지번: 본번-부번 형식 (건축물이 있는 필지를 우선해서 부번 부여, 원칙적으로 신규등록 및 분할시 부번 부여, 합병시 선순위 지번 사용)
지목: 전, 답, 과수원, 대, 공장용지, 도로, 주차장 등 (대장 (토지대장, 임야대장) 에는 정식명칭과 코드번호, 지도 (지적도, 임야도) 에는 두문자주의 혹은 차문자주의)
경계: 직선주의, 축척종대 (축척이 큰 것 우선)
면적: 수평면상으로 투영된 넓이
면적 측정 대상
지적공부의 복구
신규 등록
등록 전환 (임야대장, 임야도 → 토지대장, 지적도)
분할
축척 변경
지적 확정 측량
면적 측적 대상이 아닌 경우: 면적이 변하지 않는 경우
합병
지목 변경
지번 변경
위치 정정 (경계의 위치 정정)
경우에 따라서, 경계 복원 측량 (실제 지상에 말뚝 등으로 표시)
경우에 따라서, 지적 현황 측량 (건축물, 옹벽, 담장, 전신주, 묘지 등이 실제 토지 위 어디에 위치하는지 표시)
축척 1/600 지적도 (일반 토지(대지, 전, 답 등)의 도면) 및 경계점 좌표 등록부 시행 지역: 최소단위 0.1 제곱미터
그외 축척의 지적도 및 임야도 (임야(산림)를 관리하는 도면): 최소단위 1 제곱미터
끝수 처리 기준은 최소단위 절반보다 크면 올림, 작으면 버림, 같으면 앞자리가 짝수가 되도록 올림 혹은 버림 (0.5→0, 1.5→2)
가시적 지적공부 (지적소 관청이 보존)
대장: 토지대장, 임야대장, 공유지 연명부, 대지권 등록부
토지대장, 임야대장
물적편성주의를 따름 (1필지마다 하나의 대장을 둠)
필요적 등록 사항
소재 (위치)
지번
지목
면적
소유자 정보
토지의 고유번호
도면 번호 (지적도 또는 임야도)
장 번호 (대장의 번호)
축척
토지의 이동사유
소유자가 변경된 날과 그 원인
토지 등급 또는 기준 수확량 등급과 그 설정, 수정 년월일
개별 공시지가와 그 기준일
공유지 연명부, 대지권 등록부에는 지목은 적지 않음.
도면: 지적도, 임야도
필요적 등록 사항
소재 (위치)
지번
지목
색인도 (인접도면에의 연결순서 표시)
제명 (title)
축척
도곽선과 좌표 (좌측하단, 우측상단)
좌표에 의해 계산된 경계점간 거리
삼각점 및 지적 측량 기준점의 위치
건축물 및 구조물등의 위치
경계점 좌표 등록부
필요적 등록 사항
소재 (위치)
지번
토지의 고유번호
부호 및 부호도
좌표
경계점 좌표 등록부의 정리
토지의 경계 결정과 지표상 복원은 좌표에 의함.
일반적인 축척은 1/500
불가시적 지적공부: 전산지적공부 (지적파일)
지적 전산 자료 (필요없음 삭제)
신청자는 목적 등에 관하여 중앙 행정 기관의 심사를 받아야함.
전국 단위: 국토 교통부 장관, 시, 도지사, 지적소 관청
시, 도 단위: 시, 도지사, 지적소 관청
시, 군, 구 단위: 지적소 관청
부동산 종합 공부
등록 사항
토지의 표시와 소유자에 관한 사항
건축물의 표시와 소유자에 관한 사항
토지의 이용 및 규제에 관한 사항
부동산 가격에 관한 사항 (공시지가, 개별 주택 가격 및 공동 주택 가격 공시내용)
열람 및 증명서 발급: 지적소 관청, 읍, 면, 동장
지적 공부가 멸실되거나 훼손되면 지체없이 복구하여야함 (누구의 승인을 요하지 않음)
토지의 이동
토지의 표시에 대해 새로 정하거나, 변경, 말소
신규 등록: 공유 수면 매립지 등 새로 조성된 토지 혹은 미등록 토지를 발견한 경우 (토지소유자는 사유 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소 관청에 신청해야함)
등록 전환: 임야대장, 임야도 → 토지대장, 지적도 (토지소유자는 사유 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소 관청에 신청해야함)
분할: 필요에 의한 경우 신청 의무나 기간 제한은 없음. 1필지의 일부가 형질 변경으로 용도 변경된 경우, 사유 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소 관청에 신청해야함
