Skip to main content 도시 계획
광역 도시 계획: 장기 발전 방향
- 우선 순서: 국가 계획 > 광역 도시 계획 > 도시 군 기본 기획
- 행정청 내부에서만 효력이 있음.
- 계획 수립
- (광삼)
- 광역 도시 계획권이 같은 도의 관할 구역
- 도지사가 광역 계획권 지정
- 시장 또는 군수가 공동으로 수립후, 도지사가 승인
- 광역 도시 계획권이 둘 이상의 시,도 관할구역
- 국토부 장관이 광역 계획권 지정
- 시, 도지사가 공동으로 수립후, 국토부 장관이 승인
- 3년동안 계획 수립 없는 경우, 국토부 장관이 수립
- 내용
- 광역계획권의 교통, 물류유통체계, 문화여가공간, 방재, 교육시설의 확충, 녹지관리 체계와 환경 보전에 관한 사항.
- 경관계획에 관한 사항.
- 절차상 주체
- 기초 조사: 수립 주체
- 의견 청취: 주민, 전문가, 시, 도, 군의 의회와 관계자
- 협의: 관계 행정 기관
- 심의: 도시 계획 위원회
- 승인: 지정권자
- 공고: 승인권자
- (기출) 광역 도시 계획의 수립을 위한 공청회는 광역계획권 단위로 개최하되, 필요한 경우 광역계획권을 수개의 지역으로 구분하여 개최할 수 있다.
- (기출) 국토 교통부 장관은 광역 도시 계획을 수립하였을때 관계 중앙행정기관의 장, 시도지사에게 관계 서류를 송부하여야 하며, 관계 서류를 받은 시도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 공고하고 일반이 열람할 수 있도록 해야한다.
도시, 군 계획: 기본계획과 관리계획으로 구분
- (타당성 검토, 적성 평가는 5년 마다)
- 기본계획, 관리 계획 모두 5년 마다 타당성 재검토
- 토지 적성 평가
- (기출) 도시, 군 기본 계획 입안일로부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 하지 아니할 수 있다.
- (기출) 생략하는 경우 (이미 진행된 경우)
- 개발제한구역 안에 기반시설을 설치하는 경우
- ‘도시개발법’에 따른 도시개발 사업
도시, 군 기본계획: 기본적인 공간구조, 장기 발전 방향, 관리계획의 지침
- 비구속적 행정계획 (행정소송 대상 아님)
- 수립: 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사).
- 기준은 국토 교통부 장관이 정함.
- 수립하지 않아도 되는 지자체
- 인구 10만 이하 비수도권, 비광역시 인근인 시 또는 군
- 광역 도시 계획에 도시, 군 기본계획이 포함되어 있는 시 또는 군
- 승인: 시장, 군수가 수립한 기본계획 → 도지사에게 승인 받아야함.
- 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별도지사는 스스로 확정.
- 광역 도시 계획과 같은 절차이지만, 중앙기관이 아닌 지방기관과 협의 및 심의.
도시, 군 관리계획
- 행정청 및 일반 국민에게 효력
- 절차: 광역 도시 계획과 비슷하지만, 차이가 있음.
- 의견 청취후 입안 후, 협의
- 원칙상, 시장 급 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 입안.
- 국토 교통부 장관이 입안하는 경우
- 국가 계획과 관련된 경우
- 둘 이상의 시,도에 걸쳐있는 경우
- 도지사가 입안하는 경우
- 둘 이상의 시,군에 걸쳐있는 경우
- 도지사가 직접 수립하는 사업 계획인 경우
- 주민은 다음 사항에 대해서 입안 제안을 할 수 있음.
