• 복합부동산: 토지와 건물이 일체로 거래되며 감정평가되는 부동산 (e.g. 단독주택, 아파트)
• 정착물: 토지에 붙어 있는 것 (e.g. 건물, 입목, 교량, 돌담, 도로의 포장, 수도배관, 전기배선)
  • 풀, 꽃, 벼, 과일은 해당 안됨.
  • 임대인이 설치한 정착물 (e.g. 선반, 농막, 방범창) 는 정착물로 취급하지 않음.
• 준부동산: 물권 변동을 동기나 등록으로 하는 동산 혹은 동산+부동산
  • 자동차, 항공기, 건설기계, 선박, 입목, 공장재단, 광업재단
• 부동산의 경제적 개념: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
• 토지: 임지 → 농지 → 택지 순으로 용도 변경
• 토지 명칭
  • 후보지: 임지, 농지, 택지 에서 용도 변경 중인 땅
  • 이행지: 임지내 혹은 농지내 혹은 택지내에서 용도 변경 중인 땅
  • 소지: 자연상태 토지
  • 택지: 건축가능한 땅
  • 부지: 모든 땅을 일컬음 (건축할 수 없는 땅으로 도로부지, 하천부지, 철도부지 등을 포함)
  • 나지: 빈땅
  • 선하지: 고압선 아래 땅
  • 빈지: 해변 모래 (소유권 없음)
  • 나대지: 건축이 가능한 땅인데 빈땅
  • 건부지: 건물이 올라간 땅
  • 포락지: 물에 잠기게 된 땅
  • 공지: 건폐율 제한으로 남겨둔 땅
  • 공한지: 도심내 택지중 장기간 방치된 땅
  • 필지: 등기 단위
  • 획지: 토지이용에 따라 묶인 단위
  • 맹지: 도로 없는 땅
  • 법지: 비탈면 토지
  • 유휴지: 놀고 있는 땅
• 건폐율: building coverage ratio
• 용적률: floor area ratio
• 토지의 특성
  • 부동성: 부동산이 움직이지 않으므로 임장해야하고 지역별로 양상이 다르다.
  • 부증성: 안늘어난다.
  • 영속성: 안줄어든다.
  • 개별성: 모든 부동산이 다르다.
  • 인접성: 외부효과가 있다
• 정상재: 소득이 늘었을때 더 사는 재화 (e.g. 아파트 vs. 빌라에서 아파트)
• 열등재 (하급재): 소득이 늘었을때 덜 사는 재화 (e.g. 아파트 vs. 빌라에서 빌라)
• 지대 이론
  • 리카도의 차액지대설: 토지의 비옥도가 생산성에 영향을 주어 지대가 발생하며, 곡물 가격이 상승하기 때문에 발생하는 잉여 불로소득이라고 주장.
  • 파레토의 경제지대: 생산 요소 공급자의 총 수입 = 기회비용인 전용(이전)수입 + 토지 공급 희소성에 따른 잉여분 (초과수입) 인 경제지대 (economic rent)
  • 넬슨의 소매 입지 이론: 점포는 최대 이익을 얻기 위해 입지를 고려
  • 호이트의 도시공간 구조론: 교통망 발달과 고소득층 이동
  • 허프의 확률 모형: 공간 요인 (거리) + 비공간 요인 (효용) 고려
  • 컨버스의 상업 입지론: 도시간 상권 경계 획정
  • 튀넨의 위치지대설 (입지교차지대설): 토지의 비옥도 뿐만 아니라 중심 (시장) 에서의 거리도 지대에 영향을 미침 (운송비)
  • 알론소의 입찰 지대 이론 (튀넨 확장)
  • 마르크스: 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이 == 절대지대
  • 마셜: 준지대, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득
• 개발 형태
  • 환지 방식: 개발 토지를 소유자에게 배분
  • 수용 방식: 현금으로 보상한 뒤 취득 (수용)
  • 혼용 방식: 일부 환지, 일부 수용
• 신개발 방식: 용도 변경후 개발
• 재개발 방식: 용도 변경 없이 기존 이용 형태를 개선 (e.g. 구도심 정비)
• 하향 여과 과정: 주택이 노후화되어 고소득층 → 중산층 → 저소득층으로 전달되는 현상
• 상향 여과 과정: 재개발, 재건축
• 토지 정책
  • 직접 개입: 수요자 혹은 공급자로 참여 (e.g. 토지 수용, 택지공영개발, 토지은행(비축)제도, 공공투자사업)
  • 간접 개입: 조세, 행정, 금융상 지원 (e.g. 토지의 공시지가 제도)
  • 토지 이용 규제: 법적 조치 (e.g. 용도지역지구제, 건축규제, 인허가)
• 주택 정책
  • 임대료 규제 정책 (상한선 제한)
  • 임대료 보조 정책 (수요자 보조금, 생산자 보조금)
• 조세 정책
  • 국세: 상속세, 증여세, 인지세, 종합부동산세, 양도소득세
  • 지방세: 취득세, 등록면허세, 재산세, 지방소득세
  • 전가와 귀착
• 부동산 마케팅의 4P: Product, Place, Price, Promotion
• 거미집 이론: 수요는 가격에 즉각 반응하지만 공급은 시차를 두고 반영함.
