Skip to main content - 갑 소유 상가를 임차인 을 에게 월세로 임대를 준 경우
- 수도관 파열시 을은 갑에게 수선 요구 가능 (채권)
- 갑은 상가를 매각하거나 은행에 저당 잡힐수 있음 (물권)
- 을이 차임을 연체한 경우 갑은 일방적으로 계약을 해지할 수 있음 (형성권)
- 보증금이 반환되지 않아 을이 안나가고 버틸수 있음 (동시 이행 항변권)
- 각종 권리: 급부청구권, 취소권, 해제권, 추인권, 소유권, 전세권, 저당권
- 권리 주체: 자연인, 법인
- 사람의 능력: 권리 능력, 의사 능력
- 행위 능력: 제한 능력자의 법률 행위는 절대적 취소 사유
- 제한 능력자: 미성년자, 금치산자, 한정치산자
- 원시 취득: 신축, 무주물 선점, 유실물 습득, 취득 시효
- 승계 취득: 이전적 승계 (매매, 상속), 설정적 승계 (저당권, 전세권)
- 권리의 변경: 주체, 내용, 작용
- 권리의 소멸: 절대적 소멸, 상대적 소멸
- 권리변동
- 부동산 매매 계약
- 법률 사실: 5억에 매도 청약 의사 표시, 5억에 매수 승낙 의사 표시
- 법률 요건: 법률행위로서 매매계약
- 법률 효과: 소유권 이전 채무/채권, 대금 지급 채무/채권
- 상속
- 법률 사실: 의사표시 없이 상속자 사망
- 법률 규정: 상속
- 법률 효과: 재산권의 이전
- 상대권, 대인권 ↔ 절대권, 대세권
- 법률 행위 요건
- 당사자: 권리 능력, 의사 능력, 행위 능력을 가질 것
- 목적: 가능하고, 적법하고, 사회적으로 타당, 공정함
- 가능성
- 원시적 불능 예시: 공장의 매매 계약 체결 당시 공장 모두 화재로 소멸 (절대적 무효)
- 후발적 불능 예시 1: 매도인 귀책 사유로 공장 소멸 (채무 불이행 책임)
- 후발적 불능 예시 2: 태풍으로 공장이 없어진 경우 (대등하게 소멸 처리 - 건물 인도 의무, 대금 지급 의무 모두 소멸)
- 적법성
- 효력 규정: 법 규정 위반으로 계약 무효 (절대적 무효)
- (예시) 관할 관청의 허가 없이 학교 법인의 기본 재산 처분
- (예시) 토지거래 허가제 없이 토지 매매를 하는 경우
- 단속 규정: 계약은 유효, 처벌만 받음
- (예시) 주택법의 전매 행위 제한
- (예시) 농지 취득 자격 증명을 안갖추고 농지를 매매 하는 경우
- 사회적 타당성
- 반사회적인 경우 계약 무효 (절대적 무효)
- 강행 법규: “명의 신탁 금지”, “무허가 영업 금지” 등
- 급부 (금전, 재산 등) 가 이루어진 경우, 부당 이득 반환 청구 가능
- 103조 반사회 질서의 법률 행위: 사회질서 위반, 불법 원인 급여 원칙적 적용 으로 반환 청구 불가능
- 공정성
- 불공정한 경우 계약 무효 (절대적 무효)
- 경매에 적용 안됨 (판례)
- 무상계약에는 적용 안됨 (대가관계의 현저한 불균형이 있지 않음)
- 객관적 요건: 법률 행위 (계약) 당시 객관적 가치로 판단하여야함
- 주관적 요건: 궁박, 경솔, 무경험
- 대리인에 의한 법률 행위: 궁박은 당사자 입장, 경솔과 무경험은 대리인 기준
- 계약 불성립 ↔ 계약 성립하였으나 법규 위반으로 무효
- 단독 행위 (취소, 채무면제, 해제 (소급효), 해지 (장래효), 유언, 소유권 포기) ↔ 쌍방 행위 (계약)
- 요식 행위: 법률이 정한 방식을 갖추어야 하는것 (e.g. 유언) ↔ 불요식 행위
- 유상 행위 (매매, 교환, 임대차, 도급 계약) ↔ 무상 행위 (증여, 사용 대차, 무이자 소비 대차)
- 채권 행위
- 의무 부담의 약속
- 타인의 소유물을 매매하기로 약속하는 것도 유효
- 약속대로 이행 못하면 담보 책임 부담
- 처분 행위
- 처분 즉시 권리 발생
- 처분권 없으면 무효
- 소유권 이전 등기 경료
- 통지의 종류
- 관념의 통지: 사실을 알림 (주주총회 소집 통지, 채권 양도의 통지, 승낙 연착의 통지)
- 의사의 통지: 의사를 알림 (최고, 거절)
- 급부 (계약시 약속한 재물 혹은 행위) ↔ 반대 급부 (대응하는 다른 쪽 급부)
- 다음 의사 표시들은 선의의 제 3자 에게 대항하지 못함.
- 진의 아닌 의사표시: (의사!=표시) 를 알아야함. 계약은 기본적으로 유효, 상대방이 진의 아님을 알았다는걸 표의자가 증명하면 무효
- 통정 허위 표시: 갑 (가장 양도인) → 을 (가장 양수인) → 병 인 경우, 갑과 을의 계약은 무효
- 병은 선의의 제 3자로 추정되며, 악의임이 입증되지 않으면 을과 병의 계약은 유효
- 병이 악의임을 갑이 입증하면 을과 병의 계약 무효
- 착오: (의사!=표시) 를 몰라야함. 중요부분의 착오이고 중과실이 아니면 취소 가능
- 표시상의 착오: 100만원을 10만원으로 오기, 서명란 착각
- 내용상의 착오: 토지의 용도를 착각
- (판례) 당사자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하지 않기로 약정한 경우, 표의자는 의사표시로 취소할 수 없다.
- (판례) 건물과 그 부지를 현상대로 매수한 경우에 부지의 지분이 미미하게 부족하다면, 그 매매 계약의 중요부분의 착오가 되지 않는다.
- (판례) 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 의사표시에 중대한 과실이 있는 표의자도 착오에 의한 의사표시를 취소할 수 있다.
- 하자있는 의사 표시: 계약을 취소할 수 있으며, 손해가 발생한 경우 손해 배상 청구 가능.
- 사기: 작위, 부작위에 의한 기망을 이유로 , 과대광고는 기망 행위에 해당 안됨.
- 강박: 수단이나 목적중 하나라도 위법하면 위법성이 있다고 판단함.
- 제 3자의 사기, 강박: 상대방이 제 3자의 사기 사실은 알거나 알수 있었을때 최소 가능하며 그렇지 않으면 취소 불가
- (예시) 사장이 직원을 시켜 전화 영업 방식으로 사기로 토지를 매각한 경우
- 의사 표시
- 도달 입증 책임: 등기 우편 발송 후 반송되지 않으면 도달 효력이 생김.
- 표의자가 발신 후, 사망하거나 제한 능력자가 된 경우 의사 표시의 효력은 그대로 유지됨.
- 표의자가 발신 후, 도달 하기 전에 표의자는 의사표시 철회 가능.
- 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나, 상대방의 소재를 알지 못하는 경우, 법원 게시판에 게시하고 2주 지나면 도달된 것으로 간주.
- 채권자 대위권 / 채권자 취소권
- 대리 권한에 포함되는 경우
- 토지 매각의 대리권 수여는 중도금이나 잔대금을 수령할 권리 포함함.
- 매매 계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리하는 경우, 대금 지급 기일을 연기해 줄 권한을 갖음.
- 권한을 정하지 않은 임의 대리인은, 시효 중단을 위한 소 제기, 가압류, 점유 회수, 보존 등기 등 보존 행위를 할 수 있으나, 처분 행위 (매매 계약, 저당권 설정) 은 안됨.
- 대리 권한에 포함되지 않는 경우
- 대여금의 영수권한만 위임받은 경우, 채무의 일부를 면제하기 위해서는 본인의 특별 수권 이 필요함.
- 매매 계약을 소개하고 매수인을 대리하여 매매 계약을 체결하였다고 해서 매매 계약의 해제권까지 가진다고 할 수 없음.
- 부동산을 매수할 권한을 위임받은 대리인은 그 부동산을 처분할 권한까지는 없음.
- 대리인은 본인 허락이 없는 경우 자기 계약, 쌍방 대리를 할 수 없음
- 예외: 다툼의 없는 채무의 이행, 법무사가 매도인과 매수인 쌍방을 대리하여 등기 신청
- 대리권의 소멸
- 임의 대리, 법정 대리 공통: 본인의 사망, 대리인의 사망, 대리인의 성년후견인 개시, 대리인의 파산
- 임의 대리: 원인된 법률 관계 종료, 수권 행위 철회
- 대리 행위의 하자 (의사의 흠결, 사기, 강박, 특정 사정을 알았거나 과실로 알지 못한 사실) 여부는 대리인을 표준으로 결정
- 본인이 알았거나 과실로 알지 못한 사정에 관하여 대리인의 부지를 주장할 수 없음.