- 기반시설의 설치, 정비, 개량 (대상 토지의 5분의 4 이상 동의 필요)
- 도시·군계획 시설 입체복합구역 지정 제안 (대상 토지의 5분의 4 이상 동의 필요)
- 지구단위 계획구역 지정 및 변경과 지구단위 계획의 수립 및 변경 (대상 토지의 3분의 2 이상 동의 필요)
- 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역에서 산업유통개발진흥지구의 지정 및 변경 (대상 토지의 3분의 2 이상 동의 필요)
- 용도지구의 지정 및 변경 (대상 토지의 3분의 2 이상 동의 필요)
- 입지 규제 최소 구역의 지정 및 변경과 입지 규제 최소 구역 계획의 수립 및 변경 (대상 토지의 3분의 2 이상 동의 필요)
- 국, 공유지는 동의 대상 토지 면적에서 제외.
- (시가화 조정구역 지정및 변경은 제안 할수 없다!)
- 승인 대신 결정 (입안권자가 결정)
- 다음 구역에 관한 사항은 반드시 국토 교통부 장관이 결정해야함.
- 수산 자원 보호 구역은 해양 수산부 장관의 결정해야함.
- 열람 이후, 지형도면 작성 → 승인 → 고시
- 입안자가 지형도면 작성.
- 도지사의 승인 받아야함.
- 입안자가 국토교통부 장관이나 도지사인 경우 승인 필요 없음.
- 지형도면이 고시된 날로부터 도시, 군 관리 계획의 효력 발생.
- 공사중인 경우, 관계 없이 공사를 계속할 수 있음.
- 시가화 조정구역, 수산 자원 보호구역은 3개월 이내에 신고하고 공사를 계속해야함.
- 도시, 군 관리계획으로 결정되는 기반시설
- 교통시설: 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 운전학원
- 공간시설: 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지
- 유통 공급 시설: 유통 업무 설비, 수도 전기 가스 공급 설비, 방송 통신 시설, 공동구 (common duct)
- 공공 문화 시설: 학교, 공공청사, 문화시설 및 체육시설
- 방재시설: 하천, 유수지, 방화설비
- 보건위생시설: 장사시설, 종합의료시설
- 환경기초시설: 하수도, 폐기물 처리 및 재활용 시설, 빗물저장 및 이용시설, 폐차장
- 내용
- 기반시설 설치, 정비, 개량
- 도시 개발 사업, 정비 사업 계획
- 용도지역: 제한사항은 대통령령으로 정하고, 건폐율 및 용적률은 시, 군, 특별자치도 조례로 정함.
- 도시지역
- 주거지역
- 전용 주거지역
- 일반 주거 지역
- 1종: 저층 주택
- 2종: 중층 주택
- 3종: 중고층 주택
- 준 주거지역: 일부 상업기능 및 업무기능 보완하는 구역
- 상업지역
- 근린 상업지역
- 유통 상업지역
- 일반 상업지역
- 중심 상업지역
- 공업지역
- 전용 공업지역: 중화학 공업, 공해성 공업
- 일반 공업지역
- 준 공업지역: 주거기능, 상업기능, 업무기능 보완하는 구역
- 녹지지역
- 보전 녹지지역
- 생산 녹지지역 (농업 생산을 위해 개발 유보)
- 자연 녹지지역 (장래 도시용지 공급을 위해 제한적으로만 개발됨)
- 관리지역
- 보전관리지역 (자연환경 보호)
- 생산관리지역 (농업, 임업, 어업 생산)
- 계획관리지역 (도시지역 편입 예상 지역으로 이용,개발 제한 지역)
- 농림지역 (농지법, 산림관리법)
- 자연환경보전지역 (국가 유산 기본법)
- 용도지구: 특별한 규정이 없으면 시, 군, 특별자치도 조례로 정함 (새로운 용도 지구 신설 가능).