  • 수렴형: 수요의 가격 탄력성이 공급보다 더 높을때
  • 발산형: 수요의 가격 탄력성이 공급보다 더 낮을때
• 공공 임대 주택
  • 행복주택: 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은층 대상
  • 국민임대주택: 무주택 저소득층 30년 임대
  • 영구임대주택: 최저소득 계층 50년 이상 또는 영구적 임대
  • 장기전세주택: 전세 계약 방식으로 공급
  • 분양전환공공임대주택: 임대후 분양전환
  • 기존주택전세임대주택: 기존 주택을 임차하여 저소득층과 청년, 신혼부부에게 전대
• 시행되는 제도 및 폐지된 제도
  • 폐지된 제도: 택지 소유 상한제, 토지 초과 이득 세제, 토지 거래 신고제, 종합 토지세
  • 시행된적 없는 제도: 개발권 양도제
  • 시행중인 제도: 부동산 실명제, 부동산 거래 신고제, 토지 거래 허가제, 토지 비축 제도, 개발 부담금제, 재건축 초과 이익 환수제, 분양가 상한제, 가격 공시 제도, 개발 행위 허가제, 용도 지역제
• 소득 이득: 임대료 수입, 지대 수입
• 자본 이득: 매매 차익, 양도 차익
• 요구수익률 = 무위험률 (혹은 이자율) + 위험할증률 (risk premium) + 예상 인플레이션율
  • 피셔(fisher) 효과: 인플레이션 (기대 인플레이션) 을 요구수익률에 반영하는 것
• 총 투자액 = 지분 투자액 + 저당 투자액
• 유효 총 소득 (effective gross income) = 가능 총소득 (potential gross income; 단위당 예상 임대료 * 임대 단위 수) + 기타 수입 (other income; 임대외 수입 - 주차료, 자판기, 식당 운영 수입 등) - 공실 및 대손충당금 (vacancy & bad debt allowance)
• 순 영업 소득 (net operating income) = 유효 총 소득 - 영업 경비 (operating expenses)
  • 영업 경비: 재산세, 유지관리비, 화재보험료, 관리자 인건비, 광고비, 전기 수도료
• 세전 현금 흐름 (before-tax cash flow) = 순 영업 소득 - 부채 서비스 액 (debt service)
  • 세전 현금 흐름 = 세전 현금 수지
  • 부채 서비스액 = 저당지불액 = 원리금 상환액: 융자금 = 대출원금 = 저당대부액에 대한 상환 금액
• 세후 현금 흐름 (after-tax cash flow) = 세전 현금 흐름 - 영업 소득세 (taxes from operating)
• 순 매도액 (net sales proceed) = 매도 가격(selling price) - 매도 경비 (selling expense)
  • 매도 경비: 광고비, 중개보수, 법적 수속비
• 세전 지분 복귀액 (before-tax equity reversion) = 순 매도액 - 미상환 저당 잔금 (unpaid mortgage balance)
• 세후 지분 복귀액 (after-tax equity reversion) = 세전 지분 복귀액 - 자본 이득세 (capital gain tax)
• 자본 환원 계수
  • 현재 가치 계수: 현가 계수, 저당 상수
    • 저당 상수: 원리금 균등 분활 상황 방식에 의해 매 기관 상환하여야 할 원금 + 이자금
  • 미래 가치 계수: 내가 계수, 감채 기금 계수
• 자본 환원율 = 순 운영 소득 / 부동산 자산 가치
• 투자 타당성 분석 기법
  • 할인 현금 수지 분석법
    • 순현가 법, 순 현재 투자 가치 (net present value): (수익의 현재 가치) - (최초 지분 투자액), 0 이상이면 투자.
