Skip to main content 조세 총론
- 물납
- 상속세 (국세)
- 요건: 상속 재산 중 부동산과 유가증권의 합계가 2분의 1을 초과하고, 상속세 납부세액이 2천만 원을 초과하며, 상속 재산 중 금융재산보다 상속세액이 더 클 때 가능.
- 대상: 국내 소재 부동산 및 유가증권.
- 절차: 납부기한까지 관할 세무서에 신청하여 허가를 받아야 함.
- 재산세 (지방세)
- 요건: 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우.
- 대상: 해당 지자체 관할 구역 내의 부동산.
- 국세
- 보통세
- 직접세: 소득세 (e.g. 양도, 종합), 법인세, 상속세, 증여세, 종합부동산세
- 간접세: 세금을 실제 부담하는 사람(소비자)과 납부하는 사람(판매자)이 다른 세금
- 목적세: 교육세, 교통 에너지 환경세, 농어촌특별세 (해당 목적 외에 다른 용도로 사용할수 없음)
- 지방세
- 보통세: 취득세, 지방소득세, 지방소비세, 주민세, 자동차세, 레저세, 담배소비세
- 목적세: 지역자원 시설세, 지방교육세
- 지역자원 시설세안에 소방분, 특정자원분, 특정시설분 존재
- 인세는 사람을 중심으로 합산 ↔ 물세는 개별과세 원칙
- 소득세, 종합부동산세는 원칙적으로 개인별로 소득을 합산하여 과세 (부부, 세대소득 합산 하지 않음)
- 과세표준이 가액이나 금액으로 표시되는 종가세 ↔ 수량이나 면적, 건수로 표시되는 종량세
- 부가세: 농어촌특별세, 지방교육세
- 대부분 본세 감면세액의 20% 가 부과됨.
- 농어촌특별세가 부가세로 부과되는 본세: 취득세, 등록면허세, 종합부동산세, 양도소득세
- 지방교육세가 부가세로 부과되는 본세: 취득세, 등록면허세, 재산세
- 특수관계인: 친족관계 or 경제적 연관관계 (임원, 사용인) or 경영지배관계 (주주, 출자자)
- 신고 기한
- 취득세: 취득일로부터 60일 이내
- 상속: 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
- 증여: 증여계약일(취득일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
- 등록면허세: 등록 전까지 (돈내고 등록한다)
- 종합부동산세: 당해 12월 15일까지
- 양도소득세
- 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 확정신고: 양도일 다음 해 5월 31일 까지
- 징수 방법
- 신고납부 (신고납세): 취득세, 등록에 대한 등록면허세, 지방소득세, 법인세, 소득세 (e.g. 양도, 종합), 종합부동산세(선택 시)
- 보통징수 (정부부과과세): 재산세, 면허에 대한 등록면허세, 종합부동산세(원칙), 상속세, 증여세
- 가산세
- 신고납부 (과소신고는 10, 무신고는 그것의 2배, 부정신고는 그것의 2배로 암기)
- 부정으로 무신고, 과소신고: 40%
- 무신고: 20%
- 과소신고: 10%
- 납부 지연 가산세: 체납일 $\times$ 0.022%
- 보통징수: 3% + max(체납일, 5년*365) $\times$ 0.022%
- 납세 의무의 성립
- 취득세: 과세 물건을 취득하는 때
- 등록면허세
- 등록에 대한 등록면허: 등기, 등록하는 때
- 면허에 대한 등록면허: 면허 취득, 납기가 있는 달의 1일
- 재산세, 종합부동산세: 6월 1일
- 주민세
- 사업소분, 개인분: 7월 1일
- 종업원분: 급여를 지급하는 때
- 소득세, 법인세, 부가가치세: 매년 12월 31일
- 납세 의무의 확정
- 신고납부: 신고하는때
- 보통징수: 정부 혹은 지방 자치 단체가 과세표준과 세액을 결정하는 때
- 납세 의무의 소멸
- 납부
- 충당 (환급 받을 세액을 다른 세액과 상계)
- 부과의 취소 (하자가 있어 부과시점으로 소급하여 처분의 효력을 상실시킴)
- 제척기간 만료
- 상속세, 증여세 (10, 15, 15): 기본 10년, 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출안한 경우 15년, 사기등 부정한 행위시 15년
- 나머지 국세 (5, 7, 10) 및 지방세: 기본 5년, 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출안한 경우 7년, 사기등 부정한 행위시 10년
- 징수권 소멸시효의 완성
- 지방세: 가산세 제외 5천만원 미만은 5년, 이상은 10년
- 국세: 가산세 제외 5억 미만은 5년, 이상은 10년
- 부과권의 철회, 법인의 합병, 납세자의 사망으로 납세의무가 소멸되지 않음.
