 인정되어 무신고 가산세, 과소신고가산세 X
등록면허세	추가신고납부	사유발생일로부터 60일 이내 (가산세 제외)
재산세	일반적인 경우	토지, 건축물, 주택 소재지 및 선박, 항공기의 주 소재지
재산세	발급	납부개시 5 일 전까지 발급
재산세	건축물	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	토지	9월 16일 ~ 9월 30일
재산세	주택 - 원칙	7월 16일 ~ 7월 31일 절반, 9월 16일 ~ 9월 30일 절반
재산세	주택 - 납부금액이 20만원 이하	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	선박, 항공기	7월 16일 ~ 7월 31일
재산세	지역자원시설세	재산세와 병기하여 고지
종합부동산세	발급	납부개시 5 일 전까지 발급
종합부동산세	정부부과	12월 1일 ~ 12월 15일
종합부동산세	신고납부	12월 1일 ~ 12월 15일 사이에 신고납부 (기한이 연장되지 않음)
양도소득세	예정신고 - 부동산	양도일이 속하는 달의 말로부터 2개월 이내
양도소득세	예정신고 - 허가대상 부동산	양도일, 허가일 중 늦은 날이 속하는 달의 말로부터 2개월 이내
양도소득세	확정신고	양도한 다음 연도 5월 1일 ~ 5월 31일

단계별 세금

취득단계에 부과하는 세금	보유단계	양도단계
취득세	재산세	양도소득세
등록면허세	(소방분) 지역자원시설세 (병기세)
상속세	종합부동산세
증여세
	종합소득세 (임대업 등)	종합소득세 (부동산 매매업 등)
	지방소득세	지방소득세
농어촌특별세	농어촌특별세	농어촌특별세
지방교육세	지방교육세
부가가치세	부가가치세	부가가치세
지방소비세	지방소비세	지방소비세
인지세		인지세

조세 총론

• 중과기준세율 == 2%
• 재산세 (지방세) 는 물납을 할 수 있다.
  • 요건: 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우.
  • 대상: 해당 지자체 관할 구역 내의 부동산.
• 국세
  • 보통세
    • 직접세: 소득세 (e.g. 양도, 종합), 종합부동산세
    • 간접세: 세금을 실제 부담하는 사람(소비자)과 납부하는 사람(판매자)이 다른 세금 (e.g. 부가가치세, 인지세)
  • 목적세: 농어촌특별세 (해당 목적 외에 다른 용도로 사용할수 없음)
• 지방세
  • 보통세: 취득세, 지방소득세, 지방소비세, 주민세
  • 목적세: 소방분 지역자원 시설세, 지방교육세
    • 소방분 지역자원 시설세는 재산세에 따라다님 (건물 화재에 대비해서 돈 내라)
  • (지방자치단체 장은 50% 범위에서 가감 가능하며, 해당연도만 적용함)
• 인세는 사람을 중심으로 합산 ↔ 물세는 개별과세 원칙
  • 소득세, 종합부동산세는 원칙적으로 개인별로 소득을 합산하여 과세 (부부, 세대소득 합산 하지 않음)
• 과세표준이 가액이나 금액으로 표시되는 종가세 (대부분) ↔ 수량이나 면적, 건수로 표시되는 종량세 (등록면허세의 말소, 변경등기)
• 부가세: 농어촌특별세, 지방교육세
  • 취득세: (욕심이 많아) 농어촌특별세, 지방교육세 둘다 납부, 신고하는 세금이므로 감면시 농어촌특별세 과세함.
  • 등록면허세: 지방교육세, 신고하는 세금이므로 감면시 농어촌특별세 과세함.
  • 재산세: 지방교육세, 신고하지 아니므로 면제시 농어촌특별세 과세하지 않음.
  • 종합부동산세: 농어촌특별세, 신고하지 아니므로 면제시 농어촌특별세 과세하지 않음.
  • 양도소득세: 없음, 신고하는 세금이므로 감면시 농어촌특별세 과세함.
• 특수관계인: 친족관계 or 경제적 연관관계 (임원, 사용인) or 경영지배관계 (주주, 출자자)
• 신고 기한
  • 취득세: 취득일로부터 60일 이내
    • 상속: 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 (해외거주자는 9개월)
    • 증여: 증여계약일(취득일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
    • 등기, 등록: 접수하는날 신고하고 납부 (돈내고 등록한다)
  • 등록면허세: 등록 전까지 (돈내고 등록한다)
  • 종합부동산세: 12월 1일~15일까지
  • 양도소득세
    • 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
    • 확정신고: 양도일 다음 해 5월 31일 까지
  • 재산세
    • (건물) 7월 16일~31일
    • (토지) 9월 16일~31일
    • (주택) 7월 16일~31일에 절반, 9월 16일~31일에 절반 (세액이 20만원 이하인 경우 7월 16일~31일에 한꺼번에 징수)
    • (선박, 항공기) 7월 16일~31일 (부자들한텐 미리 받음)
• 징수 방법
  • 신고납부 (신고납세): 취득세, 등록에 대한 등록면허세, 지방소득세, 소득세 (e.g. 양도, 종합), 종합부동산세(선택 시)
  • 보통징수 (정부부과과세): 재산세, 면허에 대한 등록면허세, 종합부동산세(원칙)
  • 특별징수 (원천징수): 소득을 지급하는 자(원천징수의무자)가 납세자의 세금을 미리 떼어 국가나 지방자치단체에 대신 납부함.
• 가산세
  • 신고납부 (과소신고는 10, 무신고는 그것의 2배, 부정신고는 그것의 2배로 암기)
    • 부정으로 무신고, 과소신고: 40%
    • 무신고: 20%
    • 과소신고: 10%
    • 납부 지연 가산세
• 납세 의무의 성립
  • 취득세: 과세 물건을 취득하는 때
  • 등록면허세
    • 등록에 대한 등록면허: 등기, 등록하는 때
    • 면허에 대한 등록면허: 면허 취득, 납기가 있는 달의 1일
  • 재산세, 종합부동산세: 6월 1일
  • 주민세
    • 사업소분, 개인분: 7월 1일
    • 종업원분: 급여를 지급하는 때
  • 소득세, 법인세, 부가가치세: 매년 12월 31일
• 납세 의무의 확정
  • 신고납부: 신고하는때
  • 보통징수: 정부 혹은 지방 자치 단체가 과세표준과 세액을 결정하는 때
• 납세 의무의 소멸
  • 납부
  • 충당 (환급 받을 세액을 다른 세액과 상계)
  • 부과의 취소 (하자가 있어 부과시점으로 소급하여 처분의 효력을 상실시킴)
  • 제척기간
    • 만료
      • 상속세, 증여세 (10, 15, 15): 기본 10년, 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출안한 경우 15년, 사기등 부정한 행위시 15년
      • 나머지 국세 (5, 7, 10) 및 지방세: 기본 5년, 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출안한 경우 7년, 사기등 부정한 행위시 10년
        • 종합부동산세의 기산일은 6월 1일 (납세의무성립일)
      • 상속세, 증여세는 사람들이 꼼수를 많이 써서 시간을 길게 잡고 조사.
    • 기산일
      • 신고납부세목: 납부기한 다음날
      • 부과납부세목: 납세의무성립일
  • 징수권 소멸시효의 완성
    • 기산일: 납부기한 다음날
    • 지방세: 가산세 제외 5천만원 미만은 5년, 이상은 10년
    • 국세: 가산세 제외 5억 미만은 5년, 이상은 10년
  • 부과권의 철회, 법인의 합병, 납세자의 사망으로 납세의무가 소멸되지 않음.
• 농지가 비사업용 토지 == 농업 목적이 아닌 투기 목적으로 보유되고 있다고 판단되는 토지
• 건설기계장비 (굴착기, 지게차) 는 취득세 대상이지만 재산세 대상은 아님.
• 논, 밭을 작물 생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득(농지 임대료 등) 및 작물재배업에서 발생하는 소득은 비과세 대상이다.
• (기출) 임대사업 총 수입금액 == 임대료 + (보증금-건물취득가)*금리 + 관리비 + 보험차익
• (기출) 임대업
  • 임대업의 범위: 공장재단, 광업재단, 부동산의 대여
  • 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다.
• (기출) 국내소재 부동산 임대로 발생하는 소득에 관한 설명
  • 공익사업과 관련하여 지상권, 지역권을 설정하거나 대여하고 받는 대가는 원칙적으로 부동산 임대업의 사업소득이 아닌 기타소득으로 분류되어 부동산 임대소득에서 제외한다.
    • 공익사업이 아닌 경우 지상권, 지역권을 설정하거나 대여하고 받는 대가는 원칙적으로 부동산 임대업의 사업소득이다.
    • 공익사업과 관련하여 지상권을 양도하는 경우 발생하는 소득은 양도소득이다.
  • 부동산 임대업으로 발생한 소득은 사업소득에 해당한다.
  • 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제한다.
    • 주거용 건물 외 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않는다.
  • 월세
    • 1주택자
      • 일반주택: 비과세
      • 고가 (12억 이상) 주택: 과세
    • 2주택이상: 과세
  • 전세
    • 1주택자: 비과세
    • 2주택자
      • 일반 2주택: 비과세
      • 고가 (12억 이상) 2주택이고 전세합계가 12억 초과: 과세
    • 3주택자
      • 전세보증금 합계액 3억 초과분부터 과세
  • 임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 금융수익을 차감할 때 그 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신용카드 등 미수금에 대한 이자로 한다.
    • 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신용카드 등 미수금에 대한 이자는 이미 소득세로 납부한 사항들이다.
• (기출) 조세채권과 일반채권의 관계
  • 일반 조세채권과 피담보채권(근저당권 등)은 법정기일을 기준으로 순위가 정해지나, 부동산 자체에 부과된 조세인 당해세는 법정기일과 관계없이 피담보채권보다 우선 된다.
    • 법정기일: 신고하는 세목의 경우 신고일, 고지납부의 경우 납세고지서 발송일.
    • 다만, 임차인 보호를 위해 확정일자를 갖춘 임차보증금은 당해세보다 우선한다.
  • 당해세: 법정기일이 담보물권(저당권 등) 설정일이나 임차권의 확정일보다 늦더라도 무조건 가장 먼저 배당받아간다.
    • 국세: 종합부동산세, 상속세, 증여세
    • 지방세: 재산세, 지역자원시설세(소방분), 지방교육세
  • 우선순위: 매각에 소요된 비용 > 체납처분비 > 당해세 > 법정기일 전에 설정된 전세권, 저당권 등에 의해 담보된 채권 > 기타 지방세, 국세
• (기출) 소멸시효
  • 국세: 체납액 5억원 미만은 5년, 5억원 이상은 10년
  • 지방세: 체납액 5천만원 미만은 5년, 5천만원 이상은 10년
  • 납세의무자가 신고한 세금을 경정하는 경우, 납세고지서에 따른 납부기한의 다음날 지방세징수권을 행사할 수 있다.
• (기출) 주거용 건물 임대업(주택임대)의 연간 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우, 납세자는 종합과세와 분리과세 중 유리한 방식을 선택한다.
• (기출) 비과세 주택임대소득을 산정할 때 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다.