- 경관지구
- 자연 경관지구
- 시가지 경관지구
- 특화 경관지구 (문화재)
- 고도지구
- 방화지구
- 방재지구
- 시가지 방재지구
- 자연 방재지구 (해안변, 하천변, 급경사지 주변)
- 보호지구
- 역사 문화 환경 보호지구
- 중요시설물 보호지구 (항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설)
- 생태계 보호지구
- 취락지구
- 자연 취락지구 (녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구)
- 집단 취락지구 (개발 제한 구역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구)
- 개발진흥지구
- 주거 개발 진흥지구
- 산업, 유통 개발지구
- 관광, 휴양 개발지구
- 복합 개발 진흥지구 (둘 이상의 기능)
- 특정 개발 진흥지구 (그 외 기능)
- 특정 용도 제한지구
- 복합 용도 지구
- 용도구역
- 개발 제한 구역 (국토 교통부 장관이 지정, 특별법으로 관리)
- 도시 자연 공원 구역 (시,도지사가 지정, 별도의 법으로 관리)
- 시가화 조정구역
- 5년~20년 사이의 시가화 유보기간을 시,도지사가 지정, 변경 가능 (국가 계획과 연계된 경우 국토 교통부 장관이 지정 가능).
- 대통령령으로 정하는 사업만 시행 가능.
- 허가 대상
- 농업, 임업 또는 어업을 영위하는 자가 대통령령으로 정하는 농업, 임업, 어업용 건축물을 건축
- 마을 공동시설, 공익 시설, 공공 시설, 광공업
- 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취
- (기출) 공익상 그 구역안에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부 장관이 시가화조정구역의 지정목적달성에 지장이 없다고 인정한 도시,군계획사업은 시가화조정구역에서 시행할 수 있다.
- 수산 자원 보호구역 (해양 수산부 장관이 지정)
- 입지 규제 최소 구역 계획 (도시 군관리 계획 결정권자가 지정 - 국토 교통부 장관, 시,도지사, 대도시 시장)
- 도심 생활권 중심지역
- 도시경제 기반형 활성화 계획을 수립하는 지역
- 세 개 이상의 노선이 교차하는 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역
- ‘주거환경정비법’에 따른 노후,불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역
- 도시첨단산업단지
- 소규모주택정비사업의 시행구역
- 근린재생형 활성화계획을 수립하는 지역
- (기출) 도시 활력 제고와 복합적 토지 이용을 위해 주차장법에 따른 부설주차장 설치 기준을 완화하거나 적용하지 아니할 수 있다.
- (기출) 최대 용적률이 낮은 순부터 높은순
- 전용 주거지역 < 일반 주거지역 < 일반 공업 지역 < 준 공업 지역 < 준 주거지역 < 상업지역
- (기출) 건폐율 (높은순)
- 90%: 중심상업지역
- 80%: 일반상업지역, 유통상업지역, 계획관리지역 내 농공단지
- 70%: 준주거, 근린상업지역, 공업지역
- 60%: 일반주거
- 50%: 전용주거
- 40%: 도시지역 외 개발 진흥 지구, 수자원보호구역, 계획관리지역
- 30%: 도시지역 내 개발 진흥 지구
- 20%: 녹지지역
- (기출) 복합 용도 지구: 일반주거, 일반공업, 계획관리 지역에서 토지의 효율적 이용과 기능 증진을 위해 용도 제한을 완화하여 주거·상업·업무 등 다양한 시설이 혼합될 수 있도록 지정하는 용도지구.
- (기출) 복합 개발 진흥 지구: 주거기능, 공업기능, 유통물류기능 및 관광휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발,정비할 필요가 있는 지구.
- (기출) 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 설명
- 시,도지사 또는 대도시 시장은 일반주거지역, 일반공업지역, 계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.
- 용도지역 안에서의 건축물의 용도, 종류 및 규모의 제한에 대한 규정은 도시, 군계획시설에 대해서는 적용되지 않는다.
- ‘택지개발촉진법’에 따른 택지개발지구로 지정, 고시된 지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역으로 결정, 고시된 것으로 본다.