- 결과 귀속: 대리 행위의 하자로 인한 취소권이나 해제권은 본인에게 귀속됨 (무과실 책임).
- 복대리: 대리인을 대리하는 2차 대리인
- 임의 대리: 본인의 승낙이나 부득이한 사유 없이, 대리인은 복임 할 수 없으며, 본인의 승낙이나 부득이한 사유로 복임한 경우, 선임, 감독상의 책임을 짐.
- 법정 대리: 언제나 복임 가능 (무과실 책임) 하며, 부득이한 사유로 복임한 경우, 선임, 감독상의 책임을 진다.
- 무권 대리: 대리권이 없는 자가 계약하는 경우, 불확정 무효 (본인 추인 (추후 승인) 이 있는 경우 유효)
- 무권 대리 상대방에게 추인 또는 거절 의사 표시를 하지 않으면 상대방에게 대항하지 못함.
- 추인의 시기는 상대방이 철회하기 전까지 가능함.
- 추인한 경우, 계약 성립 당시로부터 소급함.
- 무권 대리 상대방이 계약 당시 대리권 없음을 안 경우 (악의), 철회권 없으며, 본인이 추인을 거절하면 계약은 무효.
- 선의의 무권 대리 상대방이 본인에게 기간을 정하여 추인 여부 확답을 최고할 수 있고, 확답을 받지 않으면 추인을 거절한 것으로 봄.
- (특이 케이스) 무권 대리인이 본인을 상속한 경우, 추인 거절권을 행사 할 수 없음.
- 표현 대리: 무권대리인이 대리 행위를 했으나, 대리권이 존재하는 것 같은 외관이 존재하고, 이에 본인의 책임이 있는 경우, 유권 대리와 동일한 책임을 지게함.
- 추인
- 추인은 명시적이거나 묵시적일수 있음.
- 무효인 법률 행위는 추인하여도 효력이 없음.
- 무효인 법률 행위의 추인을, 무효 원인이 소멸한 이후, 적법하게 추인한 경우, 새로운 법률 행위를 한것으로 본다.
- 무효 vs. 취소
- 무효: 처음부터 효력 요건을 갖추지 않아 언제든지 무효를 주장할 수 있다.
- 취소: 일단 유효한다고 보고 취소되면 처음부터 무효로 보며, 일정 기간 내에 행사하여야한다.
- 무효, 취소 모두 원상 회복 의무가 있으며 부당 이득 반환 청구를 할 수 있다.
- 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용하기로 약정하면 그 가등기는 약정한 그 때부터 유효한 등기가 된다.
- 무효의 분류
- 절대적 무효 vs. 상대적 무효
- 모든 사람에게 주장할 수 있는 무효 (반사회적 법률 행위, 불공정한 법률 행위, 무권 대리 등)
- 당사자간 무효, 선의의 제 3자에게 무효를 대항하지 못함.
- 일부 무효 vs. 전부 무효
- 법률 행위 중 일부가 무효인 경우, 특별한 사정이 없는 경우 전부 무효.
- 특별한 사정 (분할 가능성, 나머지만으로도 거래하려는 특별한 사정) 이 있을때는 일부 무효, 나머지 유효.
- 확정적 무효 vs. 유동적 무효
- 절대적 취소 (e.g. 미성년의 거래) vs. 상대적 취소 (e.g. 사기를 원인으로 계약 취소)
- 취소권자가 될수 있는 사람
- 제한 능력자
- 법정 대리인
- 사기, 강박, 착오로 의사표시한 자
- 그의 상속인
- 취소권은 명시적 혹은 묵시적 일방적 의사표시로 함.
- 취소권 존속 기간 예시: 계약 체결일로 부터 10년 이내, 사기당한 사실을 안 날 부터 3년 내.
- 조건: 확실한 사실에 좌우하는 부관
- 기한: 확실한 사실에 좌우하는 부관
- 정지 조건: 조건이 성취되면 효력이 생김 (그 전까지 정지되어있음)
- 해제 조건: 조건이 성취되면 효력을 잃음
- 불법 조건의 경우, 조건도 무효, 법률 행위도 무효
- 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정 (e.g. 채무를 1년 뒤 부터 갚기로 약속한 경우, 1년간 기한의 이익 보유)
- 담보를 손상 또는 멸실한 경우, 담보제공의 의무를 이행하지 않으면 기한의 이익 상실됨.
- 소멸 시효: 중단이 인정되며, 당사자가 시효 완성을 주장해야함.
- 중단 종료후 reset 되어 0일 부터 시작
- 재판상 청구한 경우: 소제기, 지급명령, 강제집행
- 채무자 재산을 압류, 가압류, 가처분
- 채무자가 채무를 승인 할때: 일부변제, 이자지급, 분할상환약정, 지불각서
- 최고장만으론 효력이 없고, 최고장을 보내고 6월 내에 소를 제기해야함
- 제척 기간: 중단 안되며, 법원이 직권으로 고려.
- 출소 기간: 소송을 제기할 수 있는 기간 (e.g. 점유물 반환 소송은 1년 내에 해야한다)
- 물권: 물건을 배타적으로 직접 지배하는 권리
- 부동산은 등기, 동산은 점유로 공시
- 1물 1권 주의 (예외: 용익 물권)
- 채권은 급부 청구권, 상대권, 처분 제한 (=채무자의 동의 없이 채권 양도 할 수 없는것이 원칙), 임의규정
- 물권은 절대권, 처분권 보장, 강행규정 (=임의로 내용을 정할 수 없고 국회법에서 정한대로 해야함. 당사자 간의 특약은 무효)
- 물권의 종류: 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권
- 담보물권, 본권, 용익물권, 제한물권
- 관습법상 인정되는 물권 (등기 불요)
- 분묘기지권: 이장하라고 요구 받지 않음
- 양도형: 분묘 이전 특약 없이 매수자가 임야만 사는 경우
- 시효 취득형: 남의 땅에 분묘 설치하고 20년 버티는 경우
- 승낙형: 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하는 경우
- 관습법상 법정 지상권: 처분 당시 토지와 지상 건물의 소유자가 같고, 기타 매매 사유로 소유자가 달라질 때, 건물을 철거한다는 특약 없을시, 건물 소유자는 등기 없이도 지상권을 취득 (임의규정)
- 토지의 전득자 (새 주인) 에게도 등기 없이도 관습법상 법정 지상권 주장 가능.
- 소유권 이전시 함께 이전됨 (매매나 경매 등으로 건물 소유자가 바뀌어도, 새 주인도 관습법상 법정 지상권 주장 가능)
- 토지 주인은 건물 주인에게 부당 이득 반환 청구로 지료를 받을수 있다.
- 법정 지상권과 차이: 법정 지상권은 저당권 설정 당시 토지와 지상 건물의 소유주가 같고, 저당권이 실행되어 경매가 이루어져 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 한함 (강행규정).
- 종물 (e.g. 주유소의 주유기, 횟집의 수족관) 은 주물의 처분에 따름.
- 사과나무 (원물) 의 과실은 사과 (천연 과실) 이며 건물에서 얻은 집세는 법정 과실
- 물권의 우선적 효력
- 물권이 채권보다 우선하는 효력
- 제한물권이 소유권보다 우선
- 제한물권간에는 먼저 성립한 물권이 우선
- 저당권, 후순위 전세권: 전세권자는 2순위로 배당받음.
- 전세권, 후순위 저당권: 전세권자가 배당 요구를 하지 않는 한 전세권 존속.
- 물권적 청구권
- 지상권, 전세권의 경우, 직접 점유, 사용하므로 소유물 반환 청구권 준용
- 지역권 (e.g. 통행권), 저당권은 반환 청구권 준용하지 않음.
- 방해제거, 예방청구는 모든 물권에 준용.
- 무단 신축 건물에 대해서 철거 청구 가능하나 퇴거 청구는 불가능함.
- 물권과 물권적 청구권은 분리하여 양도 할 수 없음.
- (갑) 차량을 (을)이 절도하여 (병)에게 판 경우, (갑)은 현재 점유자인 (병)에게 인도 청구함.
- 소유권에 기한 물권적 청구권은 무기한, 점유권에 기한 점유물 반환 청구는 1년에 행사해야함.
- 부동산 물권의 득실 변경은 등기 해야 효력이 생김.
- 상속, 공용징수 (수용), 형성판결 (이혼 판결, 공유물 분할 판결), 경매, 기타 법률의 규정에 의한 물건 취득은 등기를 요하지 않음. 단, 등기 없이 처분하지 못함.
- (판례) 단, 등기는 효력 발생 요건이고, 존속 요건은 아니므로 등기가 말소되었도 물권은 소멸하지 않음.