    • 내부 수익률: (계산된 수익률) > (요구 수익률) 이면 투자.
    • 수익성 지수: (수익의 현재 가치) / (최초 지분 투자액), 1 이상이면 투자.
  • 비할인법
    • 어림셈법: 첫해의 소득만을 기준, 처분 시의 소득은 고려 안함 (승수: 투자액 / 총소득)
    • 비율분석법: 대부비율, 부채감당율, 채무불이행율, 총자산회전율, 영업경비비율 을 분석
    • 회수기간법: 투자안의 회수 기간 < (주관적) 목표 회수 기간 인 경우 투자.
    • 회계적 수익률법
      • 평균 회계적 이익률 = 예상 평균 순이익(감가상각비 및 세금공제 후 순이익) / 평균투자액(평균 순장부 가치)
• 무차별 효용 곡선: 특정 투자자의 기대수익률 (Y) 와 위험 (X) 의 관계를 나타낸 곡선
• 효율적 전선 (효율적 프론티어): 자산 포트폴리오의 기대수익률과 위험의 pareto optimal frontier 로, 무차별 효용 곡선과의 접점에서 최적의 포트폴리오 구성.
• 기대 수익률 = 예상 수익률 = 사전적 수익률
• 실현 수익률 = 실제 수익률 = 사후적 수익률
• 포트폴리오의 총 위험 - 체계적 위험 (이자율 변동, 경기 변동, 인플레이션) + 비체계적 위험 (개별 위험, 해당 투자 안의 고유한 위험)
• 융자금 = 대출 원금 = 저당 대부액
• 저당 잔금: 앞으로 갚아야 할 원금
• 거치 기간: 이자만 내는 기간
• 상환 기간: 원금을 분할 상환 하는 기간
• 담보 인정 비율 = 융자 비율 = 대부 비율 = 대출 비율 = 저당 비율 = LTV (Loan To Value ratio) = (융자금) / (부동산 가치)
• 총 부채 상환 비율 = 소득 대비 부채 비율 = 차주 상환 능력 = DTI (Debt to Income ratio) = (원리금 상환액) / (소득)
• 변동 금리 저당 대출
  • 양도성 예금 증서 연동 주택 담보 대출
  • 코픽스 (COFIX) 연동 주택 담보 대출
    • 코픽스: 자본 조달 비용을 index 화 하여 제공되는 주택 담보 대출 기준 금리
• 원리금 균등 분할 상환: 원금 + 총 이자를 균등하게 나누어 상환 (초기에는 이자부터 상환하는 구조)
• 원금 균등 분할 상환: 원금을 일정하게 상환
• 부동산 증권
  • 자산 유동화 증권: asset-backed securities
  • 주택 저당 유동화 증권: mortage-backed securities
    • 차입자 ↔ 금융기관: 1차 저당 시장, 주택 자금 대출 시장. 주택 저당 채권을 금융기관이 소유.
    • 금융 기관, 한국 주택 금융 공사, 기관 투자자: 2차 저당 시장, 주택 자금 공급 시장. 한국 주택 금융 공사가 MBS 를 발행하여 기관 투자자에 매각.
    • 자산의 신용도만 높게 평가되면 금융 기관의 신용이나 차입자의 신용과 상관없이 발행될수 있음.
• 부동산 개발 금융
  • 건축 대부
  • 주택 상환 사채
  • 프로젝트 파이낸싱: 사업성을 기초로 자금 차입.
  • 부동산 투자 회사 (REITs; Real Estate Investment Trusts): 주식 발행하여 부동산 투자,운용.