지방세

취득세

• 취득의 의의: 모든 취득
  • 원시취득, 승계취득, 간주취득, 유상, 무상 (각종 권리도 포함 - 광업권, 어업권, 양식업권)
  • 등기 안하더라도 사용, 수익, 처분할 지위에 있으면 사실상 취득 (실질주의)
• 원시취득: 공유수면 매립 간척, 건축, 개수로 면적이 증가한 경우, 시효취득
• 승계취득
  • 매매: 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세 과세
  • 교환: 쌍방이 취득세, 양도소득세 과세
  • 현물출자: 법인 설립 or 신주 발행시 토지, 건물, 특허권을 출자하여 주식 배정 (법인은 취득세, 출자자는 양도소득세 과세)
  • 상속, 증여
• 간주취득
  • 토지의 지목 변경
  • 차량등 종류 변경
  • 개수: 건축물에 딸린 시설물의 증가 (단, 면적이 증가한 경우 원시취득)
  • 과점주주 (지분의 과반) 의 주식취득: 부동산을 취득한 것으로 보며, 법인 설립시 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음.
    • 지분이 100분의 20에서 100분의 60이 된 경우, 100분의 60에 대해서 취득한 것으로 간주한다.
• 과세권자: 특별시, 광역시, 도
  • 징수 및 신고 납부: 시군구(물건소재지)
• 납세의무자
  • 사실상 취득자
  • 승계 취득자 (주문 제작은 승계 취득하는 경우만 납세의무자)
• 의제납세의무자
  • 주체구조부 취득자 (e.g. 엘레베이터 설치시 건물주)
    • (기출 지문) 건축물 중 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
  • 변경시점의 소유자
  • 과점 주주 (법인 설립시 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음)
  • 상속인 (공동 상속의 경우, 연대 납세 의무가 있음)
  • 조합, 조합원
    • 조합원용 부동산은 조합원이 취득
      • (기출) 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합원용 부동산(공동주택과 부대시설, 복리시설 및 그 부속토지를 포함)은 그 조합원이 취득한것으로 본다.
    • 비조합원용 부동산은 조합이 취득
• 취득 시기
  • 계약일로부터 60일 이내에 해제가 입증되고 (화해조서, 인낙조서, 공정증서), 등기 또는 등록 안되어있으면 취득으로 보지 않음.
  • 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우 등기일 또는 동록일에 취득한 것으로 간주.
  • 유상승계의 경우
    • 토지, 건물을 취득하고 1년 안에 인접한 토지, 건물을 취득한 경우 1건의 취득으로 보고 과세.
    • 잔금 지급일
      • 토지거래계약에 관한 허가가 있기전 잔금이 지급된 경우, 허가일이나 허가구역 지정 해제일이 취득 시기가 됨 (허가를 받으면 계약은 소급하여 유효해지기 때문)
    • 잔금 지급일 확인 안되면, 계약일로부터 60일이 경과한 날
    • 연부취득: 대금을 분할 지급 (매번 지분을 취득하는 것으로 봄)
  • 무상승계의 경우, 계약일 (상속 또는 유증개시일)
  • 사용승인서 (준공검사 증명서, 준공인가증) 발급일과 사실상의 사용일 중 빠른 날
  • 건축 또는 개수: 사용승인서 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날
  • 주택조합 등의 비조합원용 토지
    • 주택조합이 취득: 사용검사 받은 날
    • 주택재건축조합이 취득: 소유권이전고시일의 다음 날
  • 토지의 지목변경: 사실상 변경된 날과 공부상 변경일 중 빠른 날
  • 매립간척: 공사준공인가일 (등기일X)
  • 재산분할: 등기일 또는 등록일
  • 점유시효취득: 부동산등기일 또는 등록일 (점유개시일X)
• 취득 가격 포함 여부