- 이행 판결: 피고의 급부 이행을 명령하는 판결 (e.g. 잔금 받고 소유권 등기 이전 안할때 참교육)
- 강제 경매: 승소 판결 → 경매 신청 → 부동산 압류 → 강제 매각 → 채무 변제
- 임의 경매: 채권자가 담보로 받은 부동산에 설정한 담보권 (e.g. 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기) 실행
- 의사주의 (구 민법) vs. 형식주의(현행 민법)
- 의사주의: 당사자간 합의만으로 물권 변동 일어남.
- 형식주의: 등기 로 공시해야 물권 변동 일어남.
- (예시) 잔금 냈는데 소유권 이전 등기 안하고 뻐팅기면 이행 소송 제기하여 등기 경료해야함.
- 한국은 등기의 공신력을 인정하지 않고 있음
- 등기의 공신력: 등기가 실체 관계에 부합하지 않더라도, 선의의 제 3자가 진실한 것으로 신뢰하고 거래한 경우, 등기에 기재된 대로 효력을 인정.
- 무권리자의 등기는 무효, 이를 기점으로 하는 모든 등기도 무효가 되어, 진실한 권리자는 무효 등기를 말소 청구 할 수 있음.
- 점유는 공신력을 긍정함. (동산의 경우, 선의의 제 3자가 소유권 취득할 수 있음)
- 등기 청구권
- 매수인의 매도인에 대한 사법상 권리
- 10년 소멸시효. 단, 점유, 사용시 소멸시효 진행되지 않음.
- 등기 청구권 양도시, 매도인의 승낙이나 동의를 요건으로 함.
- 등기 신청권은 등기소에 청구하는 공법상 권리
- 실체에 부합하는 등기는 유효함.
- 실제로는 증여인데 매매를 원인으로한 소유권 이전 등기를 경료한 경우
- (갑) → (을) → (병) 의 매매에서, 전원의 합의 없이 중간 생략 등기가 경로된 경우
- 등기의 추정력: 어떤 등기가 존재하면, 그와 일치하는 실체적 권리 관계가 존재하는 것으로 추정하는 능력
- (예시) 증여로 소유권 이전 등기가 존재하는 경우, 증여가 적법하게 이루어진 것으로 추정됨.
- 가등기
- 청구권 보전의 가등기, 담도 가등기
- 실체법상 효력이 없음 (부동산 처분 행위 저지 불가, 대항력 없음)
- 순위 보전적 효력을 가짐.
- 본 등기 경료시 물권이 변동됨.
- (을)이 가등기한 건물을 양수한 (병)은 (을)이 본 등기로 높은 순위에 오면, (병)의 등기는 중간취득등기가 되어 등기관이 ‘직권 말소’ 하여 (병)은 새된다.
- 물권의 소멸
- 물건의 멸실
- 물권의 포기
- 혼동: 양립할 수 없는 두 개의 권리가 귀속되어, 하나를 소멸
- (예시) 전세권자가 매매로 소유권을 취득하면 전세권이 말소등기 없이 소멸됨
- (예시) 임차권가 경매로 소유권을 취득하면 기존 임대권이 말소 등기 없이 소멸됨
- 소유권 + 제한 물권의 경우 제한 물권 소멸 (소유권 + 지상권에서 지상권 소멸)
- 제한 물권 + 제한 물권 의 경우 원칙적 비소멸 (1번 저당권, 2번 저당권 모두 동일인이 취득한 경우, 비소멸)
- 점유권은 사실 상태여서 혼동 개념 적용이 약함.
- 점유의 취득을 위해 필요한 요소
- 공간적 지배 가능성
- 지배의 계속
- 타인의 간접 배제 가능성
- 관념적 지배: 주차장의 자차
- 2년 전세 사는 경우
- 계약 종료 전 전세권이라는 본권 보유.
- 계약 종료 후 본권 소멸, 점유권 보유.
- 강아지를 훔친 경우
- 본권이 없으나 점유권 보유.
- 다른 사람이 해당 강아지를 훔쳐가면, 점유권에 기하여 훔쳐가나 사람에게 반환 청구 가능.
- 임차인은 직접점유, 임대인은 임차인을 통한 간접점유
- 점유주와 점유보조자 (e.g. 가정부, 점원, 직원) 사이에 점유 보조 관게가 있는 경우, 점유주만 점유자로 함.
- 피상속인의 점유권은 상속인에 이전됨.
- 점유의 관한 소는 본권에 관한 이유로 재판할 수 없다.
- 점유의 소는 점유 상태 보호가 목적임.
- 점유가 있었는지, 침탈이나 방해가 있었는지 판단함.
- 소유권, 계약 유효성을 따지지 않음.
- 점유자와 회복자의 관계
- 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
- 점유자가 필요비 (e.g. 보일러 수리) 를 지출한 경우, 현존 여부와 무관하게 상환청구 할 수 있다.
- 점유자가 유익비 (e.g. 베란다 확장) 을 지출한 경우, 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 상환을 청구할 수 있다.
- 점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 소유의 의사가 없는 점유자는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상해야 한다.
- 점유의 추정력
- 점유하고 있으면 자주 점유로 추정함.
- 245조 점유 취득 시효: 남의 부동산에서 20년간 버티면 내 것.
- 이웃이 20년 동안 내 땅 침범했으면, 내가 타주 점유임을 입증 못하면 뺏김.
- 200조 권리 적법의 추정: 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
- 동산의 경우 권리 적법 추정, 부동산은 인정 안됨.
- (갑)이 핸드폰 점유 하고 있고 (을)이 내것이라고 주장할때, (을)은 (갑)이 무권리라고 증명해야함.
- (갑)이 토지를 실제로 점유하고 있으나 등기상 (을)의 것이면 (갑)이 권리를 가지고 있다고 보지 않음.
- 전후양시에 점유한 사실이 있는 때는 점유가 계속 된 것으로 추정
- 자주 점유 vs. 타주 점유
- 점유 취득의 원인에 따라 판단
- 임차인, 전세권자의 점유, 지상권자의 토지점유는 타주 점유.
- (판례) 실제 면적과 등기상 면적 차이가 적을때 자주 점유, 클 때 타주 점유.
- (판례) 무단 점유는 자주 점유 추정 안됨.
- (판례) 매매가 무효이고 이를 알았을때 타주점유.
- (판례) 귀속재산 (미군정에 몰수된 일본인 소유 부동산) 은 국가에 대한 보관 의무를 지므로 타주 점유.
- (판례) 명의 수탁자의 점유는 자주 점유로 볼수 없음.
- 점유 보호 청구권
- 침탈된 날로부터 1년 내에 행사하여야함.
- 침탈자의 선의의 특별 승계인에게 청구 할 수 없음.
- 점유의 방해 제거는 방해가 종료한 날로 부터 1년 내에 행사하여야함.
- (예시) 차를 카센터에 맡겼는데 훔쳐가서 팜.
- 차주/카센터는 훔쳐간 사람에게 점유물 반환 청구 할 수 있음.
- 차주/카센터는 훔쳐간 차를 산 사람이 선의 이면 반환 청구 할 수 없음.
- 차주/카센터는 훔쳐간 차를 산 사람이 악의 이면 반환 청구 할 수 있음.
- 소유권
- 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리
- 소유자가 사용, 수익권을 영구히 포기하는 약정은 무효
- 현존하는 물건이어야 하며, 권리 (e.g. 분양권, 입주권) 는 소유권의 대상 될수 없음.
- 소유권은 기간에 제한이 없고 소멸 시효도 걸리지 않음.
- 상린 관계
- 인접한 부동산
- 법률적 관계로 등기를 요하지 않음.
- 인접한 토지에 공동 비용으로 경계표나 담 설치 가능
- 설치비는 반반, 측량 비용은 면적 비례 혹은 다른 관습
- 건물은 경계로 부터 반 미터 이상 거리를 두어야함
- 그렇지 않은 경우, 건물의 변경이나 철거 청구 가능
- 단, 착수 후 1년 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구 가능
- 수목뿌리가 경계를 넘으면 임의로 제거 가능.
- 경계에 설치된 담이나 구거는 경계 표시 및 인접 토지 보호라는 성격상 분할이 불가능하거나 부적절함.
- 주의 토지 통행권
- 토지와 공로를 연결하는 통로가 없거나, 있더라도 이용에 부적합한 경우, 통로를 개설 할 수 있음.
- 단, 통행지 소유자의 손해는 최소로 하고 통행권자는 이를 보상해야함 (유상 통행권).
- 무상 통행권: 원래 공로에 통하고 있던 토지가 분할 또는 일부 양도로 출입이 막힌 경우, 다른 분할자 또는 양도자의 토지를 통행할 수 있고, 보상의 의무가 없음.
- 단, 해당 토지가 매매된 경우, 무상 통행권 사라짐.
- 인정되지 않는 경우
- 다소 불편한 우회 도로가 있는 경우
- 장래의 아파트 신축으로 도로 이용량이 많아서 통행권을 주장할 수 없음
- 토지의 불법 점유자
- 통로는 모래를 깔거나 돌계단, 나무 제거, 아스팔트 포장도 허용.
- 개설 비용은 통행권자가 부담.
