Skip to main content 공인중개사법
용어 및 예시
- 중개: 행위를 알선
- 우연한 기회에 단 1회의 임대차 계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로, 중개를 업로 한것이라 볼 수 없다.
- 보수를 안받으면 ‘중개업’에 해당하지 않음.
- 법정지상권의 양도나 저당권 설정을 행위를 알선하는 것은 공인중개사법상 ‘중개’에 해당.
- 중개대상물을 거래당사자간에 교환하는 행위는 중개에 해당하지 않음.
- 외국 공인중개사는 한국 공인중개사로 안쳐줌.
- 개업공인중개사: 중개사무소의 개설등록을 한 자.
- 중개업: 다른사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것.
- 구분소유의 목적이 될 수 없다 == 법적으로 쪼개서 등기할 수 없다.
중개 대상물
- 판단기준
- 사적 거래 가능.
- 법령상 규정 존재.
- 중개 행위 개입 가능.
- 중개 대상물 예시: 토지 (가압류 되도 상관 X), 건축물 (미등기, 무허가 상관 X), 입목, 공장재단, 광업재단에 대한 매매, 교환, 임대차, 분양권, 입주권, 환매권
- 1필지 일부: 소유권 및 저당권의 목적이 될 수 없으나, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 설정 및 이전도 중개 대상물.
- 유치권, 법정지상권 이전도 중개 대상물 (득실은 중개 대상이 아님)
- (기출) 유치권이 행사되고 있는 건물도 중개대상물
- 명인 방법 (소유자가 누구인지 명확한 인식 방법을 갖춘 것) 을 갖춘 수목 집단은 중개 대상물에 해당됨.
- 장차 건축될 건축물도 중개될 수 있음.
- 중개 대상물이 아닌 것 예시: 선박, 상속, 증여, 질권, 상표권, 광업권, 비닐하우스, 판자집, 세차장구조물, 당첨권, 대토권, 분양대행, 컨설팅
- 암석, 지하수 (토지 구성물).
- 수목, 교량, 담장 (토지와 함께 거래되므로).
- 금전채권 (피담보채권).
- 영업상 노하우 등 무형의 재산적 가치인 권리금.
- 토지로 부터 분리된 수목.
- 당첨되면 아파트 분양 예정자로 선정될 수 있는 지위(추첨 전 입주권/분양권).
- 점유권.
개업 공인중개사
- 개인 사업자
- 법인
- 상법상 회사 또는 기본법상 협동조합 (사회적 협동조합 제외)
- 소속 공인중개사: 법인에 속하는 중개사 (개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)
- 다음 업무 겸업 가능 (중개보수 규정의 적용은 없음)
- (주상전하가 겸업으로 관분 (관리의 대변) 과 용알 (용의 불X) 을 경매, 공매하려면 경영 기법에 관한 상담을 해야한다)
- 주택, 상가 관리 대행업
- 주택, 상가 분양 대행업 (토지 분양 대행은 못함)
- 부동산 상담업
- 경영 기법 제공업 (프랜차이즈업)
- 공매, 경매 부동산에 대한 권리 분석 및 알선업, 매수(입찰) 신청 대리업
- 주거 이전에 부수되는 용역 (청소, 이사, 도배) 알선업
- 특수 법인: 지역농협, 산림조합, 산업 단지 관리 기관, 한국 자산 관리 공사
- 구 법상 중개인
- 공매, 경매 부동산에 대한 권리 분석 및 알선업, 매수(입찰) 신청 대리업 불가능
- (기출) 법인 아닌 사단은 개설등록 할 수 없다.
- (기출) 법인의 사원은 전원이 실무교육을 받아야 한다 (공인중개사 법인의 사원은 임원급이다)
공인중개사 시험 및 자격
- 시행: 시, 도지사
- 예외적으로 국토교통부장관이 공인중개사 정책심의위원회 의결을 미리 거쳐서 시행
- 응시 결격자 (취3부5 - 취해서 삼겹살 먹고 항문 부어오른 사람은 응가 시도 결격)
- 공인중개사 자격 취소후 3년 미만
- 시험 부정행위자로 5년 미만
- 시, 도지사는 합격자 결정 공고일로부터 1개월 안에 자격증 교부대장에 기재하고 자격증 교부해야함.
- 정책 심의 위원회
- 위원장 1명: 국토교통부 제1차관
- 위원장 포함하여 7~11명
- 위원장이 직무 수행 불가시, 위원장이 미리 지명한 위원이 대행 (부위원장 X).
- 위원이 이해관계가 있거나, 조사 등을 한 경우, 심의, 의결에서는 제척됨.
- 심의위원회 회의는 재적위원 과반의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
- 심의 사항: 중개보수 변경 (시, 도지시는 이에 따를 필요 없음), 공인중개사 시험 등 자격취득에 관한 사항 (시, 도지시는 이에 따라야 함)
- 재교부 신청서는 시, 도지사에게 제출
- 무등록 중개업시 거래 계약의 사법적 효력은 영향이 없음.
중개사무소 등록
- (손오천이 삼성에 입사하려는데 특수법인은 이천 하이닉스가 낫지 않냐? 라고 핀잔을 주었고, 분사무소는 이여(2억)~ 하고 칭찬해줬고, 법인은 그 두배 (4억)로 감탄하며 good luck (7) 을 빌어줌)
- 법인은 자본금 5천만원 이상, 대표자 제외 임원 또는 사원의 1/3 이상 공인중개사 (개인은 자본금 제한 없음)
- 사무소 확보
- 실무 교육 수료 (등록 신청일 전 1년 이내에 시, 도지사가 실시하는 실무 교육)
- 실무 교육 면제: 폐업 신고 혹은 소속 공인중개사로서 해고 이후 1년 미만
- 개설 등록 신청을 받은 날로부터 7일 이내에 등록 신청인에게 서면으로 통지함.
- 보증 설정
- 업무 시작 전, 보증보험, 공제 가입, 공탁 등으로 손해 배상 책임을 보장하기 위한 보증 설정 후, 증명서류를 갖춰 등록 관청에 신고해야함.
- 공탁금은 폐업 또는 사망한 날로부터 3년 이내에는 회수할 수 없음.
- 개인은 2억, 법인은 4억, 법인이 분사무소를 두는 경우, 분사무소마다 2억, 특수법인 2천만원.
- 등록의 실효
- 개인인 개업 공인중개사 사망 또는 법인의 해산
- 등록 취소 처분
- 폐업 신고
- (기출) 개업공인중개사가 중개사무소를 공동으로 사용하려면 중개사무소의 개설등록 또는 이전신고를 할 때 그 중개사무소를 사용할 권리가 있는 다른 개업공인중개사의 승낙서를 첨부해야 한다.
결격 사유
- 결격하면 집이 쌈해: 여러 결격사유 중 집행유예는 2년, 나머지는 3년 경과시 해소
- 제한 능력자 (미성년, 금치산자, 한정치산자)
- (기출) 피특정후견인은 중개사무소 등록 결격사유에 해당하지 않는다.
- 파산자
- 수형자
- 행정 처분 받은자
- 자격 취소 후 3년 미만
- 등록 취소 후 3년 미만
- 자격 정지자
- 업무 정지 기간에 있는 자
- 법 위반
- 집행유예 (유예기간 끝나고 2년)
- 3백만원 이상 벌금 (3년)
- 개업공인중개사가 결격사유가 있으면 등록 취소.
- 법인에서 임원, 사원이 결격 사유인 경우, 2개월 내에 해소 못하면 등록 취소.
- 소속 공인중개사나 중개보조원이 결격 사유인 경우, 2개월 내에 해소 못하면 업무 정지.
- 결격사유가 있으면 중개보조원도 할 수 없음.