항목	포함 여부
건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 (법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 제외)	O
할부 또는 연부계약에 따른 이자 상당액 및 연체료 (법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 제외)	O
미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용	O
취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 (건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함)	O
취득대금 외에 당사자약정에 따른 취득자 조건부담액과 채무인수액	O
국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손	O
공인중개사에게 지급한 중개보수(법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 제외)	O
붙박이 가구, 가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비,시설 등의 설치비용	O
정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 비용	O
취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용	X
전기,가스,열 등을 이용하는 자가 부담하는 비용	X
이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용	X
부가가치세	X

• 과세 표준
  • 무상 취득의 경우: 시가 인정액이 원칙 (산정이 어려우면 시가 표준액)
    • 상속: 시가표준액 (=과세의 기준이 되는 금액으로 일반적으로 시가 인정액보다 낮음 - 상속의 부담을 줄여주기 위함)
      • 토지 및 주택의 시가표준액: 공시된 가액
      • 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격: 정부기관이 산정한 가격
    • 시가표준액이 1억 이하인 경우: 시가 인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액
  • 유상 취득의 경우: 취득 당시 가액
    • 단, 지방자치단체의 장이 부당행위계산으로 인정하는 경우, 시가 인정액으로 결정.
  • 원시 취득의 경우: 취득 당시 가액 (확인 못할시 시가 표준액)
  • 간주취득의 경우: 증가한 가액 (확인 못할시 시가 표준액)
  • 교환의 경우: max(이전받는 건축물의 시가인정액, 이전하는 건축물의 시가인정액)
• 세율
  • 상속
    • 농지: 2.3% (이삼밭을 가셨었구나 아버지는)
    • 농지 외: 2.8% (이빨)
  • 증여: 3.5% (사모), 비영리사업자의 경우 2.8% (이빨)
  • 원시취득: 2.8% (이빨)
  • 공유물의 분할: 2.3% (이삼)
  • 유상승계
    • 농지: 3% (삼밭)
    • 농지 외: 4% (사)
  • 1주택 (1주택자는 기본 과세)
    • 조정대상지역: 1~3% (6억 이하 1%, 9억이상 3%, 그 사이는 linear interpolation)
    • 조정대상지역 외: 1~3%
  • 2주택 (조정대상지역은 8로 갑자기 뜀)
    • 조정대상지역: 8% (표준세율 + 중과기준세율의 2배)
    • 조정대상지역 외: 1~3%
  • 3주택 (조정대상지역은 12, 조정대상지역 외는 8로 뜀)
    • 조정대상지역: 12%
    • 조정대상지역 외: 8%
  • 4주택
    • 조정대상지역: 12%
    • 조정대상지역 외: 12%
  • 조정대상지역에 있는 주택으로서 취득 당시 시가표준액이 3억이상의 주택을 상속 외의 무상취득으로 취득하는 경우 12%
    • 단, 1세대 1주택자로 부터 증여취득하는 경우 제외
  • (기출) 주택수에 가산되는 것
    • 신탁법에 따라 신탁된 주택
    • 조합원 입주권
    • 주택분양권
    • 재산세를 과세하는 오피스텔
    • 일시적
• 취득세 면세점: 등록면허세를 내야함 (취득세는 사실 옛날 취득세 + 옛날 등록면허세)
  • 50만원 이하의 취득
  • 취득세 부과제척기간이 지난 경우
• 중과기준세율(2%)만 내도록 특례세율이 적용되는 경우 == 등록면허세를 안냄 == 소유권이전등기가 필요 없는 경우
  • 1년 초과 임시건축물
  • 시설추가 (아파트 수영장 등)
  • 무덤
  • 선박, 차량, 기계장비 및 토지의 가액증가
  • 개수 (면적증가시 증가분은 원시취득)
  • 과점주주의 간주취득
  • 차량종류변경
  • 등기 후 (등록면허세를 기납부) 취득
• 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 특례세율이 적용되는 경우 == 취득세를 안냄 == 소유권의 변동이 형식적이거나 실질적인 재산의 증가가 크지 않은 ‘형식적 취득’
  • 환매등기를 병행하는 부동산 매매: 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득
  • 상속으로 인한 취득 (특정 요건 충족 시):
    • 상속인 1가구가 무주택 상태에서 1주택을 상속받는 경우 (아버지와 아들이 같이 살다가 상속받는 경우)
    • 취득세 감면 대상이 되는 자경농지를 상속받는 경우
  • 법인의 합병으로 인한 취득
  • 공유물, 합유물의 분할: 공유물이나 합유물을 분할하여 본인의 지분만큼 취득하는 경우 (단, 분할로 인해 본인 지분을 초과한 부분은 제외)
  • 이혼에 따른 재산분할
  • 건축물의 이전: 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하지 않는 경우
• 비과세 대상
  • 국가 등의 취득 (상호주의로 우리나라에 취득세를 메기면 상대국가에도 메김)
  • 기부채납
    • 기부채납: 개발 사업자가 사유재산(토지, 건물 등)을 무상으로 국가나 지자체에 소유권을 이전하여 공공시설을 조성하는 것
    • 단, 지방자치단체에 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 경우라도 그 반대급부로 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 때에는 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
  • 신탁에 의한 취득 (단, 주택조합은 신뢰도가 떨어지므로 과세)
  • 법률에 의한 환매권
  • 임시건축물 (1년 이하)
  • 공동주택의 개수(대수선 제외)로 인한 취득으로 개수 당시 시가표준액이 9억 원 이하인 경우
• 법인 장부 불성실 가산세: 10%
• 중가산세
  • 취득 후, 신고 안하고 매각하는 경우 산출세액의 80%를 가산하여 과세 (명의를 숨기는 사람을 적발하기 위한 목적으로, 간주취득, 등기를 요하지 않는 자산은 제외)
  • 골프 회원권, 승마 회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합 체육시설 이용 회원권, 요트 회원권은 중가산세가 적용됨.
• 취득세 신고: 행정안전부령으로 정하는 신고서 작성.
• 추가신고납부: 60일 이내 신고하고 납부.
• 국가로부터 유상취득하는 경우 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나, 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때의 과세표준 == 사실상의 취득가격 또는 연부금액
  • 원칙적으로 신고한 취득세 금액이 정부가 정한 시가표준액보다 낮으면 시가표준액을 기준으로 세금을 매김 (과소신고 방지)
  • 단, 국가와의 거래는 가격을 속일 수 없다는 것이 확실하므로 신고를 안 했거나, 신고한 실제 거래가가 시가표준액보다 훨씬 낮더라도, ‘깎아주지 않고 실제 주고받은 돈(사실상 취득가격)’ 을 그대로 인정
• (기출) 취득세 과세물건을 취득한 후 중과세 대상이 되었을 때에는 표준세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액 (가산세 제외)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고, 납부하여야 한다.
• (기출) 대물변제에 따른 건축물 취득의 경우에는 대물변제액 (대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 포함한다)을 취득당시가액으로 한다.