지방세
취득세
- 취득의 의의: 모든 취득
- 원시취득, 승계취득, 간주취득, 유상, 무상
- 등기 안하더라도 사용, 수익, 처분할 지위에 있으면 사실상 취득 (실질주의)
- 원시취득: 공유수면 매립 간척, 건축, 시효취득
- 승계취득
- 매매: 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세 과세
- 교환: 쌍방이 취득세, 양도소득세 과세
- 현물출자: 법인 설립 or 신주 발행시 토지, 건물, 특허권을 출자하여 주식 배정 (법인은 취득세, 출자자는 양도소득세 과세)
- 상속, 증여
- 간주취득
- 토지의 지목 변경
- 차량등 종류 변경
- 개수: 건축물에 딸린 시설물의 증가
- 과점주주 (지분의 과반) 의 주식취득: 부동산을 취득한 것으로 보며, 법인 설립시 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음.
- 납세의무자
- 사실상 취득자
- 승계 취득자 (주문 제작은 승계 취득하는 경우만 납세의무자)
- 의제납세의무자
- 주체구조부 취득자 (누가 가설하던 상관 없음)
- 변경시점의 소유자
- 과점 주주 (법인 설립시 과점주주가 된 경우는 취득으로 보지 않음)
- 수입하는 자
- 상속인
- 조합, 조합원
- 조합원용 부동산은 조합원이 취득
- 비조합원용 부동산은 조합이 취득
- 취득 시기
- 계약일로부터 60일 이내에 해제가 입증되고 (화해조서, 인낙조서, 공정증서), 등기 또는 등록 안되어있으면 취득으로 보지 않음.
- 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우 등기일 또는 동록일에 취득한 것으로 간주.
- 유상승계의 경우
- 50만원 미만은 취득세 부과 안함.
- 토지, 건물을 취득하고 1년 안에 인접한 토지, 건물을 취득한 경우 1건의 취득으로 보고 과세.
- 잔금 지급일
- 토지거래계약에 관한 허가가 있기전 잔금이 지급된 경우, 허가일이나 허가구역 지정 해제일이 취득 시기가 됨 (허가를 받으면 계약은 소급하여 유효해지기 때문)
- 잔금 지급일 확인 안되면, 계약일로부터 60일이 경과한 날
- 연부취득: 대금을 분할 지급 (매번 지분을 취득하는 것으로 봄)
- 무상승계의 경우, 계약일 (상속 또는 유증개시일)
- 사용승인서 (준공검사 증명서, 준공인가증) 발급일과 사실상의 사용일 중 빠른 날
- 과세 표준
- 무상 취득의 경우: 시가 인정액이 원칙 (산정이 어려우면 시가 표준액)
- 상속: 시가표준액 (=과세의 기준이 되는 금액으로 일반적으로 시가 인정액보다 낮음 - 상속의 부담을 줄여주기 위함)
- 토지 및 주택의 시가표준액: 공시된 가액
- 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격: 정부기관이 산정한 가격
- 시가표준액이 1억 이하인 경우: 시가 인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액
- 유상 취득의 경우: 취득 당시 가액
- 단, 지방자치단체의 장이 부당행위계산으로 인정하는 경우, 시가 인정액으로 결정.
- 원시 취득의 경우: 취득 당시 가액 (확인 못할시 시가 표준액)
- 간주취득의 경우: 증가한 가액 (확인 못할시 시가 표준액)
- 취득세율
- (세부 세율은 생략)
- 지방자치단체 장은 50% 범위에서 가감 가능.
- 조정대상지역인지, 1세대 몇 주택인지에 따라 세율이 다르게 부과됨.
- 사치성 재산, 과밀억제권역, 대도시에서는 중과세 부과됨.