- (기출) 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않으면 중개보조원으로 근무할 수 없다.
분사무소
- 법인은 관할 구역 외에 분사무소 둘 수 있음.
- 시군구에 최대 1개 (주된 사무소 포함)
- 공인중개사가 분사무소 책임자
- 보증 2억
- 사무소 확보
- (기출) 다른 법률의 규정에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두지 않아도 된다.
- (기출) 분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시군구에 설치할 수 없다.
중개 사무소 이전
- (2를 2진법으로 전환하면 10)
- 10일 이내에 이전 후 등록 관청에 이전 사실 신고
- 분사무소의 경우, 주된 사무소 소재지의 등록관청에 함.
- 제출 서류
- 행정 처분은 이전 후 등록 관청이 행함.
- 등록증
- 관내 이전 (기존 시군구 내): 변경사항 기재 후 교부 가능 (재교부도 가능)
- 관외 이전 (다른 시군구): 이전 후 등록관청이 등록증을 재교부 (기존 등록증 사용 불가)
게시 사항
- 중개사 사무소 등록증 원본 (분사무소 설치 신고 필증 (=분사무소 설치 신고 확인서))
- 중개보수, 실비 요율 및 한도액표 (메뉴판 같은것)
- 개업 공인중개사 및 소속 공인중개사 자격증 원본
- 보증 설정 증명 서류
- 사업자 등록증
간판 철거
- 사유
- 지체없이 철거 해야함.
- (기출) 개업공인중개사가 아닌 자가 사무소 간판에 ‘공인중개사사무소’의 명칭을 사용한 경우 등록관청은 그 간판의 철거를 명할 수 있다.
사무소 명칭 사용 의무
- ‘공인중개사사무소’ 혹은 ‘부동산중개’ 라는 문자를 사용하여야함.
- 구 법상 중개인은 ‘공인중개사사무소’ 사용 못함.
- 책임자 성명 표시해야함.
- 개인 사업자: 개업 공인중개사
- 법인: 대표자
- 분사무소: 신고 확인서에 기재된 책임자
표시, 광고
- 개업 공인중개사가 아닌 자는 중개 대상물에 대한 표시, 광고를 해서는 안됨.
- 기재 내용
- 중개 사무소 명칭
- 개업 공인중개사의 성명
- 중개 사무소 소재지
- 연락처
- 중개 사무소 개설 등록 번호
- 인터넷으로 표시, 광고시, 중개 대상물의 소재지, 면적, 가격 등을 추가 기재해야함.
- (기출) 모니터링 기관은 기본 모니터링 업무에 관한 결과보고서를 완료한날로부터 30일 이내에 국토교통부 장관에게 제출해야 한다.
- (기출) 중개대상물의 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시, 광고한 자를 신고하여도 포상금 지급대상에 해당하지 않는다.
- (기출) 중개사무소의 명칭을 명시하지 아니하고 중개대상물의 표시, 광고를 한 자를 신고한 자는 포상금 지급대상에 해당하지 않는다.
고용
- (고용은 곧 ‘멸종 보호’다 - 10 이내에 신고해야한다 고용관계 종료 후에, 보조원 5배수)
- 소속 공인중개사: 확인,설명서 작성, 거래 계약서 작성, 중개 행위
- 중개 행위에 필요한 인증 등록을 업무 개시전 등록해야함.
- 확인,설명서는 설명한 사람만 서명 및 날인 (꼭 개업공인중개사도 할 필요 없음)
- 중개보조원: 현장 안내, 일반 서무
- 소속 공인중개사는 실무교육, 중개보조원은 직무교육을 업무 개시 전까지 받아야함.
- 고용 관계 종료시 10일 이내로 등록 관청에 신고.
- 고용 신고를 받은 등록 관청은 자격증, 교육 수료 여부를 직접 확인하므로 별도로 서류가 필요하지 않음.
- 외국인의 경우 결격 사유에 해당하지 않다는 증명 서류를 첨부해야함.
- 중개보조원 수는 공인중개사 (개업+소속) 의 5배를 초과해서는 안됨.
- 고용인 실수는 개업 공인중개사가 뒤집어 씀 (e.g. 행정 처분, 민사 책임)
- 고용인이 징역 또는 벌금에 해당 하는 위반 행위를 한 때에는 개업 공인중개사는 벌금형에 처함
- 단, 개업 공인중개사가 상당한 주의를 기울인 경우, 벌금형은 면함.
인장 등록
- (도장은 숫자 7처럼 생겼다 - 변경일, 분실일로 부터 7일 이내에 신고)
- 공인중개사는 업무를 개시하기 전에 중개에 사용할 인장을 등록 관청에 등록해야함.
- 법인의 경우 ‘상업 등기 규칙’에 따라 신고한 법인의 인장 (대표자의 법인 인감)
- 분사무소의 경우, ‘상업 등기 규칙’에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장 (책임자 인감) 도 인정
- 인장 변경시 7일 이내에 관할구청에 등록해야함.
휴업
- (분기 이상 휴업은 신고, 반기 이상은 못함)
- 3개월(1분기) 초과시 등록 관청에 미리 신고 해야함.
- 질병, 요양, 징집등의 특별한 사유가 없으면 6개월 (반기) 초과 못함.
- 휴업, 폐업의 경우, 등록증 반납해야하므로 전자문서 불가능.
- 폐업시 수수료 없음.
- 분사무소 폐업시, 분사무소 설치 신고 확인서 첨부.
- (기출) 휴업 신청시 중개사무소등록증을 제출하고, 영업재개시 다시 받아옴.
중개 계약
- (전속 계약 따면 럭키(7), 삼삼(3-3) 하게 이주일 회 먹을수 있지만, 독박(100%) 혹은 반독박(50%))
- 일반 중개 계약: 의뢰인이 다수의 개업 공인중개사에게 의뢰, 거래 성사 시킨 사람이 보수 받음.
- 국토교통부 장관이 일반 중개 계약의 표준 서식을 정하여 권장하나 사용 의무는 없음.
- 전속 중개 계약: 개업 공인중개사 1명에게 전속으로 의뢰
- 법정 전속 중개 계약서 작성해야하여 3년간 보존.
- 유효 기간: 3개월 혹은 약정에 따름.
- 전속 중개 계약 체결후 7일 이내에 정보 공개 해야함 (e.g. 부동산 거래 정보망, 일간 신문).
- 정보 공개 사실을 의뢰인에게 문서로 통지해야함.
- 2주에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야함.
- 의뢰인이 다른 개업 공인중개사에게 중개 의뢰를 한 경우, 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급해야함.
- 전속 공인중개사가 소개시켜준 사람과 직접 거래하는 경우, 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급해야함.
- 스스로 발견한 상대방과 계약하는 경우, 중개보수의 50% 한도 내에서, 중개보수에 소요된 비용을 지급해야함.
- (기출) 정보공개
- 전속계약 임대차의 경우 공시지가 공개하지 않아도 됨.
- 인적사항은 공개하면 안 됨.
- 기본사항, 권리관계, 환경조건 등 공개.
- (기출) 부동산 중개 거래가 당사자의 단순 변심이나 사정으로 해제된 경우, 중개사의 과실이 없다면 중개보수는 지급해야한다.
중개사의 의무
- (확삼계오 - 확인 & 설명서 3년, 거래 계약서 5년 보관)
- 업무상 알게된 비밀 누설 하면 안됨.
- 재판상 증언, 세무 공무원의 조사 및 질문은 예외.