- 취득 시효
- 점유를 요소로 하는 권리는 시효 취득됨
- 점유 취득 시효: 20년 소유
- 등기부 취득 시효: 10년 소유 (등기가 있어 짧아짐)
- 장기 취득 시효: 10년 소유
- 단기 취득 시효: 5년 소유
- 취득 시효 기간의 완성
- 소유권 취득을 위한 등기 청구권이 발생하고, 이 채권적 청구권은 10년의 소멸 시효가 있음.
- 시효 완성자가 계속 점유하면 소멸 시효 안걸림.
- 소유자가 토지 반환 청구 할 수 없음.
- 취득 시효로 인한 소유권 취득은 원칙적으로 원시 취득이나 등기 실무에서는 소유권 이전 등기를 함.
- (판례) 아버지가 18년, 아들이 상속받아 점유를 승계하여 취득 시효 주장 가능.
- 첨부: 타인의 물건이 결합하거나 노력이 가해지는 것
- 부동산에의 부합: 부동산의 소유자가 취득하나, 타인의 권원 (e.g. 임차권) 에 의해 부속 된것은 부속한 사람이 소유.
- 동산에의 부합
- 주종 구별 가능: 주된 동산 (주물)의 소유자가 전체 소유권 취득.
- 주종 구별 불가능: 가액 비율로 공유.
- 혼화: 원래의 물건을 식별하기 어려운 경우 (e.g. 쌀, 기름, 모래가 한데 섞여있음)
- 주종 구별 가능: 주된 동산 (주물)의 소유자가 전체 소유권 취득.
- 주종 구별 불가능: 가액 비율로 공유.
- 가공: 소유권은 원재료 소유주에게 속하나, 가공으로 인한 가액의 증가가 현저히 다액인 경우 가공자의 소유로 함.
- (판례) 임차인이 타일 교체 공사를 한 경우: 새 타일은 구조상 독립성 없으므로, 화합물이고, 건물 소유자 소유
- (판례) 임차인이 태양광 판넬을 설치한 경우: 태양광 판넬은 구조상 독립성 있으므로, 부속물이고, 임차인 소유
- (판례) 무단으로 사과 나무 심은 경우: 사과 나무는 토지 소유자에 귀속
- (판례) 무단으로 배추를 경작한 경우: 배추는 경작자에 귀속
- (판례) 무단 신축한 건물: 토지의 소유권은 건물에는 효력을 미치지 못하므로, 건물은 신축자의 소유.
- 소유물 반환 청구권
- 소유자는 점유자에 반환 청구 가능.
- 선의의 특별 승계인에게도 청구 가능.
- 점유자가 점유할 권리가 있는 경우 반환 거부 가능.
- 행사 기간은 제한 없음.
- 공유
- 보존 행위 (멸실 및 훼손 방지, 불접 점유자에 대한 반환 청구): 각자 단독
- 관리 행위 (이용, 개량, 임대차 계약): 지분 과반수
- (판례) 과반의 지분을 갖은 공유자가 단독으로 임대차 계약시, 다른 공유자는 차임 상당액을 청구 가능.
- 처분/변경: 전원 동의
- 공유물의 지분 단독으로 처분 가능
- 지분 비율로 관리비용 부담하고, 1년간 부담 안하면 다른 공유자는 free-rider 의 지분 매수 가능
- 분할
- 각 공유자는 분할 청구 가능하며, 전원이 분할 절차에 참여 안하면 무효
- 5년 단위로 분할하지 않을것을 약정 할 수 있음 (갱신하면 5년 연장)
- 협의하면 등기, 안되면 재판으로 형성판결 (등기 없이 물권 변동)
- (판례) 공유자의 동의 없이 공유 토지 전부를 매매해도 지분 범위 내에서 등기는 유효.
- 합유: 조합이 소유 (마을 주민들의 공동 출자로 설립한 인삼가공 협동조합)
- 보존 행위: 각자
- 처분/변경: 전원 동의
- 지분 처분: 전원 동의, 동의 없는 지분 매매는 무효
- 총유: 비법인 사단이 소유 (종중 재산, 교회 재산, 마을 부락민 - 형제들이 큰형의 명의로 매수한 종산)
- 대표자가 단체명의
- 지분이 없으므로 지분 등기나 분할 청구 불가능
- 보존 행위: ‘사원총회의 결의’ 를 거쳐야함 (판례 - 단독으로 불가)
- 관리/처분 행위: ‘사원총회의 결의’ 를 거쳐야함 (판례 - 아니면 무효)
- (판례) 교회의 재산권은 잔존 교인들의 총유.
- 지상권
- 지상권 설장자 (토지 주인)과 지상권자의 지상권 설정 계약과 지상권 등기 필요.
- 처분시, 지상권 설정자의 동의 필요 없으며, 반대해도 강행 가능함.
- 저당권의 목적으로도 사용 가능.
- 새로운 토지 주인 (제 3자) 에 대해서도 대항권 있음. ↔ 임차권은 계약 당사자인 임대인에게만 효력있음.
- 구분 지상권: 상하 범위를 정함 (터널, 지하철, 고가도로 등) ↔ 일반 지상권 (건물, 수목)
- 기간
- 견고한 건물: 최소 30년
- 일반 건물: 최소 15년 (종류 명시 안되어 있을때 default)
- 건물 이외의 공작물: 최소 5년
- 영구적 사용을 목적으로 하는 지상권도 유효.
- 소유자와 지상권자간에도 상린관계 준용.
- 지상권 소멸시
- 지상권자: 계약 갱신 청구 가능하며, 지상권 설정자가 갱신 거부시 원칙적으로 토지를 원상 회복해야하나, 지상권 설정자에게 공작물 매수 청구 가능.
- 지상권 설정자: 지상권자에게 공작물 매수 청구 가능하며, 정당한 이유 없이 거절하지 못함.
- (판례) 지상권자가 건물을 짓고 운영을 하고 있는 상황에서, 지상권 설정자가 지상권 갱신을 거부한 경우, 지상권 설정자가 건물 대금을 지불하지 않으면, 지상권자는 건물 인도를 거부하고 계속 영업을 할수 있다.
- 지료
- 지료 등기가 있어야 지료 지급 청구 가능.
- 2년 연체시 지상권 소멸 청구 가능.
- (판례) 이전 토지 주인의 연체분 (1년 6개월) 과 현 주인의 연체분 (1년) 을 합산하지 않음 (1년 6개월 + 1년 > 2년 이 아니라 1년 < 2년 으로 소멸 청구 불가)
- 지역권
- 요역지 (내 땅, 지역권을 요하는 땅) 를 위하여 승역지 (지역권을 승낙하는 땅) 를 점유 없이 이용하는 권리.
- 요역지는 땅 1필지 전부 (필지 전체) 를 위하여 인정
- 승역지는 전부 또는 일부에 대하여 인정 (토지 일부에만 지역권 설정 가능)
- 지역권자는 점유권 없음.
- 제 3자가 지역권 설정된 땅에 무단 침범하여 점유시, 승역지 토지 반환 청구할 수 없음.
- 도로의 사용권을 얻는 방법
- 토지 소유자와 임대차 계약
- 토지 소유자와 무상의 사용대차 계약
- 법률 규정으로 통행권을 얻는 방법
- 도로의 점용 허가를 얻는 방법
- 토지 소유자 (승역지) 와 지역권 설정 계약으로 지역권을 등기하는 방법
- 시효 취득: 계속되고 표현된 지역권 (e.g. 통로를 개설한 상태) 이 20년간 지속되면 시효 취득 할수 있으며, 지역권 등기를 요하고 승역지 소유자에게 보상을 해야함.
- 부종성
- 소유권 이전시 지역권도 같이 이전됨.
- 지역권은 분리하여 양도되거나 다른 권리의 목적이 될수 없음 (저당권 설정 안됨).
- 불가분성
- 공유되는 요역지, 공유되는 승역지의 경우, 단독으로 지역권을 소멸 못 시킴.
- 공유자가 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득한다.
- 승역지 주인이 점유로 인한 지역권 취득 기간 중단을 하는 경우, 모든 공유자에 대해서 하지 않으면 무효.
- 요역지 공유자 중 한명이 지역권 소멸 시효 중단, 정지를 하면 다른 공유자에게도 효력이 있음.
- 기타 내용
- 지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효 취득 할수 있다.
- 승역지에 수개의 용수 지역권이 설정된 때에 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
- 전세권
- 전세권 설정 계약 + 전세금 + 전세 등기
- 주인은 처분 권한이 필요.
- 전세금은 반드시 현금을 전달해야 하는 건 아니고, 기존 채권으로 갈음할수 있음.
- 전세권은 최장기가 10년.
- 건물 임대 방법 비교
- 전세 미등기시 채권적 전세, 주택임대차 보호법 적용됨. (최단기 2년)
- 전세 등시기 물권적 전세, 민법상의 전세권 (최단기 1년)
- 월세는 채권으로 제 3자 대항력이 없음 (기간은 약정대로)
- 농경지는 전세권 못함.