- 등기, 등록을 하는 경우 접수하는날 신고하고 납부 (돈내고 등기, 등록)
- 추가신고납부 60일 이내 신고하고 납부.
- 취득세 신고: 행정안전부령으로 정하는 신고서 작성.
- 중가산세
- 취득 후, 신고 안하고 매각하는 경우 산출세액의 80%를 가산하여 과세.
- 골프 회원권, 승마 회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합 체육시설 이용 회원권, 요트 회원권은 중가산세가 적용됨.
- 일반 가산세 (신고 및 납부 의무 위반 - 무신고, 과소신고, 납부지연 등)
- 등기, 등록이 필요없는 과세물건
- 취득으로 보는 과세 물건 (지목변경, 차량 기계장비 선박의 종류 변경, 주식 등)
등록에 대한 등록면허세
- 과세표준
- 부동산: 등록 당시 신고가액
- 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때는 시가표준액을 과세표준으로 함 (과소신고 방지)
- 취득을 원인으로 하는 경우, 취득당시가액을 과세표준으로 하고, 등록 당시의 감가상각 등으로 가액이 달라진 경우, 변경된 가액을 과세표준으로 함.
- 채권: 채권 금액
- 채권금액이 없는 경우: 목적이 된 것의 가액 또는 처분 제한의 목적이 된 금액
- 가등기, 지상권, 지역권: 부동산 가액
- 건수에 의한 과세표준: 매 1건을 과세 (저당권 담보물의 추가설정등기 등에 대해서도 각각 과세)
- 지방자치단체 장은 50% 범위에서 가감 가능.
- 표준세율
- 소유권 보존등기: 0.8%
- 소유권 이전등기
- 소유권외 물권, 임차권: 0.2%
- 대도시 안에 법인 등기시 중과세율 (표준세율의 3배)
- 단, 은행업, 할부금융업, 의료업 법인은 제외
- 신고를 안하고 납부한 경우에도 신고를 하고 납부한 것으로 간주 (납부만 하면 됨)
재산세
- 재산을 중심으로 과세하는 물세이지만, 예외적으로 토지에 대한 재산세는 소유자별로 합산하여 과세.
- 고지서 1장당 재산세로 징수할 금액이 2천원 미만이면 징수 안함 (거지에게 재산세를 물지 않음)
- 주택의 부속토지는 토지분재산세 과세대상에서 제외
- 과세 대상
- 토지
- 분리 과세대상: 용도 지역 (e.g. 임야, 공장용지, 전, 답) → 차등비례세율
- 별도합산 과세대상: 기준면적 (건축물 바닥면적 $\times$ 용도지역에 따른 적용 배율) 이내 → 초과누진세율
- 종합합산 과세대상: 그 외 나머지 → 초과누진세율
- 건축물: 각종 시설
- 주택
- 주택 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우, 바닥면적의 10배를 부속토지로 함.
- 1구 주택: 1가구가 독립하여 구분 사용할수 있도록 분리된 부분.
- 겸용 주택의 판정
- 1동 건물: 주거용만 주택, 나머지는 상가.
- 1구 건물: 주거 사용면적 50% 이상이면 주택, 미만이면 주거부분만 주택.
- 무허가 주택은 주택으로 보지 않음 (부속토지는 종합합산 과세대상에 해당)
- 납세의무자: 사실상 소유자 (지분권자)
- 의제납세 의무자
- 공부상 소유자 (신고 안하면 납세의무 덤터기쓰고 파산 종결 전까지 재산세 납세 필요)
- (상속등기가 이행 안되고, 사실상 소유자 미신고시) 주된 상속자 (가 덤터기)
- 매수계약자
- 국가 기관과 연부로 매매계약을 체결하고 사용권을 무상으로 받은 경우, 매수 계약자가 납세의무자
- 국가 기관이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 매수 계약자이며, 납세의무자
- 위탁자
- 위탁자 재산 다 팔아도 세금 못내면 수탁자가 납부할 의무가 있음 (수탁자가 덤태기)
- (체비지, 보류지가 발생한 경우) 사업시행자
- 소유권이 불분명한 경우 사용자가 납세자이고, 미리 통지해야함 (사용자가 덤태기)
- 수입하는 자
- 지방자치단체 장은 50% 범위에서 가감 가능.