- 확인 & 설명 의무
- 토지 대장 등본, 부동산 종합 증명서 등의 근거 자료를 의뢰인에게 내용 설명
- 중개 대상물의 기본적 사항 (e.g. 소재지)
- 권리 관계 (e.g. 대항력, 우선변제권)
- 근저당은 채권최고액으로 족함 (피담보채무액까지 알려줘야할 필요 없음)
- 거래 예정 금액, 중개 보수, 실비
- 거래 규제 및 이용 제한에 관한 사항
- 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기, 설비 및 배수 등 시설물의 상태
- 단독 경보형 감지기 설치 여부도 세부 확인 사항에 속함.
- 벽면, 도배 상태
- 벽면, 도배 상태는 매도 (임대) 의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 적음.
- 일조, 소음, 진동 등의 환경 조건
- 대중 교통 수단등 입지조건
- 권리 취득 후 부담할 조세의 종류 및 세율
- (기출) 비주거용 건축물 사용 & 확인서에 비선호시설, 환경조건은 포함 안됨.
- (기출) 비주거용 건축물 사용 & 확인서에 주차장 유무는 입지조건에 해당.
- (기출) 주거용 건축물 사용 & 확인서상 임대차의 경우 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 안적음.
- (기출) 주거용 건축물 사용 & 확인서상 환경조건은 매도(임대)의뢰인에게 요구하여 확인한 사항을 적음.
- (기출) 주거용 건축물의 임대차 확인, 설명서에는 납세증명, 민간임대등록 여부, 계약갱신 요구권 행사 여부가 들어감.
- 자료 요구권
- 건물 상태에 관해 자료 요구 가능.
- 의뢰인이 거부할시 확인 & 설명서에 기재.
- 필요한 경우 신분 확인 요구 가능.
- 확인 & 설명서
- 3부 작성 (공동 중개시에는 4부)
- 거래 당사자 각 1부
- 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야함.
- 대표자, 분사무소 책임자가 서명 및 날인 (둘다 해야함) 하며, 중개 행위를 한 소속 공인중개사가 있는 경우, 소속 공인중개사가 함께 서명 및 날인 해야함 (둘다 해야함).
- 주택 임대차 중개시 설명 의무
- 주택 임대차 보호법에 따라 확정일자 부여기관에 정보 제공을 요청 할 수 있다는 사항.
- 국세징수법 및 지방세징수법에 따라 임대인이 체납한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항.
- 거래 계약서
- 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성, 교부 해야함.
- 3부 작성 (공동 중개시에는 4부)
- 거래 당사자 각 1부
- 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야함.
- 대표자, 분사무소 책임자가 서명 및 날인 하며, 중개 행위를 한 소속 공인중개사가 있는 경우, 소속 공인중개사가 함께 서명 및 날인 해야함 (둘다 해야함).
- 국토교통부 장관이 일반 중개 계약의 표준 서식을 정하여 권장하나 사용 의무는 없음.
- 필수 기재 사항
- 거래 당사자의 인적 사항
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래 금액, 계약 금액 및 지급 일자 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도 일시
- 권리 이전의 내용
- 계약의 조건
- 계약의 기한
- 확인 & 설명서 교부 일자
- 그 밖의 약정 내용
- 거짓 기재 및 이중 계약서 금지
- 거래 당사자 취득가액의 10% 이하의 과태로
- 탈세 목적으로 다운 계약시, 가산세 부과 및 비과세/감면 혜택에서 제외
- 중개사무소 개설 등록 취소 또는 6개월 이내 업무 정지
- 중개보수에는 부가가치세 포함 X.
손해 배상 책임
- 업무상 행위로 인한 책임: 중개 행위로 인한 거래 당사자의 재산상의 손해 발생시 (과실 책임)
- 경매 행위도 중개 행위에 포함
- 계약의 이행 과정에서 손해를 입힌 경우도 해당
- 사무소 제공으로 인한 책임: 중개 사무소를 중개 행위의 장소로 제공함으로서 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생시킨때 (무과실 책임)
보증 설정 의무
- (공산주의에서는 돈을 잃오(15))
- 공탁금 회수 제한: 폐업, 사망한 날로부터 3년 이내에는 회수할 수 없음.
- 보증금 지급시 호력이 있는 서류: 손해 배상 합의서, 화해 조서, 판결문
- 개업 공인중개사는 손해 배상 이후, 15일 이내에 재가입 혹은 공탁금 보충 해야함.
행정 처분
- (정지육! 폐일 처럼 지내지 말고 등업하삼)
- (등록 관련 - 사부 미태 직거 감미노)
- (사부 - 사부의 결심: 중수를 증정해서 3정 회계법인에 월 300에 보낸다)
- (미태 - 미달이의 태만: 사무실과 계약서 이중으로 하고 길게 휴업해놓고 겸업정보금지 하고 노보증으로 일사(14)업과 22독공)
- (직거 - 직원 결격: 거짓을 일삼(13)고 순위로 치면 1임등취)
- (감미노 - 감독비협조: 미장에서 노보노디스크와 노통을 노확인, 서명)
- 처분권자
- 개업 공인중개사: 등록 관청
- 공인중개사: 자격증 교부 시,도지사
- 시,도지사는 자격취소처분을 하고 5일(오…) 이내에 국토 교통부 장관과 다른 시,도지사에게 통보해야한다.
- 개업 공인중개사 등록 취소 혹은 공인중개사 자격 취소를 하기전에는 청문을 거침.
- 등록증, 자격증이 취소되면 7일 이내에 반납해야함.
- 등록 취소, 업무 정지의 제척 기간은 3년.
- 폐업후, 재개업시 폐업전 위반행위에 대한 행정 처분은 1년 이내인 경우만 가능.
- 업무/자격 정지는 최대 6개월
- 개업 공인중개사
- 필요적 등록취소 사유 (절대적 등록취소, 기속처분)
- 개인 사업자의 사망, 법인의 해산
- 부정 등록 (거짓으로 개설 등록하는 것도 부정한 방법)
- 결격 사유 (e.g. 300만원 이상의 벌금형을 받은 경우)
- 이중 등록 (둘 다 취소됨)
- 이중 소속 (개업 공인중개사가 다른 곳의 소속 공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원, 임원이 되는 것)
- 중개보조원 인원수 초과
- 등록증 양도,대여
- 업무 정지 기간 중 중개 업무
- 소속 공인중개사의 자격정지 기간에 중개업무를 하게 한 경우
- 최근 1년내 3번째 업무 정지처분
- 임의적 등록취소 사유 (상대적 등록취소, 재량처분)
- 등록 기준 미달
- 이중 사무소 및 임시 중개 시설물
- 법인인 개업 공인중개사가 겸업 제한을 어긴 경우
- 6개월 초과 휴업
- 전속 계약을 한 개업 공인중개사가 정보 공개를 하지 않거나 비공개 정보를 공개한 경우
- 거짓 기재 및 이중 계약서
- 보증 없이 업무
- 개업 공인중개사의 금지 행위를 한 경우
- 최근 1년내 4번째 업무정지 or 과태료
- 최근 2년내 2회 이상 독점규제 및 공정거래 위반한 경우
- 업무 정지 사유
- 6 개월
- 직원중 결격 사유자 (2개월 이내에 사유 해소시 풀림)
- 부동산 거래 정보망에 거짓정보 공개한 경우
- 최근 1년내 임의적 등록취소 사유가 있는 경우
- 임의적 등록취소 사유가 있을시, 심사가 될 동안 업무 정지 상태
- 최근 1년내 3번째 업무정지 or 과태료
- 3 개월
- 미등록 인장 사용
- 전속 계약서 안 지키거나 보존 안한경우
- 거래 정보 사업자에게 거래 사실을 통보하지 않은 경우
- 중개대상물의 확인,설명서 / 거래 계약서를 교부하지 않거나, 보존하지 않거나, 서명,날인하지 않은 경우
- 감독 비협조
- 1~6개월
- 공인중개사 (부증정형, 중계금지, 미장설날)
- (자취: 부증정형)
- (자정 6:중계금지)
- (자정 3:미장설날)
- 자격 취소 사유
- 부정 취득
- 자격증 양도, 대여
- 자격 정지 기간 중 업무
- 금고 이상의 형 (금고, 징역, 사형)
- 자격 정지 사유
- 6 개월
- 이중 소속
- 거짓 기재 및 이중 계약서
- 개업 공인중개사의 금지 행위를 한 경우
- 3 개월
- 미등록 인장 사용
- 중개대상물의 확인,설명 미흡, 미날인
- 거래계약서 미날인
- 사무소의 소재지 관할 시,도지사가 자격 처분을 한뒤 자격증을 교부한 시, 도지사에게 통보해야함.