- 건물 전세 만료시
- 건물 전세권 만료전 6개월부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지 안하면 연장으로 간주.
- 이때, 존속 기간은 정함이 없는 것으로 간주 (주택 임대차의 법정 갱신 2년과 대조)
- 전세권 설정시 기간 약정 안한 경우
- 건물: 1년 (1년 미만인 경우도 1년으로 ceiling)
- 토지: 무기한 (언제든 해지 가능하며, 해지 통고 후 6개월 경과 후 전세권 소멸)
- 새로운 소유자에게 전세권 주장 가능하며, 양도시 전세금 반환 채무도 같이 이전됨.
- 전세금 증감은 5% 이내
- 용익 물권 (사용, 수익 가능) 이면서 담보 물권 (경매 처분시 우선변제 가능)
- 계약 종료 후 부속물 처리
- 부속물은 전세권자가 수거.
- 전세권 설정자가 전세권자에게 매수 청구: 전세권자는 정당한 이유 없이 거절 못함.
- 전세권 설정자가 설치 동의한 부속물: 전세권자가 전세권 설정자에게 매수 청구 가능.
- 보일러 고장시, 전세 계약의 경우 전세권자, 임대차 계약의 경우 임대임이 유지/수선의 의무를 부담함
- 전세권자는 집주인에게 상환 청구 안됨.
- 임차임은 임대인에게 보일러 수리비 상환 청구 가능.
- 전세권자가 유익비 상환 청구를 받으려면 상당한 금액이어야하며, 소유자는 ‘실제 비용’ 혹은 ‘가치 증가액’ 중 선택해서, 상환 기간을 허여하여 상환.
- 전세권자가 용도 위반하여 사용시, 집 주인은 전세권 소멸 청구가능.
- 전세권자는 전전세 혹은 임대 가능 (특약으로 금지하면 못함)
- 전세권자 양수자는 전세권자 양도자와 동일한 권리 의무를 가짐.
- 전전세는 원전세권 설정자의 허락 없이도 가능.
- assert (전전세의 전세금 < 원전세 전세금)
- 원전세권 소멸시 전전세권 소멸, 전전세권 소멸해도 원전세권 소멸 안함.
- 전전세, 재임대로 문제 생기면 전세권자가 독박씀.
- 전세권과 전세금 반환 청구권은 분리 불가능
- 전세금 반환 의무와 목적물 인도 및 등기 말소서류 제공 의무는 동시 이행 관계
- 선순위 전세권: 배당 요구가 없으면 존속하여 낙찰자에게 전세권으로 대항 가능
- 후순위 전세권: 소멸하므로, 낙찰자에게 전세권으로 대항 불가능
- 필수비 예시
- 건물 수리: 누수 수리, 배관 파열 수리, 붕괴 위험 벽체 보강 공사
- 세금, 공과금
- 토지 보존: 홍수 방지 공사, 붕괴 방지 축대 설치
- 유익비 예시
- 건물 가치 상승 공사: 엘리베이터 설치, 건물 증축
- 토지 개량: 주차장 포장, 조경 공사, 배수시설 확충
- 담보 물권은 통유성 (부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성) 이 인정됨
- 부종성: 피담보 채권이 성립해야 담보 물권 성립. 채권 소멸시 담보 물권도 소멸 (말소 등기 없이 소멸)
- 수반성: 피담보 채권 이전시 담보 물권도 같이 이전됨 (따로 존재할 수 없음)
- 불가분성: 피담보 채권을 전부 변제를 받을 때까지 유효
- 물상대위성: 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수된 경우, 가치적 변형물에 저당권의 효력이 작용
- 건물이 불타서 소멸하면 화재 보험금 청구권 위에 저당권의 효력이 미침.
- 유치권
- 성립 요건
- 채권 변제기가 도래.
- 6개월 유예시, 변제기 도래 전이므로 유치권 성립 안함.
- 건물과 채권간에 견련성 (연관성) 이 인정되어야함 (e.g. 공사 미수금 채권, 건물 개량 유익비)
- 보증금 반환채권은 견련성이 없으니 유치권 성립 안함.
- 간판은 부속시설이 아니므로 간판업자의 간판 대금 채권으로 유치권을 주장할수 없음.
- ‘점유’ 가 유치권의 성립 요건이며 존속 요건임.
- 간접 점유도 해당.
- 단, 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권 성립 하지 않음.
- (예시)
- 조랑말이 밭에 피해를 준 금액 (200 만원) 에 대한 손해배상 채권 + (이를 기한) 유치권으로 말 점유 중 병원비 (40만원) 발생 → 240 만원 상당의 피담보채권으로 하는 유치권
- 경매권 있으나 경매 신청하면 유치권 상실하고 우선 변제권이 없음.
- 그래서 경매 신청 대신 드러눕는 경우가 더 많음.
- 다른 채권자가 경매를 신청해서 낙찰이 되어도 인도 거부 가능.
- 단, 채권에 대한 동시 이행 항변권이나, 채무 변제는 계약 당사자에게만 청구 가능하므로, 경락인에게 청구 불가능함.
- 법정 담보 물권으로 등기 필요 없음.
- 점유중 발생한 필요비나 유익비: 비용 상환 청구권으로 청구 가능
- 필요비: 상환기간 허여 허용 안됨 (즉시 지급해야 함)
- 유익비: 소유자의 선택대로 계산 (지출액 vs. 자산 증액분) 하며, 상환기간 허여 할수 있음
- 유치권자는 과실을 수취하여 변제에 충당 가능하며, 과실이 금전이 아니면 경매해야함.
- 단, 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여, 담보 제공을 할수 없고, 이를 위반한 경우 채무자는 유치권 소멸을 청구할수 있음.
- 선관 주의: 잘 관리해야함 (의무 수준이 높고 책임 범위 넓으며 주로 유상 계약) ↔ 동일 주의
- 저당권
- 저당권자는 채무자 혹은 물상 보증인 (제 3자로 드라마에 나오는 보증섰다가 망한 친구)
- 점유를 요소로 하지 않고 저당권 설정자는 사용, 수익, 처분권이 남아있음.
- 제 3자가 불법 점유한 경우, 저당권자는 점유권이 없으므로, 점유물 반환 청구 할수 없음.
- 단, 저당권자는 방해배제, 방해예방 청구는 가능함.
- 경매 실행하여 우선변제 받을수 있음 (경매 처분권)
- 경매로 낙찰시, 모든 저당권은 순위와 상관없이 소멸하며, 낙찰자는 이를 인수하지 않음.
- 저당권 설정 계약은 소비 대차 계약을 주계약으로 하는 종된 계약으로 처분권이 필요함.
- 담도물 예시: 부동산, 자동차, 공유지분, 전세권, 등기된 입목
- 지역권, 한필의 토지 일부에는 저당권 설정 불가능
- 통유성 (부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성) 인정.
- 담보한 채권이 시효 완성으로 소멸되면 저당권도 소멸함.
- 저당 목적물의 부합물과 종물에도 효력이 있음.
- 주유소에 설정된 저당권은 유류 탱크 및 주유기에 미침.
- 아파트 전유 부분에 설정한 저당권은 대지권에도 효력이 있음.
- 저당권 설정 전에 심은 사과나무에도, 설정 후에 심은 사과나무에도 효력이 있음.
- 별개의 물건에는 호력 없음.
- 저당 토지 위 건물
- 모텔의 증축 부분 (기존 모텔과 독립성을 가진 객실)
- 압류 후에는 건물의 차임에 저당권 효력 발생.
- 압류 전에는 발생 안함 (압류 사실을 통지해야함).
- 삭제 주의: 경매시 후순위 전세권은 소멸함.
- 1번 저당권, 전세권, 2번 저당권의 경우, 2번 저당권자가 경매 신청한 경우, 전세권 소멸.
- 인수 주의: 경매시 선순위 전세권은 배당 요구를 하지 않는한 존속.
- 제 3 취득자: 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자
- 경매인 될수 있음.
- 채권을 변제하여 저당권의 소멸 청구 할수 있음 (채무 변제가 먼저 이행되고 등기 말소를 신청해야함).
- 필요비 또는 유익비를 지출한 경우, 경매 대가에서 우선 상환 받을수 있음.
- 피담보 채권
- 경매시 배당받을 수 있는 채권의 범위.
- 원본, 이자, 채무불이행으로 인한 손해배상, 실행 비용을 포함하며, 저당 목적물의 하자로 인한 손해 배상 채권은 포함하지 않음.
- 근저당
- 최고액만 정하고 채무의 확정은 보류.
- 최고액: 경매시 건질 금액 (이자도 포함함)
- 물상 보증인이 근저당을 말소 시키기 위해서 변제해야할 금액.
- 채무액: 채무자가 근저당을 말소 시키기 위해서 변제해야하는 금액.
- 결산기가 도래한 때 확정됨.
- 1번 근저당권자가 경매 신청시, 1번 근저당권의 채권액은 경매 신청한 시기에 확정됨.