등록에 대한 등록면허세

• 과세권자: 도, 구
• 과세표준
  • 부동산: 등록 당시 신고가액
    • 소유권, 지상권, 지역권(요역지 가액)
    • 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때는 시가표준액을 과세표준으로 함 (과소신고 방지)
    • 취득을 원인으로 하는 경우, 취득당시가액을 과세표준으로 하고, 등록 당시의 감가상각 등으로 가액이 달라진 경우, 변경된 가액을 과세표준으로 함.
  • 채권: 채권 금액
    • 채권금액이 없는 경우: 목적이 된 것의 가액 또는 처분 제한의 목적이 된 금액
  • 전세권: 전세금액
  • 임차권: 월 임대차금액 (보증금 안들어감)
  • 건수에 의한 과세표준: 매 1건을 과세 (저당권 담보물의 추가설정등기 등에 대해서도 각각 과세)
• 비과세 (국가가 하는 일인 경우 + 무덤)
  • 국가 등의 취득 (상호주의)
  • 회사정리, 특별청산에 대한 법원의 촉탁 (국가가 하는일이므로)
  • 각종 경정등기 (공무원의 실수이므로)
  • 무덤
• 표준세율
  • 소유권외 물권, 임차권: 0.2%
  • 소유권: 취득세 - 2% (단, 농지의 세제혜택 고려하지 않음)
  • 말소, 지목변경, 구조변경: 건당 6천원 (최저세액)
  • 대도시 안에 법인 등기시 중과세율 (표준세율의 3배)
    • 단, 은행업, 할부금융업, 의료업 법인은 제외
• 신고를 안하고 납부한 경우에도 신고를 하고 납부한 것으로 간주 (납부만 하면 됨)
• 추가신고납부: 60일 이내 신고하고 납부.
• (기출) 같은 등록에 관계되는 재산이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있어 등록면허세를 지방자치단체별로 부과할 수 없을 때에는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
• (기출) 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기에 대하여는 등록면허세를 부과하지 아니한다.
• (기출) 등록면허세가 과세되지 않는 동록 또는 등기: 취득으로 인한 등기 (취등록세의 경우 등록면허세가 아니다 라는 논리로 문제가 출제됨)