- (기출) 자격 정지기간은 2분의 1범위안에서 가중 또는 감경 가능하며 가중하여 처분하는때도 6개월 초과 할 수 없다.
- (기출) 중개대상물 확인,설명서는 개업공인중개사의 의무, 소속공인중개사의 자격정지는 계약서 미날인.
- (기출) 300만원 이상 벌금형을 받더라도 자격은 취소되지 않는다 (등록만 취소됨)
행정 형벌
- (상욕, 무뢰배)
- 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형 (3,3-제일 셈)
- (직접 쌍욕이 급증하더니, 윤무부교수한테 제한된 시세로 후려치기 당했다)
- 개업 공인중개사의 금지 행위
- 양도, 알선이 금지된 증서의 매매, 교환을 중개하거나 매매를 업으로 하는 행위
- 청약 통장, 주택 상환 사채, 철거민 입주권
- 분양권, 상가 분양 계약서는 증서에 해당하지 않음.
- 중개의뢰인과 직접 거래, 혹은 쌍방 대리
- 권리 변동이 제한된 부동산의 매매 중개
- 탈세를 목적의 미등기 부동산의 전매
- 투기 과열 지구 내 전매 제한 분양권 알선
- 거짓 거래로 시세 조작
- 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업 공인중개사의 업무를 방해한자
- 담합하여 중개 대상물의 중개 제한 혹은 구성원 외 공동 중개 제한
- 안내문, 온라인 커뮤니티에서 개업 공인중개사 차별, 제한, 가격 담합
- 정당산 사유 없이 개업 공인중개사의 중개 대상물에 대한 정당한 표시, 광고 행위를 방해하는 행위
- 개업 공인중개사에게 과대 광고 강요
- 무등록/부정등록 중개
- 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형 (1,1-중간 세기)
- (매, 무뢰배들이랑 어울려서 거짓말 허용치를 초과하고 비밀누설도 하고 사칭도 하더니 중증이다.)
- 개업 공인중개사의 금지 행위
- 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
- 중개대상물이 아닌 물건에 대한 매매업은 금지 행위가 아님.
- 중개대상물의 임대업은 금지행위가 아님.
- 악의로 무등록 중개업자에게 중개 의뢰 (무등록 중개업자만 처벌 받음)
- 법정 중개 보수를 초과하여 수수하는 행위
- 공매대상 부동산 취득의 알선 도 중개 보수 규정 적용됨.
- 상가 분양 대행 보수, 관리 대행 나 권리금은 중개 대상물이 아니므로 중개 보수 규정의 적용이 없음.
- 초과분은 부당 이득으로 반환하야여함.
- 중요 사항에 대한 거짓된 언행으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위.
- 등록증/자격증 양도, 양수, 대여
- 공인중개사 사칭
- ‘공인중개사 사무소’, ‘부동산뉴스 대표’ 등의 명칭 사용
- 중개대상물의 표시, 광고
- 이중 등록, 이중 소속, 이중 사무소
- 중개보조원 수 초과
- 거래정보사업자가 허위 정보를 개제한 경우
- 업무상 비밀 누설한 개업 공인중개사 (반의사불벌죄)
- 중대한 과실로, 사용주인 개업 공인중개사는 양벌규정에 따라 벌금형으로 처벌받음 (단, 충분한 주의와 감독이 있었으면 처벌받지 않음).
- (기출) 부정한 방법으로 자격 취득한 경우 자격취소사유이지만 행정형벌의 대상은 아님.
과태료
- (국운, 증게시판)
- 500 만원 이하 (국토교통부 말 안듣고, 운영 규정 안따르고, 교육 안받고, 부당, 불성실, 신분 안밝힐때 - 국운이 다한 경우는 부당하고 불성실하고 교육 안받고 신분도 모르는 사람이 많은 경우이다)
- 거래 정보 사업자
- 정보 통신 서비스 제공자
- 국토 교통부의 자료 제출 요구에 따르지 않을때
- 국토 교통부의 조치를 이행하지 않을때
- 공인중개사 협회
- 공제 사업 운용 실적을 공시하지 않았을때
- 국토 교통부의 시정/개선 명령 안들었을때
- 개업 공인중개사
- 연수 교육 안받았을때
- 중개 대상물에 대하여 부당한 표시, 광고를 했을때
- 성실하게 확인, 설명을 하지 않을때
- 중개보조원
- 중개 의뢰인에게 중개보조원 임을 알리지 않았을때 (개업 공인중개사도 같이 500만원 이하 벌금)
- 100 만원 이하 (증게시판 간판에 이전의 폐설교 표시 보조 하지 말고 반납해라)
- 중개사무소 등록증 게시 안한 경우
- 간판에 ‘공인중개사 사무소’, 성명을 표시하지 않거나 거짓 성명을 표시한 경우
- 중개대상물 표시,광고시 법정 사항을 명시하지 않거나 중개보조원을 명시한 경우
- 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우
- 휴업, 폐업, 재개, 휴업기간 변경 신고를 안한 경우
- 보증 설명 안했거나, 관계증서의 사본 또는 전자문서를 교부 안한 경우
- 자격증/등록증 반납 안한 경우
- 징수 기관
- 국토교통부 장관: 거래 정보 사업자, 협회, 정보 통신 서비스 제공자 (거시적인 협정)
- 시,도지사: 자격증 반납 안하거나 연수교육 안받은 공인중개사 (증교공)
- 등록 관청: 부당한 표시,광고 및 중개업무 관련 의무를 위반한 개업 공인중개사, 중개보조원 (부위공보)
- (기출) 중개사무소 등록증 미게시 과태료는 등록 관청에서 부과.
- (기출) 과태료에 관한 기준은 대통령령으로 정하고, 업무 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다.
거래정보 사업자
- (오~ 2-30대에게 3월 1일은 설레는 날)
- 500명 이상, 2개 시도에서 30인 이상 개업공인중개사가 가입, 이용신청 해야함.
- 3개월동안 규정 만들어야함.
- 1년안에 영업 안하면 취소.
공인중개사 협회
- (영화 300 에서 백인(100, 2)들은 육체미를 뽐내며 쌈(3) 한다.)
- 발기인 300명
- 창립총회 600명 (서울: 100, 시도: 각 20) 에서 과반의 동의를 얻어 국토 교통부 장관의 설립 인가를 받아야함.
- 왠만한 허가는 국토 교통부 장관의 승인을 받아야함.
- 협회는 매 회계연도 종료후 3개월 이내에 일간신문 또는 협회보에 공제사업 운용실적을 공시하여야 한다.
- ‘민법’중 사단법인에 관한 규정 적용.
- 책임 준비금 적립 비율: 10%
- 협회는 개업 공인중개사에 대한 행정체재처분의 부과와 집행의 업무를 할 수 없다.
- 협회는 실무교육에 관한 업무를 할 수 있다.