- 후순위 근저당권자가 경매 신청시, 선순위 근저당권의 채권액은 경매 매각 대금을 완납한때 (선순위 근저당권이 소멸되는 시점)
- 경매시 min(최고액, 채무액) 을 우선변제 받음.
- 일시적으로 채무액이 0원이 되더라도 근저당은 소멸하지 않음 (부종성의 완화)
- (예시) 마이너스 통장, 상품 공급 계약, 당좌계정 약정
- 채무액 확정시 저당권으로 변함.
- 공동 저당
- 하나의 채권에 여러 담보물이 있는 경우.
- 동시 배당: 담보물 전체를 동시에 경매한 뒤, 매각 대금에 비례하여 회수.
- 이시 배당: 담보물을 순차적으로 경매하는 경우, 매각 대금이 들어오는 데로 회수.
- 이때 피해를 볼수 있는 후순위 저당권자는 동시 배당시 받았을 금액의 한도에서 선순위 저당권자를 대위하여 저당권을 가짐.
- (예시) 매각 대금이 주택이 6천, 땅이 4천 인 경우, 선순위 저당권자의 5천만원을 받아야 하는 경우
- 동시 배당의 경우, 3천만원을 주택 매각 대금에서, 2천만원을 땅 매각 대금에서 충당하고 각 담보물에 있는 후순위 저당권자들이 나머지 금액을 나눠 가짐.
- 이시 배당의 경우, 주택 먼저 팔린 경우, 저당권자는 5천 다 챙기고, 후순위 저당권자는 5천 챙기고 나간 저당권자를 대위하여 땅 경매 신청 가능하며, 최대 3천까지 챙길수 있음.
- 계약
- 청약과 승낙의 합치로 성립.
- 내용과 계약 상대방이 일치하여야 함 (내용 불일치시 불합의).
- 청약이 도달한 이후에는 철회 못함.
- 승낙의 기간이 있는 경우
- 기간내에 통지 못받으면 꽝.
- 승낙자가 늦는다고 공지한게 아니면 청약자는 연착의 통지를 해야 승낙의 통지가 연착된 것으로 봄 (e.g. ‘까먹으신거 아니죠?’)
- 승낙의 기간이 없는 경우
- 연착된 승낙은 새로운 청약으로 봄.
- 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한때 성립.
- 청약이 교차된 경우 나중의 청약이 도달한때 성립.
- 승낙 통지가 필요하지 않을때는 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립 (e.g. 자판기에 돈을 넣은 때)
- 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 경우, 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.
- 청약 vs. 청약의 유인
- 이거 팔건데 얼마에 살지 제시해주세요 (청약의 유인)
- 만원살게요 (청약)
- 알겠습니다 (승낙)
- 계약 자유의 원칙, 계약 준수의 원칙, 신의 성실의 원칙, 금반언의 원칙 (말 바꾸기 X), 사정변경의 원칙 (임대차에서 차임 증감 청구권, 전세권에서 전세금 증감 청구권)
- 매매, 교환, 임대차 (차임 지급하고 사용 수익후 반환), 사용대차 (무상 사용 및 수익 후 반환)
- 채무가 쌍으로 존재하나, 한쪽에만 존재하나에 따라: 쌍무 계약 ↔ 편무 계약
- 공짜냐 아니냐: 유상 계약 ↔ 무상 계약
- 합의만으로 이루어지는지, 급부의 이행이 있어야 하는지: 낙성 계약 ↔ 요물 계약
- 법률이 정하는 방식이 있는지: 요식 행위 ↔ 불요식 행위
- 민법에 정형화 되어 있는지: 전형 계약 ↔ 비전형 계약
- 예시
- 매매, 교환, 임대차: 쌍무, 유상, 낙성계약
- 증여, 무이자 소비대차, 사용대차: 편무, 무상계약
- 계약금 계약, 현상 광고 (현상금): 요물 계약
- 프랜차이즈, 컨설팅 분양, MOU, 중개 계약: 민법상 비전형 계약
- 매매, 교환, 임대차, 소비대차, 사용대차: 민법상 전형 계약
- 계약 자체가 불능인 경우
- 두 당사자가 아무런 책임 없는 경우: 무효
- 한쪽이 과실이 있는 경우 (이미 알고 있었거나 알 수 있는 경우) 손해 배상.
- 양쪽이 과실이 있는 경우, 손해 배상 청구 못함.
- 동시 이행 항변권
- 쌍무 계약에서 상대방의 채무 변제기가 도래한 경우, 일방이 채무 제공 없이 상대방에게 채무의 제공을 요할때 생김.
- (예시) 선 납품, 후 대금결제로 약정시, 동시 이행 주장 할수 없음.
- 불안의 항변권: 선 납품이 불안해서 이행을 거절할 수 있음.
- (예시) 임대인의 보증금 반환 의무 ↔ 임차인의 목적물 인도 의무
- 임대인이 보증금 안주면 안나가도 됨 (연기적 항변권, 지체 면제효)
- 원고의 청구에 대해서 피고가 동시 이행 항변권을 주장하는 경우, 법원은 상환 이행 판결을 내려야함.
- 채무자 위험 부담 주의: 채무자의 책임이 없이 계약이 불능이 된 경우 (천재지변, 3자 과실), 쌍무 계약에서의 모든 채무는 소멸이 되어, 결국 채무자가 대가의 손실을 부담.
- 매수인이 계약금을 지불한 경우, 부당 이득으로, 반환해야함.
- 채권자 위험 부담 주의: 채권자의 과실이 있는 경우, 채무자는 상대방의 이행 청구 가능 (매수인의 실수로 공장이 전소되면 매매 대금 청구 가능)
- 제 3자를 위한 계약: 요약자, 낙약자 외에 제 3자가 있고, 수익을 취함.
- 매매 계약 (기본 관계): 요약자 ↔ 낙약자
- 대가 관계: 요약자 ↔ 수익자
- 수익 관계: 낙약자 ↔ 수익자
- 수익 표시 (수익자가 낙약자에게 의사표시) 는 수익자의 권리의 발생 요건
- 수익 표시 이후에는, 원칙적으로 수익자의 권리를 변경, 소멸 시키지 못함.
- 요약자와 낙약자가 합의 해제도 효력이 없음.
- 기본 관계가 무효가 된 경우, 낙약자는 수익자의 급부 요구를 묵살하고 거절할수 있음.
- 대가 관계는 수익 관계에 영향 없음 (낙약자 → 수익자 채무 관계 지속)
- 낙약자가 채무 불이행 한 경우
- 계약 해제권은 계약 당사자만 행사, 수익자는 행사 불가.
- 해제에 따른 원상 회복 청구권도 요약자에게 귀속하며 수익자는 행사 불가.
- 해제 (소급효): 유효한 계약을 채무불이행한 경우, 소급하여 소멸
- 해지 (장래효): 유효하게 체결한 계약을 장래를 향하여 소멸 시키는 것 (e.g. 임대차, 할부거래)
- 합의 해제: 일방의 합의해제의 청약과 상대방의 승낙으로 성립하는 새로운 계약.
- (예시) 중도금까지 지불한 상황에서, 합의 후, 합의금 지급으로 계약 해제.
- 이 경우, 별도의 특약이 없는 한, 일방의 채무 불이행으로 인한 손해 배상 청구를 할수 없음.
- 약정 해제: 특약 사유 위반
- 최고 없이 즉시 약정 해제 가능
- 손해 배상 청구는 허용 안됨.
- 법정 해제 (일방의 채무 불이행)
- 이행 지체
- 매매 대금 지연
- 가압류로 인한 건물 등기 이행 불가
- 최고하여야 함 (상당한 기간을 정하나, 그렇지 않아도 유효)
- 이행 불능
- 채무자의 책임이 있는 경우, 본래의 채무가 손해 배상 채무로 내용이 변질됨.
- 그 결과, 손해 배상 의무와 반대 급부 의무 간의 동시 이행 관계가 존속함.
- 정기 행위를 일정 시기에 이행하지 않은 경우도 이행 불능으로 간주.
- 이행 불능인지 아닌지는 계약 해지시를 기준으로 판단.
- 최고 필요 없음
- 불완전 이행 (부실공사)
- 이행 거절
- 주된 채무 불이행
- (판례) 부수적 채무를 위한하는 데에 불과한 경우 법정 해제할 수 없음
- 해제권
- 해제권자가 일방적인 통지로 함.
- 계약의 당사자가 여러 명이면 전원이 전원에게 해야함.
- 해제의 의사 표시는 철회 못함.
- 강행 규정 위반이 아닌 경우, 합의를 통해서 해제권을 배제할수 있음.
- 계약을 해제한 경우
- 선의, 악의, 이익의 현존 여부를 불문하고 이익을 전부 반환해야함.
- 금전의 경우 이자를 가산함.
- 해제는 손해 배상 청구에 영향을 미치지 않음.
- 해제와 별도로 채무 불이행 손해 배상을 청구할 수 있음.
- 특약으로 배제할 수도 있음.