- 지방자치단체 통합시 5년 범위에서 이전의 지방자치단체 세율 적용 가능.
- 건축물: 차등비례세율
- 주택: 초과누진세율
- 물납: 납부세액 1천만원 초과시, 관할 구역의 부동산으로만 물납 허가하며 납부기한 10일 전까지 신청해야함.
- 분할납부: 납부세액이 250만원 초과시 납부기간이 지난 날로부터 2개월 이내에 분할납부 가능.
- 재산세 세액은 전년대비하여 상한이 존재 (e.g. 전년 대비 150%)
국세
종합부동산세
- 과세대상: 주택과 토지
- 주택: 별장, 고급주택
- 다주택: 9억 초과
- 1세대 1주택: 12억 초과
- 1세대 1주택의 예시
- 1주택 + 다른 주택의 부속토지
- 주택 양도전, 일시적 2주택
- 1주택 + 상속받은 주택
- 1주택 + 지방 저가 주택
- 주택수 계산
- 공동소유의 경우, 각자 1주택 count up.
- 다가구 주택은 1주택.
- 0주택
- 임대주택, 사원용 주택
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 상속받은 주택중 지분율 100분의 20 이하의 주택
- 상속받은 주택중 지분율에 상당하는 공시가격이 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 주택
- 무허가 주택
- 토지: 별도합산 과세대상, 종합합산 과세대상 (분리 과세대상은 해당안됨)
- 과세 의무자: 소유자, 위탁자
- 초과누진세율 적용.
- 물납 안됨.
- 분할납부: 납부세액이 250만원 초과시 납부기간이 지난 날로부터 6개월 이내에 분할납부 가능.
양도소득세
- 사업성 없이 우발적, 비경상적으로 발생하는 소득을 대상으로 함 ↔ 사업소득
- 양도의 정의: 유상으로 사실상 이전 (등기, 등록 여부, 법률행위에 의하였는지 여부 관계 없으며, 무상으로 이전된 경우 제외)
- 매도
- 교환: 쌍방이 양도소득세 과세될 수 있음.
- 현물출자: 현물을 제공하고 주식, 출자지분을 받음.
- 대물변제: 채무, 위자료, 손해배상에 대한 변제를 금전대신 다른 급여로 함.
- 공용수용: 토지 소유자의 보상금에 대한 양 소득세.
- 부담부증여: 수증자가 증여자의 채무를 부담하는 조건으로 증여를 받음.
- 10억 아파트에 4억 대출의 경우, 4억 양도소득세, 6억 증여세.
- 단, 배우자간 또는 직계존속 (어머니, 할머니) 또는 직계비속 (아들, 손자) 의 경우 증여세 (가족끼리 빚을 졌다고 보지 않으므로)
- 양도로 보지 않는 경우
- 환지처분
- 보류지 (공공용지, 체비지)
- 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환
- 전체면적의 100분의 20 이하의 토지를 불합리한 지상 경계를 시정하기 위하여 분할 등에 따라 교환.
- 양도담보: 채무자가 소유권을 채권자에게 이전하고, 채무를 다하면 소유권을 회복.
- 채무 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 내용 및 원금, 이율, 변제기한, 변제방법 등에 관한 약정이 있고, 채무자가 원래대로 사용, 수익하는 의사표시가 있어야함.
- 채무불이행으로 자산을 변제에 충당하면 양도로 보고, 양도소득세 과세함.
- 열거주의 과세 방식 (열거된 자산만 해당)
- 토지
- 건물
- 부동산을 이용할 수 있는 권리: 지상권, 전세권, 등기된 임차권 (등기되지 않은 임차권은 과세대상이 아님)
- 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 당첨권, 토지상환채권, 주택상환사채, 매매계약시 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
- 사업에 사용하는 자산과 함께 양도하는 영업권
- 시설물 이용권, 회원권: 법인의 주식을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하게 되는 경우 그 주식의 양도는 과세대상이다.
- 신탁 수익권
- 주식
- 출자지분
- 파생상품
- 부동산과 함께 양도하는 이축권
- 이축권: 개발제한구역(그린벨트) 내 기존 주택이 공익사업, 재해 등으로 철거가 불가피할 때, 동일한 제한구역 내 다른 위치에 주택을 신축할 수 있는 권리
- 이축권 단독은 기타소득
- 분류과세: 종합소득과 합산하지 않음 (e.g. 양도소득, 퇴직소득)
- 납세 의무자가 과세표준과 세액을 관할 세무서에 신고할때 납세의무가 확정되며, 무신고의 경우 과세관청에서 결정하여 부과.