중개 보수
- 청구권: 중개 계약 체결시 발생
- 거래 계약이 체결되면 행사 할수 있음
- 개업 공인중개사의 고의, 과실로 거래 계약이 무효, 취소, 해제된 경우 소멸
- 거래 당사자간의 사정으로 인하여 무효, 취소, 해제된 경우, 소멸하지 않음.
- 약정에 따르되, 없을시 거래 대금 지급이 완료된 날, 중개 보수 지급.
- 기준 거래 금액
- 매매 계약: 매매 대금
- 매매 포함 둘 이상의 거래: 매매만 계산
- 분양권: 기납액 + 프리미엄 (=총 대금)
- 중도금의 일부만 납부된 경우, 계약금 + 기납부된 중도금 + 프리미엄
- 총 분양가 X, 총 분양대금 X
- 교환 계약: 중개 대상물 중 가장 비싼 중개 대상물의 가액
- 임대차: 보증금 + 100 * 임차
- 보증금 + 100 * 임차 < 5000 만원 인 경우, 보증금 + 70 * 임차 를 거래 금액으로 함.
- 주택의 한도
- 국토 교통부 령이 정하는 범위 안에서, 시,도 조례에 따름.
- 매매, 교환 (오이구십이십오, max 는 lucky 7)
- ~ 5천: 0.6% (한도 25)
- 5천 ~ 2억: 0.5% (한도 80)
- 2억 ~ 9억: 0.4%
- 9억 ~ 12억: 0.5%
- 12억 ~ 15억: 0.6%
- 15억: 0.7%
- 임대차 (오일육십이십오, max 는 덜 lucky 하므로 6)
- ~ 5천: 0.5% (한도 20)
- 5천 ~ 1억: 0.4% (한도 30)
- 1억 ~ 6억: 0.3%
- 6억 ~ 12억: 0.4%
- 12억 ~ 15억: 0.5%
- 15억: 0.6%
- 주택 외 한도
- 국토 교통부 령으로 정함.
- 오피스텔: 매매, 교환은 0.5% (오피스텔!), 임대차 0.4% (임대차는 조금 싸게)
- 그 외: 0.9% (그 외 이므로)
- 주택인지 아닌지는 과반의 용도에 따름.
- 실비
- 권리 관계 확인에 소요된 실비 부담자: 권리 이전하려는 사람 (매도인, 임대인, 전세권 설정자, 저당권 설정자)
- 계약금 등 반환채무이행 보장에 소요된 실비 부담자: 권리를 취득하려는 사람 (매수인, 임차인, 전세권자, 저당권자)
- 중개 보수와 별도
- 중개보수, 실비는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시,도 조례를 따름.
교육
- (1, 2, 45, 34, 1216: 12등을 목표로 싸우(45)고 상사가 십하고 욕해도 교육은 해야한다)
- 시,도 지사 또는 등록관청이 실시함.
- 실무 교육 또는 직무 교육을 다 받고 관청이 고용 신고를 해야함.
- 실무 교육: 임원, 사원, 분사무소 책임자, 소속 공인중개사
- 45시간
- 1년 이내에 근무 했으면 면제, 아니면 1년 이내에 받아야 함.
- 직무 교육: 중개보조원 (고용 신고 전에 교육 받아야함)
- 3~4 시간
- 1년 이내에 근무 했으면 면제, 아니면 1년 이내에 받아야 함.
- 연수 교육: 개업 공인중개사, 소속 공인중개사
- 16 시간 이상
- 실무 교육 또는 연수 교육을 받은 뒤, 매 2년마다 받아야 함.
한국 부동산원
- (교검템: )
- 교란행위 신고
- 부동산 거래가격 검증 체계의 구축, 운영
- 전자계약시스템
금지행위
- 개공 등의 금지행위
- 명초판매 (명칭 위반, 중개보수 초과, 판단을 그르치게 하는 행위, 매매를 업으로 하는 행위)
- 증거조작단 (금지증서, 직접거래, 투기조장, 거래 조작, 단체 구성)
- 개공 등의 업무를 방해해서는 안되는 행위: 제유해 (제한, 유도, 방해)
- 포상금 지급대상: 조작단과 제유해
공인중개사법상 포상금
- 1건당 50만원 (오! 포상금! 월급처럼 1달 이내에 지급)
- 검사가 기소 또는 기소유예 하면 포상금 타감.
- 무혐의면 못 탐.
- 국고에서 최대 100분의 50 이내 보조 (오! 받고 싶어 (50%)).
- (윤무부 교수가 증을 보여주면서 시세 관찰 방해 못하게 한다)
- 무등록/부정등록 중개
- 등록증 또는 자격증 양도, 양수, 대여
- 개업 공인중개사가 아닌 사람이 중개 대상물에 대한 표시, 광고
- 시세 교란 행위, 담합으로 중개 제한
- 개업 공인중개사 업무 방해 금지행위
- (기출) 개업 공인중개사로서 중개의뢰인과 직접거래는 포상금 지급 대상 아님.
- (기출) 중개대상물의 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시, 광고한 자는 포상금 지급 대상 아님.
- (기출) 중개사무소의 명칭을 명시하지 아니하고 중개대상물의 표시, 광고한 자는 포상금 지급 대상 아님.
부동산 거래 신고 등에 관한 법률
부동산 거래신고 포상금
- 공인중개사법상 포상금과 다르게 2달 이내에 지급
- 국고보조 없음 (시군구의 재원으로 충당).
- (거짓 신고 관련)
- 거짓 거래 가격: min(20%, 1천만원)
- 거짓 신고, 거짓 해제 신고: 20%
- 토지거래허가 관련, 허가 없이 또는 거짓으로 허가: 50만원
- 토지거래허가 관련, 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자: 50만원
- (기출) 부동산 등의 거래가격을 신고하지 않은 자는 신고포상금 지급대상이 아니다.
- (기출) 해당 위반행위를 하거나 관여한 자가 신고하거나 고발한 경우에는 지급하지 아니할 수 있다.
부동산 거래 신고
- 대상 계약
- 부동산 (토지, 건축물) 의 매매 계약
- 교환, 증여, 임대차, 전세권 및 저당권 설정 계약은 해당 안됨.
- ‘도시 개발법’, ‘주택법’ 등에 따른 부동산에 대한 공급 계약 (분양)
- 공급 계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매 계약 (청약 당첨자의 분양권)
- ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 에 따른 관리 처분 계획의 인가 및 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 에 따른 사업 시행 계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매 계약
- 정정, 변경 불가 사항: 계약일, 계약금, 거래대상 부동산 소재지
- 변경 가능 사항: 면적, 거래지분, 가격, 중도금, 잔금, 지급일
- 신고 의무자
- 직거래: 거래 당사자 공동 신고
- 제출은 한명이 같이 해도 됨.
- 일방이 신고 거부 하는 경우, 단독으로 신고 (거래 계약서 사본 + 단독 신고 사유)
- 단 일방이 국가 기관인 경우 국가가 신고
- 개업 공인중개사를 통한 거래: 개업 공인 중개사 (소속공인중개사, 중개보조원은 의무자가 아니며, 소속공인중개사는 개업공인중개사의 위임을 받아 대신 신고서 제출은 가능 (신분증 보여줘야함))
- 공동 중개인 경우, 공동으로 신고
- 일방이 신고 거부 하는 경우, 단독으로 신고 가능
- 자전 거래가 아니라는 것을 입증하기 위해 계약금 지급 증빙자료 첨부 해야함
- 신고 기한: 30일 이내
- 해제, 무효, 취소도 확정된 날로 부터 30일 이내에 신고해야함.