재산세

• 재산을 중심으로 과세하는 물세이지만, 예외적으로 토지에 대한 재산세는 소유자별로 합산하여 과세 (토지는 인세, 나머지는 물세).
• 실제 용도에 따라 과세하지만 가액이 낮아지는 경우 공부상으로 과세 (나대지에 파 심는 경우에 지자체가 대응한 것)
• 고지서 1장당 재산세로 징수할 금액이 2천원 미만이면 징수 안함 (지하철 값 정도는 눈감아줌)
• 과세 대상
  • 토지 (다음 3가지로 분류됨)
    • 분리 과세대상: 임야, 전, 답, 공장용지 (차등비례세율 적용)
    • 별도합산 과세대상: 건축물에 대한 부속토지 (초과누진세율 적용)
      • 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험 연구 검사용 토지, 물류단지시설용 토지, 회원제 골프장이 아닌 골프장용 토지중 원형이 보존된 임야
    • 종합합산 과세대상: 나대지, 무허가 건축물, 기준면적을 초과하는 부분 (초과누진세율 적용)
  • 건축물: 각종 시설
  • 주택
    • 주택 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우, 바닥면적의 10배를 부속토지로 함.
    • 1구 주택: 다가구주택에서 1가구가 독립하여 구분 사용할수 있도록 분리된 부분.
    • 겸용 주택의 판정
      • 1동 건물: 주거용만 주택, 나머지는 상가 (토지는 주택의 비율로 계산)
      • 1구 건물: 주거 사용면적 50% 이상이면 주택 (50% 미만이면 주거부분만 주택이고 토지는 주택의 비율로 계산)
    • 무허가 주택은 주택으로 보지 않음 (부속토지는 종합합산 과세대상에 해당)
      • 주택의 무허가 부분이 50% 이상인 경우, 주택으로 보지 않음
    • 주택의 건물과 토지의 소유자가 다를때: 전체 세액을 시가표준액에 비례하여 과세
  • 공유물의 경우 지분별로 분할 (지분이 불분명한 경우 균등하다고 간주)
• 과세표준
  • 토지, 건축물: 시가표준액 * 70% (공정시장가액비율)
  • 다주택자 및 법인의 주택: 시가표준액 * 60% (공정시장가액비율)
  • 1세대 1주택자
    • 3억 이하: 시가표준액 * 43% (공정시장가액비율)
    • 3억 초과 ~ 6억 이하: 시가표준액 * 44% (공정시장가액비율)
    • 6억 초과: 시가표준액 * 45% (공정시장가액비율)
  • 선박, 항공기: 시가표준액 * 100% (부자들이 소유하는 것에는 에누리 X)
• 세율
  • 분리 과세대상 토지 (차등비례세율)
    • 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야: 1천분의 0.7
    • 공장용지 산업용 토지, 염전, 터미널: 1천분의 2
    • 회원제 골프장용 토지, 고급오락장용 토지: 1천분의 40 (사치니까)
  • 별도합산 과세대상 토지 (초과누진세율)
    • 1천분의 2 ~ 1천분의 4
  • 종합합산 과세대상 토지 (초과누진세율)
    • 1천분의 2 ~ 1천분의 5
  • 건축물 (차등비례세율)
    • 일반 건축물: 1천분의 2.5
    • 주거지역 등의 공장용 건축물: 1천분의 5 (X2)
    • 과밀억제권역에서 공장 신설, 증설: 5년간 1천분의 12.5 (X5)
    • 회원제 골프장용 건축물, 고급오락장용 건축물: 1천분의 40 (사치니까)
  • 주택 (초과누진세율)
    • 1천분의 1 ~ 1천분의 4
    • 단, 1세대 1주택으로 시가표준액이 9억원 이하인 경우 1천분의 0.5 ~ 1천분의 3.5
• 과세권자: 시, 군, 구
  • 시군구청은 납기개시 5일 전까지 고지해야함.
• 납세의무자: 사실상 소유자 (지분권자)
• 의제납세 의무자
  • 공부상 소유자 (신고 안하면 납세의무 덤터기쓰고 파산 종결 전까지 재산세 납세 필요)
  • (상속등기가 이행 안되고, 사실상 소유자 미신고시) 주된 상속자 (가 덤터기)
  • 매수계약자
    • 국가 기관과 연부로 매매계약을 체결하고 사용권을 무상으로 받은 경우, 매수 계약자가 납세의무자
    • 국가 기관이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 매수 계약자이며, 납세의무자
  • 위탁자
    • 위탁자 재산 다 팔아도 세금 못내면 수탁자가 납부할 의무가 있음 (수탁자가 덤태기)
  • (체비지, 보류지가 발생한 경우) 사업시행자
  • 소유권이 불분명한 경우 사용자가 납세자이고, 미리 통지해야함 (사용자가 덤태기)
  • 수입하는 자
• 비과세 대상
  • 국가 등의 소유 (상호주의)
  • 국가, 지방자치단체 소유 재산
  • 국가 등이 무상사용 (서비스 차원)
  • 1년 미만 건축물 (별장, 골프장, 고급오락장 등의 사치성 재산 제외)
  • 당해연도 철거 예정 건축물 (별장, 골프장, 고급오락장 등의 사치성 재산 제외)
  • 공공용 재산: 도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 묘지
  • 군사보호 통제보호구역 (전, 답, 과수원 대지는 제외)
    • 제한보호구역은 분리과세 (종부세 대상 X)
  • 산림보호구역, 채종림, 시험림
  • 공원자원보존지구
    • 환경지구는 분리과세 (종부세 대상 X)
  • 백두대간보호지역
• 지방자치단체 통합시 5년 범위에서 이전의 지방자치단체 세율 적용 가능.
• 물납: 납부세액 1천만원 초과시, 관할 구역의 부동산으로만 물납 허가하며 납부기한 10일 전까지 신청해야함.
  • 시군구청은 5일내에 허가여부 통보해야함.
  • 불승인시 통보일로부터 10일내 변경신청 가능.
  • 과세기준일 (6월 1일) 현재의 시가로 인정됨 (물납 허가일 X).
• 분할납부: 납부세액이 250만원 초과시 납부기간이 지난 날로부터 3개월 이내에 분할납부 가능.
  • 500 만원 이하: 250만원 초과 금액을 분할납부 가능.
  • 500 만원 초과: 전체 세액의 50% 이하 금액을 분할납부 가능.
  • (납부기한까지 신청)
• 재산세 세액은 전년대비하여 150% 상한이 존재 (주택의 경우 130%)
• (기출) 주택에 대한 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 주택의 세율을 적용한다.
  • 주택은 건축물+토지를 합쳐서 보기 때문.
• (기출) 수탁자 명의로 등기, 등록된 신탁재산의 수탁자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.
• (기출) 재산세 납부유예를 신청하는 납세의무자는 원칙적으로 해당 세액에 상당하는 담보를 제공해야한다.
• (기출) 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우 사용자에게 부과한다.

국세

종합부동산세

• 과세표준
  • 주택: (공시가격 합계액 - 기본공제액) * 공정시장가액비율(60%)
  • 토지: (공시가격 합계액 - 기본공제액) * 공정시장가액비율(100%)
  • 법인소유의 경우 기본공제액 없음.
  • 개인에 대해서만 기본공제액 적용함.
• 과세대상: 주택과 토지 (재산세에서 초과누진세율 적용 대상)
  • 주택: 고급주택
    • 다주택: 9억 공제
    • 1세대 1주택: 12억 공제
      • 1세대 1주택의 예시
        • 1주택 + 다른 주택의 부속토지
        • 주택 양도전, 일시적 2주택
        • 1주택 + 상속받은 주택
        • 1주택 + 지방 저가 주택
    • 주택수 계산
      • 공동소유의 경우, 각자 1주택 count up.
      • 다가구 주택은 1주택.
      • 0주택
        • 임대주택, 사원용 주택
        • 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
        • 상속받은 주택중 지분율 100분의 40 이하의 주택
        • 상속받은 주택중 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 주택
        • 무허가 주택
    • 합산배제주택
      • 법정 임대사업용 주택, 사원용 주택, 기숙사
      • 노인복지주택
      • 법정 미분양 주택
      • 문화재주택
      • 어린이집용 주택
      • 향교
  • 토지: 별도합산 과세대상, 종합합산 과세대상 (분리 과세대상은 해당안됨)
    • 별도합산: 80억 공제
    • 종합합산: 5억 공제
• 세율 (초과누진세율)
  • 2주택 이하: 1천분의 5 ~ 1천분의 27
    • 법인은 1천분의 27
    • 공익법인 등이 공익목적으로 사용하는 경우 1천분의 5 ~ 1천분의 27
  • 3주택 이상: 1천분의 5 ~ 1천분의 50
    • 법인은 1천분의 50
    • 공익법인 등이 공익목적으로 사용하는 경우 1천분의 5 ~ 1천분의 50
  • 별도합산과세대상: 1천분의 5 ~ 1천분의 7
  • 종합합산과세대상: 1천분의 10 ~ 1천분의 30
• 분할납부: 납부세액이 250만원 초과시 납부기간이 지난 날로부터 6개월 이내에 분할납부 가능.
  • (납부기한까지 신청)
• 상한
  • (재산세+종합부동산세) 로 계산
  • 주택분은 개인의 경우 상한이 150% (법인은 상한 없음)
  • 토지는 개인, 법인 모두 상한이 150%
• 종합부동산세를 계산할 때 해당 주택에 부과된 재산세액 중 중복되는 부분을 공제하여 이중과세를 피함.
• 세액 공제율
  • 연령별 세액공제 (1세대 1주택자)
    • 만 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
    • 만 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
    • 만 70세 이상: 40%
  • 보유기간별 세액공제 (1세대 1주택자)
    • 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
    • 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
    • 15년 이상: 50%
  • 중복하여 최대 80% 까지 공제 가능.
• 종합부동산세를 신고하는 경우, 관할 세무서장에게 12월 1일~15일 사이에 신고해야함.
• (기출) 관할세무서장이 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하야여한다.
• (기출) 주택에 대한 세부담 상한의 기준이 되는 직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액은 납세의무자가 해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 계산한다.
  • 올해 내야 할 종합부동산세(종부세)가 직전 연도 세금의 150%를 넘지 않도록 제한할 때, 비교 기준이 되는 ‘작년 세금’은 작년에 실제로 그 집을 가지고 있었는지와 상관없이 ‘작년에도 그 집을 가지고 있었다고 가정하고 계산한다는 뜻
• (기출) 주택분 종합부동산세액에서 공제되는 재산세액은 재산세 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 후의 세액으로 하고, 재산세 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 후의 세액으로 한다.
• (기출) 종합부동산세 과세표준 합산에서 제외(비과세)되는 주택은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 합산배제 신고한다.