- 취득시기 및 양도시기: 대금 청산일
- 대금 청산일이 명확하지 않거나, 대금청산 전 소유권 이전등기를 한 경우: 등기접수일
- 특수한 경우
- 장기할부조건 매매: 소유권 이전등기일, 인도일, 사용수익일 (실제로 사용하거나, 수익을 얻기 시작한 날) 중 빠른날.
- 자가건설 건축물: 사용일 또는 임시사용승인
- 상속, 증여가 개시된 날
- 양도소득세 계산
- 양도차익 = 양도가액 - 필요경비
- 필요경비: 취득가액 + 기타 필요경비 (자본적 지출액, 양도 직접비용)
- 취득세, 등록면허세 비용도 기타 필요경비에 속함
- 양도가액, 취득가액은 같은 방식으로 산정: 실지거래가 (매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액) or 기준시가
- 고가주택 (실거래가 12억 원 초과) 의 과세대상 양도차익 계산: 전체 양도차익 $\times$ (양도가액-12억) / 양도가액
- 양도가액이 불분명한 경우 적용 순서: 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가
- 취득가액이 불분명한 경우 적용 순서: 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가
- 이자상당액: 당사자 간의 약정에 따라 취득가액을 확정하고, 대금 지급 방식(할부 등)에 따라 추가로 지급하는 이자로 취득원가에 포함됨.
- 주택담보대출 이자, 연체 이자는 취득원가에 포함되지 않음.
- 기타 필요경비: 수선비, 소송비용 (소득계산에 산입된 경우 중복이므로 제외), 확장공사비용, 개발 부담금, 만기전 양도로 인한 매각 차손, 인지대 등
- 자산의 현상유지와 능률유지 비용인 수익적 지출액은 필요경비에 포함되지 않음 (e.g. 도장비용, 방수비용, 도배장판비용)
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
- 장기보유특별공제율
- 일반적인 경우 (다주택자 포함): (보유연수 $\times 2$) %
- 1세대 1주택: (보유연수 + 거주연수) $\times 4$ %
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제액
- 양도소득기본공제액: 부동산 양도소득에서 250 만원, 신탁수익권 양도소득에서 250만원 각각 공제 (단, 미등기 양도자산 제외)
- 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 $\times$ 세율
- 결정세액 = 양도소득 산출세액 - 세액공제액 - 감면세액
- 총 결정세액 = 결정세액 + 가산세
- 납부세액 = 총 결정세액 - 기납부세액
- 납세절차
- 물납 안됨.
- 분할납부: 1천만원 초과시 납부기한이 지난후 2개월 이내에 분할납부 가능.
- 양도 차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 양도소득 고세표준을 예정신고 납부하여야함.
- 부동산: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (허가 전 대금 청산시, 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)
- 부담부증여: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
- 특정 자산에 대해서 예정신고를 2회 이상 하는 경우는 합산하여 확정신고를 해야함 (1번만 하는 경우는 확정신고 불필요)
- 확정신고는 과세기간의 다음 연도 5월 31일까지 함.
기출
- 취득 시기
- 주택조합이 조합원으로부터 취득하는 토지중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 사용검사 를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 봄.
- 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득한 경우, 소유권이전 고시일의 다음날 토지를 취득한것으로 봄.
- 취득세에 관한 설명
- 지방자치단체에 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 경우라도 그 반대급부로 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 때에는 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
- 기부채납: 개발 사업자가 사유재산(토지, 건물 등)을 무상으로 국가나 지자체에 소유권을 이전하여 공공시설을 조성하는 것
- 국가로부터 유상취득하는 경우에는 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에도 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
- 취득세는 본인이 신고한 금액으로 내되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 정부가 정한 시가표준액보다 낮으면 시가표준액을 기준으로 세금을 매김 (과소신고 방지)
- 국가와의 거래는 가격을 속일 수 없다는 것이 확실하므로 신고를 안 했거나, 신고한 실제 거래가가 시가표준액보다 훨씬 낮더라도, ‘깎아주지 않고 실제 주고받은 돈(사실상 취득가격)’ 을 그대로 인정
- 개수로 인한 취득 당시 시가표준액 9억 원 이하인 주택(공동주택)의 개수로 인한 취득은 취득세가 면제됨.