    • 자기 관리 회사: 국토 교통부 인가를 받는 실체 회사
    • 위탁 관리 회사, 기업 구조조정 회사는 명목 회사 (paper company)
• 부동산 학개론에서의 가격 (시장 가치) vs 경제적 가치
  • 가격 (시장 가치): 시장에서 지불되는 금액이며 과거의 값 (객관적)
  • 경제적 가치: 편익을 현재가치로 환원한 값 (주관적)
• 가격 형성 과정
  • 가치 형성 요인: 감정 평가사는 일반 요인 → 지역요인 → 개별요인 순서로 조사.
  • 가치 발생 요인: 효용 (유용성), 유효수요, 희소성, 권리의 이전성
• 표준지 공시지가, 표준 주택 가격, 공동 주택 가격은 국토 교통부 장관이 1월 1일 공시.
• 개별 공시지가, 개별 주택 가격은 시장, 군수, 구청장이 공시하며, 조세, 부담금, 사용료 부과 기준이 됨.
  • 표준지로 선정된 토지, 조세/부담금 부과 대상이 아닌 토지에 대해서는 개별 공시 지가를 결정, 공시하지 않을수 있음.
• 인근 지역: 대상 부동산 포함하며 위치, 용도 비슷한 지역
• 유사 지역: 대상 부동산이 속하지 않지만 위치, 용도 비슷한 지역
• 동일 수급권: 대체, 경쟁 관계에 있는 권역으로, 인근지역, 유사지역을 포함.
• 감정 평가 방식
  • 비교 방식
    • 거래 사례 비교법
      • 시점 수정: 현 시점에서 공시지가 기준가와의 차이 수정
      • 사정 보정: 부동산의 여러 사정을 고려
      • 지역요인 및 개별 요인 비교
    • 임대 사례 비교법
    • 공시 지가 기준법
  • 원가 방식
    • 원가법: 재조달원가에 감가수정하여 대상 물건의 가액 산정
      • 적산 가액: (재조달 원가 - 감가 수정액) + 토지 가격
  • 수익 방식
    • 수익 환원법: 미래 현금흐름을 고려하여 가액 산정
  • (기출) 적산법: 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법.
  • (기출)
    • 토지: 공시지가기준법
    • 건물: 원가법
    • 선박/항공기/건설기계: 원가법
    • 복합부동산: 거래사례비교법
    • 동산 / 자동차: 거래사례비교법
    • 무형자산(영업권, 저작권 등): 수익환원법
    • 임대료: 임대사례비교법
• (기출) 동심원 이론에 의하면 점이지대 (천이지대) 는 고급주택지구보다 도심으로부터 가깝게 위치한다.
  • 중심업무지구 - 천이지대(점이지대) - 근로자 주택지대 - 중산층 주택지대 - 통근자 지대
• (기출) 가격 탄력성 == ($\Delta Q$/$Q$) / ($\Delta P$/$P$)
• (기출) 교차 탄력성 == (Y 의 수요량 변화) / (X 의 가격 변화)
• (기출) 공급 변화요인 vs 공급량 변화요인
  • 공급 변화요인: 생산요소 가격, 기술 발전, 매도자(기업) 수, 미래 가격 예상, 세금 인하/보조금
  • 공급량 변화요인: 가격
• (기출) 채무불이행률 == (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득
  • 영업경비와 부채서비스액(원리금 상환액)을 감당할 수 있는 능력을 측정하는 비율로, 손익분기율이라고도 함.
• (기출) 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 저가에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 1.25를 적용함.
• (기출) 표준지공시지가의 공시사항에 다음이 포함됨 - 표준지의 지번, 면적, 용도지역, 도로상황, 형상/지세 등의 토지특성과 함께, 공시지가 및 토지이용상황
• (기출) 표준주택은 단독주택 중 대표성을 가진 주택을 선정하며, 공동주택은 별도로 기준시가 (공동주택공시가격) 산정함.
• (기출) 환원률 == (순 영업소득) / (수익가액)
  • 순 영업소득 == 가능 총소득 + 기타 수입 - 공실 및 대손충당금 - 영업 경비 (보험료, 유지관리비)
  • 개인 업무비는 영업경비에 포함안됨.
• (기출) 부채감당율 == (순 영업소득) / (부채 서비스액)
• (기출) 허프 모형: (면적) / (거리^공간마찰계수) 의 비율 == 방문할 확률 비율