- 부동산 소재지 관할 신고 관청 (시장, 군수, 구청장) (↔ 사무소 소재지 등록 관청과 구분)
- 공통
- 거래 당사자의 인적 사항
- 계약 체결일, 중도금 지급일, 잔금 지급일
- 거래 대상 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적
- 면적은 실제 면적을 적음.
- 집합 건축물 (아파트, 빌라, 오피스텔): 전용면적 (공용면적 제외)
- 일반 건축물 (단독주택, 다가구 등): 건물 전체의 연면적
- 부동산의 종류, 권리의 종류
- 실제 거래 가격
- 분양 및 전매: ‘물건별 거래 가격’과 ‘총 실제 거래가격’ 에 부가가치세를 포함하여 기재.
- 일반 매매: 부가가치세를 제외한 금액
- 계약의 조건 및 기한
- 개업 공인중개사가 거래계약서 작성, 교부한 경우, 개업 공인중개사의 인적사항 및 중개사무소의 상호, 전화번호, 소재지
- 법인의 주택 거래시
- 법인 주택 거래 계약 신고서
- 등기 현황
- 거래 상대방이 임원과 친족관계인지 여부
- 취득 목적
- 자금 조달 계획 + 조달 계획 증명 서류 + 이용 계획
- 법인 주택 거래 계약 신고서, 자금조달, 이용 계획서 제출
- 부동산 거래 계약 신고서와 분리하여, 거래 계약 체결일로부터 30일 이내에 추가 제출 가능.
- 부동산 거래 계약 신고를 하려는 자에게 거래 계약 체결일로부터 25일 이내에 제공 해야함.
- 6억 이상, 혹은 투기 과열 지구, 혹은 조정 대상 지역의 주택 매수시
- 자금 조달 계획 + 조달 계획 증명 서류
- 이용 계획 (입주 계획)
- 수도권 1억 이상 토지, 지방 6억 이상 토지 매수시
- 토지 거래 허가 구역 토지 매수시
- 토지 거래 계약 허가 신청
- 토지 이용 계획
- 자금 조달 계획
- 제출 대행
- 위임을 받은자
- 위임한 당사자의 서명이 있는 위임장 + 신분 증명서 사본 제출 필요.
- 개업 공인중개사의 위임을 받은 소속 공인중개사
- 위임장 필요 없음.
- 신분 증명서를 보여주어야함.
- 부동산 거래 계약 시스템 (전자 계약) 으로 계약 체결/해제시 별도의 부동산 거래 계약 신고/해제 하지 않음.
- 3년 이하 징역 또는 3천만원 미만 벌금: 허위 신고 및 허위 해제신고한 자.
- 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 벌금: 변경허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자.
- 1년 이하 징역 또는 1천만원 미만 벌금: 토지거래허가 취소 등의 조치명령 위반한 자.
- 취득가 액의 100분의 10 이하의 과태료
- 거짓으로 신고 (실제 거래 가격을 높거나 낮게 허위 신고하는 행위로 신고 의무자가 아니어도 해당)
- 3천만원 이하의 과태료 (거짓 신고, 대금 지급 자료)
- 가장 계약 신고 (사안에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형)
- 가장 해제 신고 (사안에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형)
- 신고 내용 조사에서, 거래 대금 지급을 증명하는 자료를 안내거나 거짓으로 제출
- 5백만원 이하의 과태료 (거짓 신고 조장 방조, 미신고, 조사시 대금 지급 외 자료)
- 부동산 거래 신고, 해제 신고 안한 경우 (공동 신고 거부자 포함)
- 거짓 부동산 거래 신고를 조장, 방조, 요구한 경우
- 신고 내용 조사에서, 거래 대금 지급 외 의 자료를 안내거나 거짓으로 제출
- 1백만원 이하의 과태료 (임대차 관련 거짓)
- 주택 임대차 계약 신고 또는 변경 및 해제신고 안하거나 거짓으로 한자.
- (기출) 부동산 거래 신고를 하여 신고필증을 받은 경우 검인은 받은 것으로 본다 (제출할때 받는건 아님).
- (기출) 개발 제한 사항은 신고사항에 포함되지 않는다 (어차피 국가가 알고 있다)
- (기출) 종전 부동산란은 입주권 매매의 경우에만 작성한다.
- (기출) 자진신고 하더라도 과태료 감경, 면제 없다.
주택 임대차 계약의 신고
- (630(520) 30)
- 신고 대상
- 수도권: 보증금 6천 초과 혹은 월세 30 초과
- 비수도권: 보증금 5천 초과 혹은 월세 20 초과
- 기한
- 계약 체결: 30일 이내
- 해제, 변경 후: 발생일로부터 30일 이내
- 날짜나 금액이 변경되면 의무적으로 신고해야함 (부동산 거래 신고는 해제의 경우만 신고 의무)
- 신고 의무자
- 임대인, 임차인 공동으로 신고해야함 (부동산 거래신고와 같음)
- 일방이 국가인 경우 국가가 신고 (부동산 거래신고와 같음)
- 개업 공인중개사는 주택 임대차 계약 신고 의무가 없음 (부동산 거래신고와 다름)
- 신고 사항
- 당사자 인적 사항
- 임대차 목적물의 소재지, 종류, 임대 면적
- 보증금, 월차임
- 계약 체결일, 계약 기간
- 계약 갱신 요구권의 행사 여부 (계약 갱신한 경우만 해당)
- 신고 방법
- 공동 신고: 주택 임대차계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인
- 단독 신고: 계약 당사자나 위임을 받은 사람이, 주택 임대차계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 뒤, 주택 임대차 계약서 또는 입금증 첨부
- 전자 계약: 자동으로 신고서가 제출된 것으로 간주
- 전입 신고: 자동으로 신고된 것으로 간주
- 특별법에서 지정한 주택 임대차 계약 신고
- 신고에 기하여 확정 일자가 부여됨.
- (기출) 갱신계약에서 기간만 연장되는 경우, 신고 대상이 아님.
- (기출) 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경략받은 소유자에게 대항할 수 없다.
- (기출) 주택임차인이 상속인 없이 사망한 경우, 해당 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자는 임차인의 권리와 의무를 단독으로 승계한다.
외국인의 부동산 취득
- (30, 60-300, 6개월-100, 토22: 외국인에게 360을 알려줬더니 300,6,100으로 이해했고, 토토를 22번 잃었다)
- 외국인, 외국 법인, 임원 혹은 직원의 과반이 외국인인 법인, 자본금 또는 지분의 과반이 외국인인 법인, 국제 기구
- 매매: 30일 이내에 신고
- 부동산 거래 신고 대상 외 계약으로 취득 (교환, 증여): 60일 이내 신고 (위반시 300만원 과태료)
- 계약 외 원인으로 취득 (상속, 경매, 판결, 환매권 행사, 법인의 합병, 건물의 신축): 6개월 이내 신고 (위반시 100만원 과태료)
- 계속 보유 신고: 외국인으로 변경된 경우, 계속 보유하려면 6개월 이내로 신고 (위반시 100만원 과태료)
- 체류자격 신고와 해외 자금조달계획서 제출필요
- 토지 취득 허가
- 다음 지역은 토지 취득 허가가 필요함
- 무허가 계약은 무효
- 무허가/부정허가로 토지를 취득한 외국인은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 (적대적 외국인은 이이제이)
- (기출) 외국인이 매매하는 경우, 국적, 매수 용도를 적어야한다.
- (기출) 외국인 등이 대한민국에 소재하는 건물에 대한 저당권을 취득하는 경우에는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 이 적용될 여지가 없다.