- (기출) 용도지역별 용적률 최대한도
- 상업지역: 1500% 이하
- 주거지역: 500% 이하
- 공업지역: 400% 이하
- 계획관리지역: 100% 이하
- 보전관리지역: 80% 이하
- 생산관리지역: 80% 이하
- 농림지역: 80% 이하
- 자연환경보전지역: 80% 이하
도시, 군 계획 사업
- 도시, 군 계획 시설 사업
- 도시 개발 사업
- 정비 사업
도시, 군 계획 시설
- 설치를 하려면 도시, 군 관리 계획 또는 대통령령으로 결정해야함.
- 국가가 관리하는 경우 대통령령, 지방자치단체가 관리하는 경우 조례로 세부 사항 정함.
- 도시개발구역, 택지개발구역, 경제자유구역, 정비구역이 200만 제곱미터 초과시, 공동구 설치해야함 (일반 산업 단지는 X)
- 공동구에 수용해야 하는 시설: 전선로, 통신선로, 수도관, 열수송관, 중수도관, 쓰레기수송관
- 공동구 협의회의 심의를 거쳐 공동구에 수용할 수 있는 시설: 가스관, 하수도관
- 공동구 관리자는 5년마다 안전 및 유지관리 계획을 수립, 시행하야여함.
- 광역시설: 기반 시설중 광역적 정비 체계가 필요한 시설 (대통령령으로 정함)
- 여러 지자체에 걸쳐 있는 시설
- 도로, 철도, 광장, 녹지, 수도 전기 가스 열공급 설비, 방송 통신 시설, 공동구, 유류저장 및 송유설비, 하천, 하수도
- 공동으로 이용하는 시설
- 항만, 공항, 자동차 정류장, 공원, 유원지, 유통업무설비, 문화시설, 체육시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년 수련시설, 유수지, 장사시설, 도축장, 하수도 (하수 종말 처리 시설), 폐기물 처리 및 재활용 시설, 수질 오염 방지 시설, 폐차장
- 광역 시설의 설치 및 관리는 도시,군 계획 시설의 설치 및 관리에 관한 규정을 따름.
- 도시, 군 계획 시설 사업
- 수립권자: 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 이 결정후, 고시하면 3개월 이내에 재원조달계획, 보상계획을 포함한 집행계획을 수립해야함.
- 국토 교통부 장관이나 도지사가 직접 입안한 도시, 군 계획인 경우, 집행 계획도 직접 수립하여 시장, 군수, 특별 자치 도지사에게 송부할 수 있음.
- 3년 이내 시행시 1단계 집행계획, 3년 후에 시행시 2단계 집행계획에 포함되도록 함.
- 집행 계획 수립후 시행자를 지정함.
- 행정청 시행자 == 수립권자 (이행 보증금을 예치하지 않음)
- 비행정청 시행자 (총 사업비의 20% 범위 내에서 이행보증금을 예치해야함)
- 한국 토지 주택 공사
- 한국 도로 공사
- 한국 철도 공사
- 지방 공기업
- 민간 시행자로 선정되기 위해서는 토지 (국,공유지 제외) 토지 소유자의 2분의 1 이상, 면적의 3분의 2 이상 소유하고 동의를 받아야함 (점점 어려워지므로 2132).
- 시행자!=수립권자 인 경우, 시행자는 실시 계획을 인가 받아야함 (시행자를 지정한 주체가 인가를 함).
- (기출) 실시 계획 중 사업 시행 면적의 100분의 10 미만에서 감소된 경우, 지정권자의 변경인가를 받을 필요가 없다.
- (기출) 실시 계획을 인가할때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 ‘하수도법’ 에 따른 공공하수도 공사시행의 허가에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 때에는 해당 허가를 받은 것으로 본다.
- 시행자의 특권
- 분할 시행: 지역 또는 시설을 분할하여 시행 가능.
- 관계 서류의 무상 열람
- 공시 송달: 이해 관계인의 주소가 불분명할때 공시 가능.
- 토지 등의 수용 및 사용 (인접 토지 등도 일시 사용 가능)
- 타인 토지에의 출입: 재료 적치장, 임시 통로 등으로 임시 사용 가능.