양도소득세

• 사업성 없이 우발적, 비경상적으로 발생하는 소득을 대상으로 함 ↔ 사업소득
• 계약서를 믿지 않음 (하도 사람들이 꾸며서)
• 양도의 정의: 유상으로 사실상 이전 (등기, 등록 여부, 법률행위에 의하였는지 여부 관계 없으며, 무상으로 이전된 경우 제외)
  • 매도
  • 교환: 쌍방이 양도소득세 과세될 수 있음.
  • 현물출자: 현물을 제공하고 주식, 출자지분을 받음.
  • 대물변제: 채무, 위자료, 손해배상에 대한 변제를 금전대신 다른 급여로 함.
  • 공용수용: 토지 소유자의 보상금에 대한 양도소득세.
  • 부담부증여: 수증자가 증여자의 채무를 부담하는 조건으로 증여를 받음.
    • 10억 아파트에 4억 대출의 경우, 4억 양도소득세, 6억 증여세 (증여자 입장에선 -4억을 0원으로 양도한 것)
    • 단, 배우자간 또는 직계존속 (어머니, 할머니) 또는 직계비속 (아들, 손자) 의 경우 증여세 (가족끼리 빚을 졌다고 보지 않으므로)
    • (기출) 증여자가 배우자 또는 직계비존속이 아닌 경우 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.
    • 양도차익 == 양도가액 (=채무액) - 양도로 보는 부분의 취득가액(=(과거 취득가액) / (현재 시세) * 양도한 채무액)
• 양도로 보지 않는 경우
  • 환지처분
  • 보류지 (공공용지, 체비지)
  • 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환
    • 전체면적의 100분의 20 이하의 토지를 불합리한 지상 경계를 시정하기 위하여 분할 등에 따라 교환.
  • 양도담보: 채무자가 소유권을 채권자에게 이전하고, 채무를 다하면 소유권을 회복.
    • 채무 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 내용 및 원금, 이율, 변제기한, 변제방법 등에 관한 약정이 있고, 채무자가 원래대로 사용, 수익하는 의사표시가 있어야함.
    • 채무불이행으로 자산을 변제에 충당하면 양도로 보고, 양도소득세 과세함.
  • 신탁재산의 이전
  • 배우자 또는 직계비존속에 양도하는 경우 (설마 가족끼리 사고 팔았겠어? 증여로 추정!)
  • 소유권의 환원
    • 신탁해지를 원인으로 소유권 이전등기를 한 경우 (삼촌한테 차명으로 맏긴 부동산은 다시 찾아올 수 있다)
    • 매매사실이 원시무효로 판시되어 환원되는 경우
  • 공유물의 분할
  • 이혼에 따른 재산분할
  • 경매, 공매로 본인이 재취득하는 경우
• 열거주의 과세 방식 (열거된 자산만 해당)
  • 토지
  • 건물
  • 부동산을 이용할 수 있는 권리: 지상권, 전세권, 등기된 임차권 (등기되지 않은 임차권, 지역권은 과세대상이 아님)
  • 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 당첨권, 토지상환채권, 주택상환사채, 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
  • 사업에 사용하는 자산과 함께 양도하는 영업권
    • 영업권 단독으로 양도하는 경우 기타소득
  • 시설물 이용권, 회원권: 법인의 주식을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하게 되는 경우 그 주식의 양도는 과세대상이다.
  • 신탁 수익권
  • 부동산과 함께 양도하는 이축권
    • 이축권: 개발제한구역(그린벨트) 내 기존 주택이 공익사업, 재해 등으로 철거가 불가피할 때, 동일한 제한구역 내 다른 위치에 주택을 신축할 수 있는 권리
    • 이축권 단독은 기타소득
• 분류과세: 종합소득과 합산하지 않음 (e.g. 양도소득, 퇴직소득)
• 비과세
  • 파산선고에 의한 처분으로 인한 소득
  • 농지의 교환 또는 분합 (차액이 비싼쪽의 1/4이하인 경우)
  • 1세대 1주택자 (12억 이하분은 비과세, 12억 초과분만 과세)
    • 2년 보유 (조정대상지역의 경우, 2년 보유 + 2년 실거주)
      • 기간 예외
        • 수용
        • 임대주택에서 5년 이상 거주 후 양도하는 경우
        • 취학, 출장으로 1년이상 출국시, 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우
        • 1년 이상 거주한 주택을 취학, 질병 등의 부득이한 사유로 양도하는 경우
  • 토지
    • 수도권 내 도시지역 중 주거, 상업, 공업지역: 건물이 정착된 면적의 3배 이내
    • 도시지역 내: 건물이 정착된 면적의 5배 이내
    • 도시지역 밖: 건물이 정착된 면적의 10배 이내
  • 일시적 2주택에 대한 비과세 특례
    • A 주택 취득 → (1년 이상) → B 주택 취득 → (3년 이내) A 주택 양도
    • 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위해 세대를 합쳐서 2주택이 되고 10년 이내에 2개중 하나를 양도
    • 혼인으로 세대를 합쳐서 2주택이 되고 10년 이내에 2개중 하나를 양도
    • 주택을 상속받는 경우, 기존의 주택을 양도
    • 문화재 주택 혹은 농어촌 주택 취득후 일반주택을 양도
    • 귀농주택 (농어촌주택 X)을 취득한 후 5년 이내에 일반주택을 양도
    • 취학, 출장, 질병 등 부득이한 사유로 수도권 밖의 주택을 취득한 후, 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 수도권 주택을 양도
    • 장기임대주택 또는 장기어린이집 취득후 2년 이상 거주한 일반 주택을 양도
• 다가구주택은 하나의 매매단위로 양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 봄 (전체 가구 양도시 단독주택 양도)
• 납세 의무자가 과세표준과 세액을 관할 세무서에 신고할때 납세의무가 확정되며, 무신고의 경우 과세관청에서 결정하여 부과.
• 취득시기 및 양도시기: 대금 청산일
  • 대금 청산일이 명확하지 않거나, 대금청산 전 소유권 이전등기를 한 경우: 등기접수일
  • 특수한 경우
    • 장기할부조건 매매: 소유권 이전등기일, 인도일, 사용수익일 (실제로 사용하거나, 수익을 얻기 시작한 날) 중 빠른날
    • 자가건설 건축물: 사용일 또는 임시사용승인
    • 상속, 증여가 개시된 날
    • 수용: 대금청산일, 수용개시일, 소유권 이전등기일 중 빠른날
    • 대금청산 이후, 공사 지체가 되어 건물이 나중에 완성된 경우: 완성일자 (아파트 공사가 지연되서 짜증나서 팔았는데 양도세 폭탄)
    • 환지
      • 환지처분으로 취득한 토지: 환지 전 토지의 취득일 (기존 토지의 이름만 바뀌었다고 간주)
      • 환지처분으로 면적의 증감이 있는 경우: 환지처분 공고가 있은 다음날
    • (기출) 주택조합(지역, 직장)이 조합원으로부터 취득하는 토지중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 사용검사 를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 봄.
    • (기출) 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득한 경우, 소유권이전 고시일의 다음날 토지를 취득한것으로 봄.
• 양도소득세 계산
  • 양도차익 = 양도가액 - 필요경비
    • 필요경비: 취득가액 + 기타 필요경비 (자본적 지출액, 양도 직접비용)