- (기출) 외국인으로부터 토지취득의 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날로부터 15일 또는 30일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다. (외국인이니까 15일 혹은 30일 2개 선택지)
- (기출) 외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 문재화보호구역이 있으면 토지거래허가이든 외국인토지취득허가이든 하나만 받으면 된다 (K-행정처리로 왠만하면 한번으로 처리)
- (기출) 외국인이 상수원보호구역에 있는 토지를 취득하려는 경우 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받을 필요는 없다.
- (기출) 특별자치시장은 외국인 등이 신고한 부동산 등의 취득,계속보유 신고내용과 허가내용을 매 분기 종료일로부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하야여 한다.
토지 거래 허가
- (오오, (허가됬다) 2,30 대여 땅을 사라!)
- (미주,상공,녹,도시외,농,임-60,150,200,250,500,1000)
- 투기 우려가 있는 지역
- 토지 이용 계획이 새로 수립되는 지역
- 토지 지용 제한이 완화되는 지역
- 개발 사업이 진행중 흑은 예정인 지역과 인근 지역
- 기한 5년
- 국토 교통부 장관, 토지의 관할 구역인 시, 도지사가 지정할수 있음
- 허가 구역이 둘 이상의 시도에 걸쳐있는 경우 국토교통부 장관이 지정함.
- 지정된 이후 공고
- 시도지사 → 국토교통부장관, 시장,군수,구청장 → 등기소장
- 허가 대상 계약
- 소유권, 지상권을 이전하거나 설정하는 경우, 당사자는 공동으로 허가관청의 허가를 받아야함.
- 포함되는 것
- 포함 안되는 것
- 건물에 대한 거래
- 전세권, 임차권의 설정, 이전 계약
- 무상 계약 (증여, 상속, 유증, 사용대차)
- 일방이 국가 기관인 경우, 기관의 장이 허가 관청과 협의를 할수 있고, 협의가 성립된 때에는 허가를 받은 것으로 간주.
- 수용, 경매, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경우 토지 거래 계약 허가제에 관한 규정 적용 안됨.
- 토지 이용 목적 (이사?오!)
- 거주, 복지시설, 대체 토지 취득: 2년
- 사업: 4년
- 현상 보존: 5년
- 임대 사업: 5년
- 허가증 발급 또는 불허가 처분 사유의 통지가 없으면 허가 된 것으로 간주.
- 농지에 대하여 토지 거래 계약 허가를 받은 경우, 농지 취득 자격 증명을 받은것으로 간주.
- ‘부동산 등기 특별조치법’ 에 의해 계약서의 검인을 받은것 으로 간주.
- 토지 소유자가 토지 거래 계약 허가 신청했는데, 불허가 처분을 받은 경우
- 토지 소유자는 팔고 싶은데 못파는 상황.
- 국가 기관 혹은 한국 토지 주택 공사가 매수하여야함.
- 매수가격 == min(허가신청서에서 제시한 금액, 공시지가)
- 무허가 계약
- 무효
- 무허가 또는 부정한 방법으로 토지 거래 계약 허가를 받은 경우, 2년 이하 징역 또는 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금.
- 허가 받은 목적대로 이용하지 않은 경우
- 이행 명령 (2 → 311)
- 3개월 이내의 기간을 정하여 이행하도록 명함.
- 1년에 한번씩 반복 부과 가능.
- 이행 강제금 (방변임외 십오럭키 - 방귀,변 임, 왜! 쉽! (잠깐) 오? 럭키!)
- 방치: 토지 취득가액의 10%
- 목적 변경: 토지 취득가액의 5%
- 임대: 토지 취득가액의 7%
- 그 외: 7%
- 허가 취소
- 이를 따르지 않은 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (조치 명령 위반)
- 선매
- 허가 신청이 들어왔는데 공익성이 높은 경우 국가가 매수 제의를 하는 것
- 공익 사업용 토지
- 토지 거래 계약 허가를 받아 취득한 토지를 그 이용 목적 대로 이용하고 있지 않은 토지
- 매수가격 == min(허가신청서에서 제시한 금액, 공시지가)
- (기출) 토지 거래 허가 신청에 대해 불허가 처분을 받은 자는 통지를 받은 날로부터 1개월 이내에 시장,군수,구청장에게 권리 매수를 청구 할 수 있다.
- 신고관청, 허가관청에 신고, 고발 대상
- 거짓으로 다음을 신고한 경우
- 계약 자체
- 계약 해제
- 실제 거래 가격
- 보증금, 차임
- 무허가/부정허가로 토지 거래 계약 체결
- 토지 거래 계약 허가를 취득한 토지에 대해서 목적대로 이용하지 않은 경우
- 신고 포상금
- 거짓 신고: min(과태료의 100분의 20, 1천만원)
- 토지 거래 허가 위반 및 토지 이용 의무 위반: 50만원
- 공동 신고시 포상금: 합의된 배분 방법 혹은 n 빵
- 각각 신고시 포상금: 최초 신고자 takes-it-all
- 위반 행위에 가담하거나, 익명/가명으로 신고한 경우 포상금 지급 못 받을수 있음.
- (기출) 허가구역 지정에 이의가 있더라도 이의신청 제도는 없다.
- (기출) 토지 거래 계약을 허가받은 자는 법령상의 사유가 있는 경우 외에는 토지 취득일로부터 5년의 범위 내에서 그 토지를 허가 받은 목적대로 이용해야 한다.
- 토지거래 허가 이의제기: 30일
- (기출) 허가구역에 있는 토지거래에 대한 처분에 이의가 있는 경우 30일 이내에 시장,군수,구청장에게 이의를 제기해야한다.
- (기출) 이행강제금에 이의가 있는 경우 30일 이내에 시장,군수,구청장에게 이의 제기해야한다.
- (기출) 허가 관청은 허가신청서를 받은 날로부터 15일 (반달) 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.
- (기출) 허가구역에 있는 토지에 관하여 사용대차계약을 체결하는 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없다.
- (기출) 토지거래 허가를 받기 전에 당사자는 매매계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
중개실무
중개 대상물의 조사, 확인
- 소재지, 면적 등 표시사항: 지적공부, 건축물 대장
- 권리관계: 등기사항증명서
- 공법상 이용제한, 거래규제 사항: 토지이용계획확인서
- 공부상 불일치의 해결
- 물적 표시는 토지대장, 건축물 대장이 우선
- 권리 관계는 등기사항증명서가 우선
- 현실의 경계와 공부상의 경계가 다른 경우, 공부상의 경계가 우선
- 분묘기지권, 정원석, 정원수 등은 임장으로 확인
- 분묘기지권자는 타주점유
- ‘장사 등에 관한 법률’ (2001.1.13) 후에 설치된 분묘는 분묘기지권을 시효취득할 수 없음.
- (기출) 법인묘지의 설치,관리는 묘지 조성을 목적으로 설립된 민법상 재단법인에 한정하여 허가됨.
분묘기지권
- (기출) 분묘기지권의 존속기간은 지상권의 존속기간에 대한 규정이 적용되지 않는다.
- (기출) ‘장사 등에 관한 법률’ 시행 이전의 분묘기지권은 여전히 유효, 그 이후 설치된 분묘도 시효취득을 제외하고 분묘기지권의 신규성립도 인정.
- (기출) 분묘기지권은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 없다 (등기가 불요함)
- (기출) 암장, 평장은 분묘기지권 성립하지 않음 (외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있어야 한다).
- (기출) 분묘기지권은 분묘의 수호와 제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역까지 미친다.
- (기출) 분묘가 멸실되도, 유골이 존재하여 원상회복이 가능한 일시적 멸실인 경우, 분묘기지권은 소멸하지 않는다.
- (기출) 분묘기지권은 시효취득 시점(20년)이 아니라, 토지 소유자가 지료를 청구한 날부터 지료 지급 의무가 발생한다.