합병: 필요에 의한 경우 신청 의무나 기간 제한은 없음. 공동주택 부지, 합병이 필요한 토지의 경우, 사유 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소 관청에 신청해야함
지목 변경: 형질 변경, 용도 변경, 공사 준공 전 합병 신청 (토지소유자는 사유 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소 관청에 신청해야함)
바다로 된 토지의 등록 말소: (토지소유자가 사유 발생한 날로부터 90일 이내에 지적소 관청에 신청하지 않는 경우, 지적소 관청이 직권으로 등록 말소)
도시 개발 사업, 행정 구역 명칭의 변경, 등록 사항 정정
축척 변경: 큰 축척으로 변경하여 등록 (작아질수 없음)
절차
축척 변경의 대상 토지: 정밀성 or 통일성
축척 변경의 사전적 절차: 토지소유자 3분의 2 이상 동의, 축척 변경 위원회의 의결, 시 도지사의 승인
축척 변경 시행 공고: 20일 이상
토지 소유자 등의 경계 표시 의무: 시행 공고일로부터 30일 이내
축척 변경 측량 및 토지 표시 사항의 결정: 지적공부정리 등의 정지
지번별 조서의 작성
청산 절차
청산금 산정: 지적소 관청이 축척 변경 위원회에 지번별 면적당 금액 제출 (축척 변경 시행 공고일 기준)
청산금의 공고 및 열람: 15일 이상
청산금의 납부고지, 수령통지: 20일 이내
청산금에 관한 이의 신청: 이의 제기는 지적소 관청에 1개월 이내, 이의 신청이 있으면, 축척 변경 위원회는 1개월 이내에 의결
청산금의 납부 및 지급: 6개월 이내에 납부, 6개월이내에 지급
차액 처리: 지방 자체 단체가 처리 (수익 or 부담)
축척변경의 확정공고
지적공부의 정리 및 등기의 촉탁
토지의 이동에 포함 안되는 것: 토지 소유자의 변경, 토지 소유자의 주소 변경, 토지의 등급 변경, 개별 공시 지가 변경
토지 이동의 신청권자: 토지 소유자 or 지적소 관청
대위 신청권자
사업시행자
공공 사업
도시 개발 사업
농어촌 정비 사업
주택 건설 사업 (공동주택 부지)
공동주택 관리인 (공동주택 부지)
행정기관 또는 지방 자치 단체의 장 (국가 취득 토지)
채권자
지적공부의 정리
토지 이동: 지번 변경, 지적공부 복구, 토지의 이동 (토지의 이동이 있는 경우, 지적소 관청은 토지 이동 정리 결의서 작성해야함)
토지 소유자의 정리
신규 등록 토지는 지적소 관청이 직접 조사하여 등록
기 등록지: 토지 소유자 변경사항은 등기 필증, 등기 완료 통지서, 등기 사항 증명서, 등기 전산 정보 자료에 따라 정리.
등록 사항의 오류 정정
토지 표시 등록 사항에서 실수가 있는 경우 지적소 관청 직권으로 정정
토지 소유자에 관한 사항: 기등기지의 경우, 등기필증, 등기완료 통지서, 등기사항증명서, 등기전산정보자료, 미등기지의 경우, 가족관계 증명서에 다라 정정
토지소유자 신청
인접 토지 경계가 변경된 경우: 인접 토지 소유자의 승낙서 또는 확정 판결서 정본을 지적소 관청에 제출
경계 또는 면적이 변경된 경우: 측량 성과도를 지적소 관청에 제출
등기 촉탁 (등기 업무를 대신 처리하는 것) 대상
토지 소유자의 신청 (단, 신규등록은 등기가 없기 때문에 촉탁을 할수 없음)
직권으로 조사, 측량하여 지적공부의 등록사항 정정
지번 신규 부여
축척변경
바다로 된 토지의 등록 말소 신청
지적소 관청은 지적 공부의 등록, 복구, 말소, 등기촉탁의 경우, 토지 소유자에게 통지해야함 (토지 표시 변경 등기가 필요한 경우 15일 이내, 아닌 경우 7일 이내에 통지해야함)
지목의 종류
암기: 전답과목,임광염,대공학차주,창도철제,천구유양수,공체유,종사묘잡
‘전답과목’ 을 망하니 ‘님광염’ (님 미쳤어염) 이라고 사람들이 놀리더라. ‘대 공학 차주’ 는 ‘창도 철제’ 로 바꾸고, ‘천구유 양수’ (천개 구멍으로 나오는 모유가 섞인 양수) 와 ‘공체유’ (공채에 합격한 자의 모유) 를 마시면 ‘종사묘잡’ (묘한 job 에 종사) 할수 있다고 하였다.