      • 취득세, 등록면허세 비용도 기타 필요경비에 속함.
        • 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세는 필요경비에 속하지 않음.
      • 이자상당액: 당사자 간의 약정에 따라 취득가액을 확정하고, 대금 지급 방식(할부 등)에 따라 추가로 지급하는 이자로 취득원가에 포함됨.
        • (기출) 단, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 당초 약정에 의한 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
        • 주택 구입시 대출 이자도 포함되지 않음.
      • 필요경비개산공제: 3% (기준시가로 계산시 적용)
      • (기출) 전기,가스,열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용(전기인입비 등)은 취득가격에 포함되지 않는다.
      • (기출) 취득가액에 포함되는 경우
        • 건설자금에 충당한 차입금의 이자
        • 법인이 연부로 취득하는 경우 연부 계약에 따른 이자상당액
        • 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비
        • 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액
      • 자본적 지출액은 가치가 증가되야 인정됨 (e.g. 이용편의를 위하여 지출한 비용)
        • 수익적 지출액 (e.g. 도장비용, 방수비용, 도배비용) 은 포함되지 않음.
      • 개산공제액: 취득가액의 실지거래가를 모르는 경우 실제 지출된 자본적 지출액과 양도비용을 적용할 수 없으므로, 3% 만 적용.
      • 주택담보대출 이자, 연체 이자는 취득원가에 포함되지 않음.
    • 기타 필요경비: 수선비, 소송비용 (소득계산에 산입된 경우 중복이므로 제외), 확장공사비용, 개발 부담금, 만기전 양도로 인한 매각 차손, 인지대 등
      • 자산의 현상유지와 능률유지 비용인 수익적 지출액은 필요경비에 포함되지 않음 (e.g. 도장비용, 방수비용, 도배장판비용)
      • 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 필요경비로 산입된 것은 제외한다.
      • 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 (세무사 비용) 도 포함된다.
      • (기출) 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 자본적지출액도 실지로 지출된 가액에 의하므로 증명서류를 수취, 보관하거나 금융거래 증명서류에 의하여 지출사실이 입증되면 이를 필요경비로 인정한다.
      • (기출) 취득세, 등록면허세는 납부영수증이 없어도 필요경비로 인정된다.
    • 고가주택 (실거래가 12억 원 초과) 의 과세대상 양도차익 계산: 전체 양도차익 $\times$ (양도가액-12억) / 양도가액
    • 양도가액 적용 순서: 실지거래가 → 매매사례가액 → 감정가액 (→ 기준시가)
    • 취득가액 적용 순서: 실지거래가 → 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 (기준시가와 실제 양도가를 바탕으로 비례하여 계산) (→ 기준시가)
    • 양도가액이 기준시가 밖에 없는 경우, 취득가액도 기준시가를 적용함.
    • (기출) 취득가액을 계산할 때 감가상각비를 공제하는 것은 취득가액을 환산가액으로 하는 때에도 적용한다.
  • 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
    • 장기보유특별공제율
      • 보유년수 3년 이상의 등기 부동산, 조합원 입주권 (조합원으로부터 취득한 것 제외)
      • 일반적인 경우 (다주택자 포함): (보유연수 $\times 2$) % (최대한도 30%)
      • 1세대 1주택: 보유연수 $\times 4$ % (40% 한도) + 거주연수 $\times 4$ % (40% 한도)
        • 거주연수 3년부터 유효 (2년 11개월까지 0% 공제됨)
      • (기출) 해외 부동산에는 적용 안됨.
      • (기출) 이월과세
        • 이월과세: 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 일정 기간 내에 다시 팔 때, 양도차익 계산 기준을 ‘증여받은 시점’이 아닌 ‘증여자가 처음 샀던 시점’으로 적용하는 제도.
        • 이월과세를 적용받는 경우 장기보유특별공제의 보유기간은 증여자가 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
          • 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 가격이 아니라, 증여자가 당초 취득했을 때의 가격으로 산정.
        • 이월과세 관련하여 양도소득세는 최대한 뜯어간다
          • 이월과세를 적용한 세액 < 적용 안했을때 세액 → 이월과세를 적용하지 않는다
          • 이월과세를 적용한 세액 > 적용 안했을때 세액 → 이월과세를 적용한다
          • 이월과세 적용으로 비과세되는 1세대 1주택(비과세 대상에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우 이월과세를 적용하지 아니한다.
        • 이월과세를 적용하면, 수증자가 납세의무자이고, 수증자가 납부한 증여세는 필요경비로 산입하여 차감하지만, 수증자가 납부한 취득세는 필요경비로 산입하지 않는다.
        • 양도 당시 배우자와 이혼으로 인하여 혼인관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용한다.
        • 양도 당시 배우자가 사망으로 인하여 혼인관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용하지 않는다.
        • 증여자의 자본적 지출액과 수증자의 자본적 지출액은 모두 양도가액에서 공제할 수 있다.
      • (기출) 부당행위계산 부인
        • 배우자, 직계존비속을 제외한 특수관계인(형제·자매, 사위, 며느리, 삼촌, 법인 등)에게 증여 후 10년 이내 양도 시 적용
        • 특수관계인 (주주) 이 시가 3억 원 토지를 법인에 5억 원 (고가) 에 양도하여 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우, 법인세법상 부당행위계산 부인 규정에 따라 세무상 양도가액은 5억 원이 아닌 시가 3억 원으로 재계산된다.
        • 증여 후, 양도로 세액이 낮아진 경우, 부당행위계산 으로 간주되어, 증여가 이루어지지 않은 것으로 본다.
          • 따라서, 수증자가 납부한 증여세는 필요경비에 산입되지 않는다.
          • 증여자와 수증자는 연대하여 납세의무를 진다 (증여자가 의무가 있지만, 돈이 없을 수도 있으므로 수증자와 연대)
        • 거주자가 특수관계인에게 자산을 증여 후 그 자산을 증여받은 자가
          • 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우 양도소득이 수증자에게 실절적으로 귀속된 경우 수증자가 그 자산을 양도한 것으로 본다.