- 해제의 소급효는 제 3자의 권리를 해햐지 못함
- 앞선 부동산 계약이 해제 되기 전, 등기를 이미 마친 매수인
- 앞선 부동산 계약이 해제 되기 전, 부동산 가압류를 집행한 가압류 채권자 (가압류 채권자를 등기를 보고 거래한 선의의 피해자라고 본 듯함)
- 대항력을 갖춘 전세권자/임차인
- 해제로 소멸되는 채권의 양수인은 제 3 자가 아님
- 상가 분양후, 상가 대금 채권을 갖고 있는 사람은 상가 분양 계약이 해제되면 채권은 휴지 조각.
- 임대인 허락 없는 재임대 혹은 임차권 양도의 경우
- 전대차 계약 자체는 유효
- 임대인은 계약 해지 가능
- 단, 부부인 경우, 단순 명의 변경으로 보고 계약 해지가 불가능할 수 있음.
- 연체 차임 채무는 확정 채무로, 양수인이 부담하지 않음.
- 임대인의 허락을 받은 재임대 혹은 임차권 양도의 경우
- 전차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있음.
- 임대인은 전대인에게 차임을 청구할수 있음.
- 전차인은 전대인에게 차임을 지급한다고 해서 임대인에 대한 의무가 사라지지 않음.
- 부동산 수량 지정 매매: 실제 면적 (수량) 이 계약상 면적과 일치함을 전제로 대금을 결정한 거래
- 실제 면적이 부족한 경우
- 매수인이 선의의 경우: 대금 감액, 계약 해제, 손해 배상을 청구할 수 있으며, 알고 난 후 1년 이내에 행사해야함.
- 매수인이 악의인 경우: 청구 못함
- 원시적 불능 (전부 불능) 이 될 수 없음.
- 매매
- 재산권을 이전하는 것이 아니라 이전하기로 약속 하는 것.
- 반대 급부는 금전에 한함.
- 매매의 대상: 재산권, 임차권, 지상권
- 타인 소유의 물건을 매매하는 것도 유효.
- 매도인이 매수인에게 이전할수 없을때는 매수인은 선의, 악의 불문하고 계약 해제 가능.
- 선의의 경우 손해 배상 청구 가능.
- 악의의 경우 손해 배상 청구 못함.
- (판례) 토지 100 평을 매매 계약 했는데, (1) 10평이 타인 소유인 경우이거나, (2) 실제로는 90 평일때,
- 매수인은 비율로 감액 청구 가능.
- 계약 해제 가능.
- 손해 배상 청구 가능.
- 선의의 매수인은 사실을 안 날로부터, 악의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 내에 행사해야함.
- 일방 예약
- 계약금
- 매매 계약 (주 계약) 의 종된 계약.
- 전액 교부해야 성립: ‘약정’ 이나 ‘일부 지급’ 으로 계약금 계약은 성립하지 않음.
- 중도금을 내면, 이행에 착수했으므로 계약금을 포기하고 해제할 수 없음.
- 중도금 이전에 계약 해제시, 해제한 쪽이 계약금 포기하고, 상대방은 손해 배상 청구 할수 없으며, 원상 회복 의무도 없음.
- 매도인의 하자 담보 책임
- 매수인이 선의여야함.
- 경매는 적용 안됨.
- 중대한 하자: 계약 해제 + 손해 배상 청구 가능
- 계약 해제권 행사 기간은 제척 기간
- 손해 배상 청구 기간은 소멸 시효
- 경미한 하자: 계약 해제 불가, 손해배상 청구만 가능
- 매수인은 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야함.
- 목적물이 종류인 경우 (e.g. 자동차), 하자 없는 물건을 청구할 수 있음.
- 환매
- 환매 특약은 매매와 동시에 해야함.
- 환매권을 보류할시, 매도인은 환매 가능함.
- 환매 기간: 부동산은 5년, 동산은 3년 (그 이상 안되고, 한번 정하고 나서, 연장도 안됨)
- 교환
- 매매의 규정이 준용 (e.g. 계약 해제, 담보 책임, 손해 배상 청구)
- 보충금을 근저당 채무 인수로 갈음 할 수 있음.
- 채무 변제를 게을리하여, 임의 경매 절차가 개시되었고 상대편이 이를 막기 위해 채무를 변제해 버린 경우: 교환 계약 해제 가능.
- 임대차
- 대항력 없는 임대권/전세권 은 채권이므로 제 3자에게 효력 없음.
- 임차권 등기해야 대항력 생김.
- 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 등기를 안해도 임차인이 건물을 등기한 경우, 대항력 있음.
- 기간 약정이 없는 경우 언제든지 계약 해지 통고 가능.
- 임대인 해지: 6개월
- 임차인 해지: 1개월
- 동산: 5일
- 임차인이 2번 차임을 연차하면 임대인은 계약 해지 가능.
- 임대인이 유지, 관리의 의무가 있으나, 소모품까지 보장하지 않음
- 일시 사용 임대차 (e.g. 숙박) 의 경우, 보호 의무가 있으나 통상 임대차에서는 없음.
- 비용 상환 청구권
- 필요비: 즉시 상환 청구 가능.
- 유익비: 가액의 증가가 현존하면, 임대차 종료시 청구 가능.
- 임의 규정으로 비용 상환 청구권을 포기하는 약정이 있을때 청구 못함.
- 부속물 매수 청구권 / 지상물 매수 청구권
- 부속물 / 지상물 설치시 임대인의 동의가 있어야함.
- 강행 규정 으로 이를 배제하는 특약은 무효.
- 채무 불이행으로 계약 해지된 경우, 청구 불가능.
- 임대인은 대금 지급 의무, 임차인은 인도 의무가
- 임차 건물 화재로 다른 부분까지 멸실한 경우, 과실에 대한 임증책임은 임대인에게 있음.
- 주택 임대차 보호법
- 주거용 건물 전부 또는 일부가 주거 목적인 경우 해당.
- 등기부나 건축물 관리대장 등 공부상의 표시가 아닌 실제 용도로 판단해야함.
- 무허가, 미등기 건물도 적용됨.
- 보증금 액수 상관없이 적용됨.
- 기간을 정하지 않았거나, 임대인의 주장으로 2년 미만으로 계약한 경우: 2년으로 인정.
- 임차인이 2년 미만을 원하는 경우, 2년 미만으로 가능.
- 보증금을 받을 때까지 임대차 관계가 유지되는 것으로 간주됨.
- 미등기 전세, 통상 임대차 (일시 사용 임대차 안됨) 에 적용됨.
- 임대인이 주택의 명의 신탁자인 경우에도 적용됨.
- 민법보다 우선시됨.
- 묵시 갱신
- 임대인은 계약 만료 6개월~2개월전 통지 (거절 혹은 계약 조건 변경) 가 없을때 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 간주.
- 임대차 존속기간 2년
- 임차인이 나가고 싶은 경우, 임대인에 통지하고 3개월 이후 나갈수 있음.
- 갱신 요구권
- 임차인이 계약 만료 6개월~2개월전 계약 갱신 요구를 하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절 못함.
- 갱신시, 감액하한은 없고 증액상한은 5%
- 대항력 보장
- (선순위 저당권이 없어야함)
- 주택의 인도와 전입 신고를 한 경우, 대항력 생김.
- 본인 이외의 가족 명의로 전입 신고 해도됨.
- 다세대 주택, 아파트: 동, 호수 기재
- 다가구용 단독 주택: 지번만 기재
- 세대원 전원이 전출시 대항력 소멸, 일부가 전출시 존속
- (판례) 임차 주택 양도시, 양수인에게 보증금 반환 청구해야함.
- (판례) 임차인이 이의 제기를 한때, 주택의 양수인이 보증금 반환 채무를 승계하지 않음.
- (판례) 보증금 반환 채권에 가압류 후 빌라 건물이 양도된 경우, 가압류 채권자는 양수인에게 가압류 효력을 주장해야함.
- 양수인은 채권 가압류의 제 3 채무자의 지위를 승계
- 우선 변제권
- 대항력 + 확정일자 필요
- 확정일자에 보증금 액수가 적혀져 있음.
- 확정일자는 등기소, 공증인 사무소, 동 주민센터 등에서 받음.
- 경매 및 공매 처분될때, 임차인이 배당 요구해야함.
- 최우선 변제권
- 선순위 담보권보다 보증금 중 일부를 우선 변제 받음 (약자 보호 제도)
- 소액 보증금이고, 경매시 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지할때 적용됨.
- 지역별로 변제 범위 다름.
- 주택 임대차 등기 명령 제도
- 임대차 끝나고 보증금 못 돌려 받으면 임차주택의 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원, 시군 법원에 임차권 등기 명령 신청 할수 있음.
- 임차권 등기 이후에는 이사를 가면 대항 요건이 사라지지만 이미 취득한 대항력, 우선변제권은 유지.
- 임차권 등기 경료 후, 새로운 소액 임차인은 최우선 변제를 받을 권리가 없음.