- 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 특례세율이 적용되는 경우: 주로 소유권의 변동이 형식적이거나 실질적인 재산의 증가가 크지 않은 ‘형식적 취득’
- 환매등기를 병행하는 부동산 매매: 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득
- 상속으로 인한 취득 (특정 요건 충족 시):
- 상속인 1가구가 무주택 상태에서 1주택을 상속받는 경우
- 취득세 감면 대상이 되는 자경농지를 상속받는 경우
- 법인의 합병으로 인한 취득
- 공유물, 합유물의 분할: 공유물이나 합유물을 분할하여 본인의 지분만큼 취득하는 경우 (단, 분할로 인해 본인 지분을 초과한 부분은 제외)
- 건축물의 이전: 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하지 않는 경우
- 이혼에 따른 재산분할
- 등록 면허세에 관한 설명
- 같은 등록에 관계되는 재산이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있어 등록면허세를 지방자치단체별로 부과할 수 없을 때에는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
- 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기에 대하여는 등록면허세를 부과하지 아니한다.
- 재산세의 비과세 대상
- 1년 미만 건축물 (별장, 골프장, 고급오락장 등의 사치성 재산 제외)
- 국가, 지방자치단체 소유 재산
- 공공용 재산: 도로, 하천, 제방, 구거, 유지, 묘지
- 국내소재 부동산 임대로 발생하는 소득에 관한 설명
- 지상권, 지역권을 설정하거나 대여하고 받는 대가는 원칙적으로 부동산 임대업의 사업소득이 아닌 기타소득으로 분류되어 부동산 임대소득에서 제외한다.
- 부동산 임대업으로 발생한 소득은 사업소득에 해당한다.
- 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제한다.
- 월세: 1주택자 비과세, 2주택자부터 과세
- 임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 금융수익을 차감할 때 그 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금, (신용카드 등 미수금에 대한 이자) 로 한다.
- 종합부동산세에 관한 설명
- 관할세무서장이 종합부동산세를 징수하고자 하는 때에는 납세고지서에 주택 및 토지로 구분한 고세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발부하야여한다.
- 주택에 대한 세부담 상한의 기준이 되는 직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액은 납세의무자가 해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아 계산한다.
- 주택분 종합부동산세액에서 공제되는 재산세액은 재산세 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 후의 세액으로 하고, 재산세 세부담 상환을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 후의 세액으로 한다.
- 양도소득세 과세 대상에 관한 설명
- 무상 이전(증여 등)으로 자산 소유권이 변경된 경우, 양도소득세가 아닌 증여세 과세 대상이 되어 양도소득세는 부과되지 않는 것이 원칙이다.
- 특수관계인 (주주) 이 시가 3억 원 토지를 법인에 5억 원 (고가) 에 양도하여 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우, 법인세법상 부당행위계산 부인 규정에 따라 세무상 양도가액은 5억 원이 아닌 시가 3억 원으로 재계산된다.
- 이월과세를 적용받는 경우 장기보유특별공제의 보유기간은 증여자가 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
- 이월과세: 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 일정 기간 내에 다시 팔 때, 양도차익 계산 기준을 ‘증여받은 시점’이 아닌 ‘증여자가 처음 샀던 시점’으로 적용하는 제도.
- 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 가격이 아니라, 증여자가 당초 취득했을 때의 가격으로 산정.
- 양도소득의 필요경비에 관한 설명
- 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 당초 약정에 의한 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
- 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 자본적지출액도 실지로 지출된 가액에 의하므로 증명서류를 수취, 보관하거나 금융거래 증명서류에 의하여 지출사실이 입증되면 이를 필요경비로 인정한다.
- 취득가액을 계산할 때 감가상각비를 공제하는 것은 취득가액을 환산가액으로 하는 때에도 적용한다.
- 취득세, 등록면허세는 납부영수증이 없어도 필요경비로 인정된다.
- 토지를 취득함에 있어서 부수적으로 매입한 채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 금융기관외의 자에게 양도한 경우, 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 양도비용이 인정된다.