          • 10년 후에 다시 타인에게 양도한 경우 수증자가 그 자산을 양도한 것으로 본다.
          • 10년 이내에 다시 타인에게 양도하여 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 경우에 수증자가 부담한 증여세 상당액은 환급한다.
  • 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제액
    • 양도소득기본공제액: 부동산 양도소득에서 250 만원, 신탁수익권 양도소득에서 250만원 각각 공제 (단, 미등기 양도자산 제외)
  • 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 $\times$ 세율
    • 미등기 양도자산의 세율: 70%
  • 결정세액 = 양도소득 산출세액 - 세액공제액 - 감면세액
  • 총 결정세액 = 결정세액 + 가산세
  • 납부세액 = 총 결정세액 - 기납부세액
• 기타 세율
  • 미등기양도자산: 70%
  • 1년미만 보유: 주택, 분양권 70%, 비주택 50% (비사업용 토지는 비사업용 토지 세율이 더 높으면 그것으로 적용)
  • 1년이상 2년 미만 보유: 주택 60%, 비주택 40% (비사업용 토지는 비사업용 토지 세율이 더 높으면 그것으로 적용)
  • 2년이상: 6%~45% (비사업용 토지는 10% 할증하여 16%~55%)
  • 분양권
    • 1년미만 보유: 70%
    • 1년이상 보유: 60%
• 미등기양도자산의 공제
  • 필요경비개산공제: 등기된 자산의 10% 수준인 0.3%만 적용
  • 양도소득기본공제: 적용 불가
  • 장기보유특별공제: 적용 불가
• 납세지: 납세자 주소지, 외국인의 경우 국내사업장 소재지 → 국내원천소득 발생 장소
• 납세절차
  • 분할납부: 1천만원 초과시 납부기한이 지난후 2개월 이내에 분할납부 가능.
    • 2천만원 이하: 1천만원 초과 금액 분납 가능.
    • 2천만원 초과: 50% 이하 금액 분납 가능.
  • 양도 차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 양도소득 과세표준을 예정신고 납부하여야함.
    • 부동산: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (허가 전 대금 청산시, 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)
    • 부담부증여: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 (증여의 납부기일에 맞춤)
    • 특정 자산에 대해서 예정신고를 2회 이상 하는 경우는 합산하여 확정신고를 해야함 (1번만 하는 경우는 확정신고 불필요)
  • 확정신고는 과세기간의 다음 연도 5월 31일까지 함.
• 차량, 기계는 양도소득대상이 아님.
• 양도로 보는 부분의 취득가액 == 과거에 이 채무액만큼의 지분을 매입했을 당시의 가격 ((과거 취득가액) / (현재 시세) * 양도한 채무액)
• 여러 토지를 동시에 증여한 경우, 일부 토지에 설정된 채무는 원칙적으로 증여재산가액에 비례하여 안분 계산된다.
• (기출) 토지를 취득함에 있어서 부수적으로 매입한 채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 금융기관외의 자에게 양도한 경우, 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 양도비용이 인정된다.
• (기출) 국내에 5년 이상 거주한 자가 해외 부동산을 양도한 경우
  • 외화를 차입하여 취득한 자산의 경우에만 외화차입금으로부터 발생하는 환차익이 양도소득 범위에서 제외한다.
  • 국외 주택의 양도에 대하여 양도소득의 납세의무가 있다.
  • 국외 주택은 장기보유특별공제 되지 않는다.
  • 필요경비개산공제는 적용되지 않는다.
  • 기본공제 250만원 공제된다.
  • 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출액, 양도비를 차감하여 계산한다.
  • 국외 부동산의 임차권은 등기 미등기 둘 다 과세된다.
• (기출) 미등기양도제외자산: 미등기 양도자산으로 보지 않아 양도소득세 중과세 및 각종 공제 배제 등의 불이익을 받지 않는 자산
  • 비과세대상농지(교환과 분합)
  • 감면대상 농지(8년 이상 자경농지, 일정한 대토 농지)
  • 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
  • 법률의 규정이나 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산에 대한 등기가 불가능한 자산
  • 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
  • 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
  • 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
• (기출) 납세의무자가 이미 납부한 확정신고세액이 관할세무서장이 결정한 양도소득 총결정세액보다 적을때, 부족한 금액은 고지서를 발급하는 날부터 30일 이내에 징수한다.
• (기출) 납세의무자가 이미 납부한 확정신고세액이 관할세무서장이 결정한 양도소득 총결정세액보다 많을때, 해당 결정일로 부터 30일 이내에 환급한다.
• (기출) 양도소득세 납부시 국외 부동산은 국외끼리, 국내 부동산은 국내끼리만 통산한다.
  • 국내 부동산의 경우, 토지, 건물, 전세권 등 모두 통산한다.
  • 국외 부동산은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없다.
• (기출) 종합부동산세 납부유예: 1세대 1주택을 양도, 증여하거나 상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 제도
  • 납세자는 납부 기한 만료일 3일 전까지 (12월 12일까지) 신청해야한다.
  • 관할 세무서장은 납부기한 만료일까지 허가 여부를 통지한다.
• (기출) ~~~ 산입된 금액은 자본적 지출액 등에 해당한다 → 이중 공제 방지 원칙으로 생각하여 걸러야함.
• (기출) 공동으로 소유한 자산을 양도할 때 발생하는 양도소득세는 공동소유자들 사이에는 해당 양도소득금액에 대한 연대납세의무가 발생하지 않는다 (각자 부담).
• (기출) 양도소득세를 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세를 제외한 금액을 청산하면 대금이 청산된 것으로 본다.
• (기출) 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우, 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 다만 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 제외한다.
• (기출) 양도소득금액은 동일한 과세기간의 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득과 기타자산의 양도로 발생하는 소득을 합한하여 계산한다.
• (기출) 소득금액 종류별로 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 해당 과세기간의 동일한 종류별 양도소득금액에서 그 양도차손을 우선적으로 공제한다.
• (기출) 부담부증여의 양도소득세 과세표준을 과소신고한 경우 (부정행위로 양도소득세의 과세표준을 과소신고한 경우 제외) 과소신고가산세 적용을 배제한다 (이미 증여세로 한대 맞음)