전 (밭): 물 상시적 사용 X, 곡물, 원예작물 (과수류 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지 + 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지
답 (논): 물 상시적 사용 O, 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
과수원: 사과, 배, 밤, 호도, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지 (단, 주거용 건축물의 부지는 ‘대’ 로 함)
목장용지: 초지, 축사, 부속 시설물 (단, 주거용 건축물의 부지는 ‘대’ 로 함)
임야: 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지
광천지: 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지
염전: 바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위해 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지
대: 영구적 건축물과 문화시설, 정원 및 부속시설물의 부지, 택지 조성 공사가 준동된 토지
공장 용지: 공장 시설물 부지, 공장 부지 조성공사가 준공된 토지, 공장내 의료시설 등 부속시설물의 부지
학교용지: 학교의 교사와 체육장등 부속시설물의 부지
주차장: 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 부속시설물의 부지
주유소 용지: 석유, 석유제품, LPG, 전기, 수소 등의 판매를 위해 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 + 저유소 및 원유 저장소의 부지와 부속시설물의 부지
창고용지: 보관 시설물의 부지와 부속시설물의 부지
도로: 보행, 차량운행에 필요한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 + 도로로 개설된 토지 + 고속도로 휴게소 부지 + 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
철도용지: 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지
제방: 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위해 설치된 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지
하천: 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
구거: 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지
유지: 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등의 토지 + 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지
양어장: 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 부속시설물의 부지
수도용지: 물을 정수해서 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수 및 배수실의 부지 및 부속시설물의 부지
포괄승계인에 의한 등기: 등기 신청을 하지 못한 상태에서 상속이 개시된 경우, 상속인이 피상속인에 갈음하여 행하는 등기 신청
상속인이 등기 권리자인 경우, 상속인 명의로 등기 신청 가능.
대위 등기 신청
채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무가자 가지는 등기 신청권을 자기의 이름으로 행사하여 채무자의 명의로 등기를 신청할 수 있음.
1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부에 관하여 소유권 보존 등기를 신청하는 경우, 다른 소유자를 대위하여 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있음.
건물이 멸실된 경우, 건물 소유자가 1개월 이내에 멸실 등기를 하지 않으면 토지 소유자가 대위하여 등기를 신청할 수 있음.
1건 1신청 정보주의: 등기원인, 등기목적, 당사자가 다른 경우 별개의 신청 정보를 제공하여야함.
등기 원인의 증명
예시: 매매 계약서
검인 계약서: 소유권 이전 등기의 경우, 부동산 소재지의 시장, 군수, 구청장 등의 검인을 받은 계약서를 제출해야함.
계약을 원인으로 한 소유권 이전등기
집행력이 있는 판결에 의한 소유권 이전등기
검인이 필요하지 않은 경우
경매, 상속, 시효취득, 수용 등의 소유권 이전등기
전세권 설정, 저당권 설정, 계약의 해제로 인한 소유권 이전등기의 말소등기
계약의 일방이 국가 또는 지방 자치 단체인 경우
토지거래허가지역에 허가증을 교부받은 경우 (검인을 받은 것으로 봄)
등기필정보: 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성한 정보
권리에 관하여, 과거의 등기권리자로서 교부받아 현재의 등기 의무자가 적법하게 교부받아 소지하고 있어야함.
등기필정보의 첨부를 요하지 않는 경우
등기의무자가 존재하지 않는 경우 (e.g. 소유권 보존등기, 상속등기)
단순한 표시의 등기
등기 명의인 표시 변경, 경정등기
토지(건물) 표시 변경, 경정등기, 멸실등기 등
등기의 진정성이 보장되는 경우
등기 원인 정보가 집행력있는 판결문인 경우
관공서의 촉탁인 경우
등기필정보를 멸실한 경우 (재발급은 안됨)
등기의무자나 법정대리인이 등기소에 출석하여야함.
부동산 등기 신청 사건을 위임받은 변호사 또는 법무사는 위임 확인 서면을 작성하여 첨부해야함.
사무소 소재지의 관할 지방법원장이 허가하는 1명의 사무원이 직접 방문 신청 가능.
등기의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받고 그 부본 1통을 신청서에 첨부하여 등기의무자의 출석을 갈음 할수 있음.
인감증명서
제출이 필요한 경우
소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우
소유권의 가등기명의인이 가등기말소등기를 신청하는 경우
소유권 이외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로 신청시 등기필정보를 멸실한 상태에서 등기를 신청하는 경우
발행일로부터 3개월 이내여야 유효
매매를 원인으로 한 소유권 이전 등기신청의 경우 반드시 부동산 매도용 인감증명서를 첨부해야함.
전자신청을 하기 위해서는 최초 등기신청 전에 등기소에 출석하여 사용자 등록을 해야함.
사용자 등록 유효기간은 3년.
만료일 3개월 전부터 만료일까지는 3년까지 유효기간의 연장을 신청할 수 있음.
유효기간 연장은 전자문서로 가능.