- 새로운 소액 임차인이 확정일자를 받은 경우, 우선 변제권은 있음.
- 비용 부담음 임대인이 함.
- 임대차 보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권 등기 말소 의무보다 먼저 이행 되어야함.
- 보증금 반환 소송 및 경매
- ‘소액 사건 심판법’ 준용
- 반대의무 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 않음 (방 안빼고 소송 가능)
- 단, 경락인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을수 없음.
- 경락에 따라 임차권은 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 않은 대향력이 있는 임차권은 소멸하지 않음.
- 임차권의 승계
- 상속인 없이 사망한 경우, 사실혼 배우자는 임차권 승계 가능.
- 상가 건물 임대차 보호법
- 영리 목적의 사업자로 등록 되어있고, 환산 보증금이 작은 경우 (서울의 경우 환산 보증금 (보증금+100*차임) < 9억) 적용.
- 일반적 상가 임대차에서 보호되는 권리에 추가적인 권리가 보호됨.
- 환산 보증금 조건이 맞을시, 미등기 전세 (채권적 전세) 에도 적용.
- 일반적 상가 임대차의 경우
- 갱신 요구권 인정 (갱신 요구 기간: 10년)
- 임차인이 계약 만료 6개월~1개월전 계약 갱신 요구를 하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절 못함.
- 갱신시, 감액하한은 없고 증액상한은 5%
- 대항력 인정
- (선순위 저당권이 없어야함)
- 등기 없이도, 사업자 등록을 하는 경우 효력이 생김.
- 권리금 규정 인정
- (주의 사항)
- 일반 상가 임대차 (환산 보증금이 큰 경우) 는 우선 변제권이 없음
- 물권보다 후순위인 ‘일반 채권자’ 지위에서 배당을 받음.
- 후순위 저당권 먼저 배당 받고, 남은 금액을 배당 받아야함.
- 묵시 갱신시, 임대인은 언제든 계약 해지 통보를 할 수 있음.
- 환산 보증금이 작은 경우 (서울의 경우 환산 보증금 (보증금+100*차임) < 9억), 추가적으로 상가 임대차 보호법이 적용됨.
- 우선 변제권 인정
- 임차권 등기 명령 인정
- 임대차 끝나고 보증금 못 돌려 받으면 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원, 시군 법원에 임차권 등기 명령 신청 할수 있음.
- 임차권 등기 이후에는 이사를 가면 대항 요건이 사라지지만 이미 취득한 대항력, 우선변제권은 유지.
- 임차권 등기 경료 후, 새로운 소액 임차인은 최우선 변제를 받을 권리가 없음.
- 새로운 소액 임차인이 확정일자를 받은 경우, 우선 변제권은 있음.
- 비용 부담음 임대인이 함.
- 임대차 보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권 등기 말소 의무보다 먼저 이행 되어야함.
- 보증금 반환 소송 및 경매
- ‘소액 사건 심판법’ 준용
- 반대의무 이행이나 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 않음 (방 안빼고 소송 가능)
- 단, 경락인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을수 없음.
- 경락에 따라 임차권은 소멸하나, 보증금이 모두 변제되지 않은 대향력이 있는 임차권은 소멸하지 않음.
- 임대료 인상 권한 (임대인은 5% 초과해서 임대료 올릴수 없게됨)
- 기간을 정하지 않았거나, 임대인의 주장으로 1년 미만으로 계약한 경우: 1년으로 인정.
- 임차인이 1년 미만을 원하는 경우, 1년 미만으로 가능.
- 묵시 갱신
- 임대인은 계약 만료 6개월~1개월전 통지 (거절 혹은 계약 조건 변경) 가 없을때 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 간주.
- 임대차 존속기간 1년
- 임차인이 나가고 싶은 경우, 임대인에 통지하고 3개월 이후 나갈수 있음.
- 상가 임차가 3번 연체시 임대인은 해지 가능.
- (예시) 임차인이 중과실로 건물을 파손하거나 3번 차임을 연체
- 갱신 요구권 행사 가능.
- 임대인은 갱신 거절 가능.
- 대항력
- 건물의 인도 + 사업자 등록 필요
- 우선 변제권, 최우선 변제권이 적용되는 경우, 주택 임대차 보호법과 유사하게 적용됨.
- 권리금 회수 기회 보호
- 신규 임차인이 임차인에게 지급하는 P
- 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해해서는 안됨
- 임대인이 원하는 다른 신규 임차인에게 받아도 됨 (돈만 받으면 문제 없음)
- 임차인이 갱신 요구권을 10년 동안 사용해온 경우, 임대인이 나가라고 하면 P 받고 나가야함.
- 권리금 지급을 방해받은 임차인은 손해배상 청구권이 있음 (3년의 시효)
- 단, 계약 갱신 요구 거절 사유가 있는 경우, 해당 안됨.
- 임대인의 동의를 받은 경우, 임대차 관련 법은 전대차에 준용됨.
- 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률
- 구분 소유권: xx 동 xx 호에 대한 소유권
- 전유 부분: 단독으로 사용하는 부분
- 구분 소유자의 대지 사용권은 전유 부분과 분리하여 처분 할수 없으며, 전유 부분의 처분에 따름.
- 공용 부분
- 구조상 공융 부분: 계단, 엘리베이터, 외벽
- 규약상 공용 부분: 관리사무소, 노인정, 헬스장
- 공용 부분은 구분 소유자 전원이 공유함.
- 소유자는 공용 부분에 대한 지분을 분리해서 처분 할수 없음.
- 하자 담보 책임
- 추궁의 주체: 현재의 구분 소유자
- 부담자: 분양자, 시공사
- 주요 사항별 필요 의결권
- 재건축 결의: 4/5
- 공용부분의 변경: 3/4
- 구분 소유권의 경매 청구: 3/4
- 규약의 설정, 변경 및 폐지: 3/4
- 구분 소유자의 전유 부분 사용 금지의 처구: 3/4
- 관리인 선임: 1/2
- 통상적 관리 사항: 1/2
- (판례) 기산일
- 아파트 전유 부분의 하자 담보 책임의 기산점: 입주하여 인도 받은때
- 아파트 공용 부분의 하자 담보 책임의 기산점: 사용 승인일
- 집합 건물의 하자 보수에 갈음한 손해 배상 청구권의 소멸 시효 기간의 기산점: 아파트에 각 하자 발생시
- 가등기 담보
- (담보물의 시가) > (차용액과 이자 합산액) 이고 채권자 앞으로 가등기나 소유권 이전등기가 경료된 경우 적용
- 고리대금 업자가 담보를 취하여 얻는 폭리를 막기 위함.
- 채무자는 청산금 평가액 (=담보 가액에서 선순위 채권액을 공제한 액수) 을 계산하여 채권자에 통지해야함.
- 가등기 담보권자가 소유권을 취득하기 위해서는 채무자에게 청산금을 지급해야함.
- 채권자는 통지 도달 후 2개월이 경과하고 난 시점에 채권자는 가등기에 기하여 본등기를 할 수 있음.
- 명의 신탁 약정
- 모든 물권이 명의 신탁 금지 대상
- 명의 신탁 약정은 무효.
- 신탁자와 수탁자 사이의 등기 및 물권 변동도 무효.
- 선의, 악의 불문하고 제 3자에는 대항 못함.
- 예외: 조세 포탈등의 악의가 없는 경우
- 종중 이외의 명의로 등기 (e.g. 대표자)
- 배우자 명의로 등기
- 명의 신탁 약정이 유효.
- 배우자에게 소유권이 이전됬다고 간주.
- 본인은 대내적 소유권자, 배우자는 대외적 소유권자가 됨.
- 제 3자가 불법 점유 하는 경우, 배우자가 소유물 반환 청구권을 행사해야함 (본인은 못함)
- 종교 단체 명의로 등기
- 양도 담보 (채무 변제를 담보하기 위해, 소유권을 이미 이전 시켜 놓은 경우)
- 가등기 담보
- 상호 명의 신탁 (공유로 등기)
- (신탁 재산으로서) 신탁 등기
- 명의 신탁이 불법 원인 급여는 해당 안됨.
- 계약 명의 신탁
- 명의 신탁 약정이 있었다는 사실을 모르는 경우로, 물권 변동은 유효
- 매도인이 수탁자에게 매도하고 매수 자금은 신탁자가 수탁자에게 전달한 경우
- 물권 변동은 유효로, 수탁자가 소유권자
- 신탁자는 수탁자에게 부당 이득 반환 청구 가능
- 신탁자와 수탁자 사이의 부동산 처분 위임 약정은 무효
- (판례) 신탁자는 점유를 하였어도, 점유 취득 시효를 주장할수 없음
- (판례) 거래는 신탁자가 하고, 등기만 수탁자에게 차명으로 하는 경우
- 매매 계약은 유효
- 소유권 이전 등기 무효
- 부동산 소유자는 매도인
- 매도인은 수탁자 명의의 등기를 말소 청구 하거나 진정 명의 회복을 원인으로 소유권 이전 등기를 청구할 수 있음