전자 계약
- 중개 계약만 가능하고 직거래는 불가능.
- 자동으로 부동산 거래 신고, 임대차 계약 신고, 확정일자 부여
- 전자 서명은 직접해야함 (대리인이 할 수 없음)
검인 계약서
- 일반적인 ‘매매’가 아닌 경우, 계약서 작성후, 시군구청장의 검사를 맡음.
- 교환, 증여계약, 판결 (판결문 검인), 신탁 및 해지, 분양권 전매 시 필요.
- 토지 거래 허가, 부동산 거래 신고를 한 경우, 검인 필요 없음.
경매
- ‘민사집행법’ 에 따라 법원에서 행함.
- 종류
- 판결 등 집행권원에 기초하는 강제 경매
- 담보권 실행을 위한 임의 경매
- 모든 저당권, 근저당권, 담보가등기는 매각으로 소멸됨.
- 지상권, 지역권, 전세권, 임차권은 대항권이 없을때 매각으로 소멸.
- 대항권이 없는 경우: 선순위인 저당권, 압류채권, 가압류 채권이 있는 경우.
- 배당 요구의 종기까지 배당 요구를 한 전세권은 매각으로 소멸.
- 배당 요구를 한 경우, 매수인이 인수해앟ㄹ 부담이 바뀌는 경우, 배당 요구 철회 못함.
- 유치권, 법정 지상권은 매수인이 인수.
- 매수인은 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있음.
- 단, 경매 개시 결정 이후의 유치권은 매수인에게 효력이 없으므로, 변재할 책임이 없다.
- 미등기 건물도 경매 신청 가능.
- 경매 개시 결정 등기를 하면 압류의 효력이 발생함.
- 경매 신청을 취하하면 발생된 압류의 효력은 소멸.
- 경매 신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대해서는 즉시 항고를 할수 있음.
- 매각허가결정에 대하여 항고하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전을 공탁해야함.
- 이미 경매 개시 결정을 한 부동산에 대해 다른 강제경매 신청이 있는 경우, 법원은 뒤의 경매 신청을 각하하지 않고 다시 경매개시결정을 하여 절차를 병합해야함.
- 호가 경매, 기일 입찰, 기간 입찰 중 집행 법원이 정한 방법에 따름.
- 기일 입찰에서 매수 신청 보증 금액은 경매 시작 가격 (최저 매각 가격) 의 10분의 1
- 최고가 매수인이 발생할때까지 계속 경매 진행.
- 최고가 매수신고인이 결정되고, 경매 목적물 취득에 증명이나 허가가 필요한 경우 (e.g. 농지 취득 자격 증명) 매각 결정 기일까지 이를 제출해야함.
- 불허시 (증명, 허가 미제출, 경매 절차 하자) 새 매각 실시
- 불허에 즉시항고하는 자는 보증으로 매각 대금의 10% 를 공탁하여야하며, 즉시항고가 기각되는 경우, 공탁한 보금즘은 못돌려받음.
- 매수인은 대금 지급 기한까지 언제든지 매각 대금을 납부할수 있고, 완납시 권리 취득.
- 매수인이 대금 납부를 못한 경우, 차순위자의 가격이 (최고가 금액 - 보증 금액) 보다 높으면 차순위에게 기회가 주어짐.
- 차순위자도 없는 경우, 재매각.
- 매각 대금이 납부되면 법원은 배당을 하고, 이전, 말소등기를 촉탁함.
- 매수인이 대금을 내고 6개월 안에 인도 명령 신청시, 부동산 인도하도록 명령 할수 있음.
- 유치권, 법정 지상권이 남아있는 경우는 그럴수 없음.
- 개업 공인 중개사는 경매, 공매 대상인 부동산에 대해 다음 업무를 할수 있음.
- 권리 분석 및 취득의 알선
- 매수신청, 입찰신청 대리 (이전10,보육,오보)
- 개업 공인중개사 혹은 법인인 개업 공인중개사만 가능.
- 대법원 규칙이 정하는 요건을 갖추어 관할 (주된 중개사무소의 관할) 지방 법원에 등록하고 감독을 받아야함.
- 보수의 지급시기는 약정이 없을때 매각 대금의 지급 기한일로 함.
- 매수 신청 대리인 등록증을 중개 사무소 안에 보기 쉬운 곳에 게시해야함.
- 매수 신청 대리 사건 카드에 중개 행위에 사용하기 위해 등록한 인장을 그대로 사용하여 서명 날인해야함.
- 차순위 매수신고인의 지위를 포기할 수 있음.
- 매수 신청 대리인인 사건에서 스스로가 매수 신청인이 될 수 없음.
- 광업재단에 대한 매수신청대리도 가능.
- 입찰표 작성, 제출 가능.
- 최고가 매수 신고인이나 차순위 매수 신고인이 아닌 경우, 보증금을 돌려줄 것을 신청할 수 있음.
- 공유자의 우선 매수 신고 가능.
- 차순위 매수 신고 가능.
- 사무소가 폐업되어 매수 신청 대리인 등록이 취소된 경우, 3년이 지나지 않아도 다시 매수 신청 대리인 등록을 할 수 있음.
- 법원의 매각허가결정에 항고할 수 없음.
- 약정이 없는 경우, 보수지급일==매각대금지급기한일
- 매수 신청 대리인인 개업공인중개사가 중개사무소를 이전한 경우, 10일 이내에 관할 지방법원장에게 신고하여야함.
- 업무정지 처분: 1월~2년 이하 사이의 기간에서 정함.
- 매수신청대리인 등록을 한 개업공인중개사는 법원행정처장이 인정하는 특별한 경우, 사무소 간판에 법원 휘장 등을 표시할 수 있음.
- (기출) 위임장과 대리인 등록증 사본은 대리행위를 할 때마다 보여주여야한다.
- (기출) 1개소당 6억원이상의 보증 필요.
- (기출) 확인, 설명 사항을 서면으로 작성하여 사건카드에 철하여 5년간 보존하고 본인에게 교부해야한다.
- (기출) 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인의 매수 신청 보증금은 매각 기일이 종결되었다고 돌려줄 것을 신청할 수 없다.
- (기출) 재매각절차에서는 전 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청 보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.
- (기출) 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.
- (기출) 개인이 소유하는 임대 농지의 양수인은 농지법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
명의 신탁
- (기출) 3자간 명의 신탁
- 매도인이 명의 수탁자 명의로 마쳐준 소유권 이전 등기는 무효.
- 따라서, 명의 신탁자는 명의 수탁자를 상대로 부당이득반환청구권 행사 못함.
- 따라서, 명의 신탁자는 매도인을 대위하여 명의 수탁자 명의의 등기의 말소를 청구할 수 있음.
- 명의 신탁자는 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있음.
- (기출) 명의신탁으로 횡령죄는 성립하지 않음.
- (기출) 명의신탁약정에 기하여 소유권이전등기가 마쳐졌다는 이유만으로 당연히 불법원인급여에 해당한다고 볼 수 없다.
- (기출) 계약명의신탁에서 매도인이 악의(명의신탁약정을 안 경우)인 경우, 명의수탁자로의 소유권이전등기는 무효가 되고, 소유권은 여전히 매도인에게 있다.
수수료
- 지자체 조례
- 공인중개사 자격시험 응시
- 단, 국토교통부장관이 시험을 시행할 경우, 국토부장관이 결정,공고하는 수수료를 납부.
- 자격증 재교부
- 중개사무소 개설등록
- 등록증 재교부
- 분사무소 설치 신고
- 분사무소 설치신고확인서 재교부
집합건물
- 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 것이 원칙이나, 규약으로써 달리 정한 때(분리 처분 허용)에는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 있다.