법인 아닌 사단이나 재단은 전자 신청 불가능.
등기 신청후 절차
접수: 등기관은 접수를 거절하지 못함.
심사: 형식적 심사 주의 (실체법상의 권리관계를 심사할수 없음)
각하 사유 - 사건이 등기소의 관할이 아닌 경우 - 사건이 등기할 것이 아닌 경우 - 절차상 하자가 있는 경우 - 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우 - 신청시 당사자나 대리인이 출석하지 않은 경우 - 신청정보에 모순이 있는 경우 (형식, 권리표시 등) - 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우 - 취득세, 등록면허세 또는 수수료를 내지 않거나 등기신청과 관련한 의무를 이행하지 않은 경우 - 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장, 건축물대장과 일치하지 않은 경우
취하: 등기의 완료 또는 각허 처분이 있기 전, 등기신청인 또는 대리인이 신청할수 있음 (대리인은 취하에 관한 특별 수권이 있어야함).
이의 신청
요건
등기관의 결정, 처분이 부당할 것
이의 신청 사유가 존재할 것
이의신청 대상자에 해당할 것
결정 또는 처분의 판단시점: 등기관이 결정 또는 처분을 한 시점에서 판단 (새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청 불가)
절차
관할 지방법원에 이의신청하고, 이의신청서는 처분을 한 등기소에 제출
이의 신청 기간에는 제한이 없음.
이의는 집행정지의 효력이 없음.
(기출) 관할 지방법원은 이의신청에 대하여 결정하기 전에 등기관에게 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다.
(기출) 이의신청서에는 이의신청인의 성명과 주소, 이의신청의 대상인 등기관의 결정 또는 처분, 이의신청의 취지와 이유, 그 밖에 대법원예규로 정하는 사항을 적고 신청인이 기명날인 또는 서명하여야 한다.
(기출) 이의에 대한 결정의 통지는 결정서 등본에 의하여 한다.
등기완료 후
신청자에게 등기필정보가 교부됨
소유권변경사실이 지적소 관청 (토지), 건축물대장 소관청 (건물) 에 통지되고
세무서장에게 과세자료가 제공됨
표시에 관한 등기
토지
토지 표시 변경 (경정) 등기: 분할, 합병, 변경이 있는 경우, 토지 소유권의 등기 명의인은 1개월 이내에 등기를 신청해야함 (토지대장 또는 임야대장 정보를 첨부하여 단독 신청)
토지 멸실 등기: 사실이 있는 때로부터 1개월 이내에 등기를 신청해야하며, 토지대장 또는 임야대장 정보를 첨부하여 단독 신청
건물
건물 표시 변경 (경정) 등기: 분할, 합병, 변경이 있는 경우, 건물 소유권의 등기 명의인은 1개월 이내에 등기를 신청해야함 (건축물 대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부하여 단독 신청)
변경하는 등기는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하야여함.
건물 멸실 등기: 사실이 있는 때로부터 1개월 이내에 등기를 신청해야하며 건축물 대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부하여 단독 신청.
대지권 변경 (경정) 등기: 대지권의 새로운 발생 (규약대지 설정), 변경, 경정, 소멸 (규약대지 폐지)
권리에 관한 등기의 통칙
권리 변경 (경정) 등기: 공동 신청이 원칙, 예외적으로 단독 신청
예시
전세권 등기: 전세금의 증액 혹은 존속기간의 변경
저당권 등기: 채권액의 증감 혹은 이율의 변경
이해 관계인이 없거나, 승낙서를 첨부한 경우 부기등기
이해 관계인의 승낙서를 첨부하지 못한 경우, 주등기
등기명의인 표시변경(경정) 등기: 단독 신청이 원칙, 예외적으로 직권 등기
등기 명의인의 성명, 주소, 주민등록번호 등이 변경
말소하는 표시를 하고 부기등기 로 작성
말소등기: 원칙적으로 공동 신청, 예외적으로 단독 신청 혹은 직권 등기
요건
등기의 전부가 부적법 (↔ 변경, 경정의 경우 일부가 부적법)
부적법의 원인은 이유 불문 (부적법하면 그걸로 끝, 변명 X)
이해관계인의 승낙서를 첨부
항상 주등기
말소회복등기: 전부 또는 일부가 부적합하게 말소된 경우 말소 전의 상태를 회복하기 위한 등기
말소회복등기로 인하여 제 3자에게 불측의 손해를 줄 염려가 없어야함.
말소회복등기가 경료되면 말소 전의 등기가 동일한 효력이 있고, 등기의 순위도 종전 등기순위와 같음.
소유권 보존 등기: 단독 신청이 원칙, 대리인 신청 또는 대위 신청 가능.
신청적격자
토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어있는 자, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인