- 비행정청 시행자의 경우 출입하려는 날의 7일 전까지 토지의 소유자, 점유자, 관리인에게 일시와 장소를 알려야함.
- 행정청 시행자의 경우, 허가 받지 않고도 출입 가능.
- 비행정청 시행자는 공사 완료후 준공검사를 받고, 준공 검사 증명서를 발급 받으며, 시,도지사는 공사 완료 공고를 해야함.
- 비용 부담은 원칙적으로 사업을 계획한 주체가 함.
- 실시 계획의 고시가 가지는 효력
- 군 계획 시설이 아닌 건축물이나 공작물은 지장물로 간주되어 수용 절차를 밟음.
- 고시일로부터 20년되는 날의 다음날에 효력을 잃음.
- 10년 이내에 시행되지 않으면 지목의 ‘대’인 토지의 소유자는 매수 청구를 할 수 있음 (매수청구 10-6-2).
- 청구의 상대방: 시행자 혹은 도시, 군 계획 시설을 설치 및 관리할 의무가 있는 자
- 매수 의무자는 매수 청구를 받은 날로부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정하여 시장, 군수, 특별 자치 도지사에게 알려야함.
- 매수가 결정된 토지는 매수 결정을 알린 날로부터 2년 이내에 매수해야함.
- (기출) 도시, 군 계획 시설 채권은 지자체인 경우에만 가능하며 상환 기관은 10년 이내 (지방공사는 불가능)
- (기출) 장례시설은 주거지역에는 건축할 수 없음 (병원에 부속된 경우만 가능)
- (기출) 자연취락지구안에서는 4층 이하의 건축물 건축 가능 (e.g. 방송통신시설)
지구 단위 계획
- (지구방위대 후레쉬맨은 정택 (윤택의 오리지날) 이 10년 했고, 계획 3년, 착수 5년 걸렸다)
- 국토 교통부 장관, 시장, 군수가 도시, 군 관리 계획으로 결정.
- 임의적 지정 대상: 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, etc
- 의무적 지정 대상
- 정비구역 및 택지 개발 지구에서 시행되는 사업이 끝난 뒤, 10년이 지난 지역
- 다음 지역중 30만 제곱 미터 이상의 지역
- 시가화 조정 구역 또는 공원에서 해제되어, 녹지 지역으로 지정되지 않고 개발 계획이 수립되는 지역
- 녹지 지역에서 주거지역, 상업지역, 또는 공업지역으로 변경되는 지역
- 도시 지역 외의 지역 중 지구 단위 계획 구역으로 지정되는 지역
- 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획 관리지역 (이며 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역)
- 개발 진흥 지구 (로 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역)
- 용도 지구를 폐지하고 행위 제한 등을 지구 단위 계획으로 대체하려는 지역
- 내용
- 필수 포함 사항
- (대통령령으로 정하는) 기반 시설의 배치와 규모
- 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이의 최저한도 및 최고한도
- 선택 포함 사항
- 용도지역이나 용도지구의 세분화 또는 변경 사항
- 기존의 용도 지구를 폐지하고, 건축물이나 시설의 용도, 종류, 규모의 제한을 대체하는 사항
- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 개발 및 정비를 위해 구획된 일단의 토지의 규모와 조성 계획
- 건축물의 배치, 형태, 색채, 건축선에 관한 계획
- 환경 관리 계획 및 경관 계획
- 교통 처리 계획
- 지구 단위 계획 구역에서 건축물을 건축 또는 용도 변경하거나 공작물을 설치하려면 지구 단위 계획에 맞게 해야함.
- 구역이 고시되고 3년 이내에 계획이 결정, 고시되지 않으면 실효.
- 계획이 고시되고 5년 이내에 사업이나 공사에 착수하지 않으면 실효.
- (기출) 지구단위계획구역의 건폐율 등 완화 적용
- 도시지역, 도시 외 지역: 건폐율 150%, 용적률 200%
- 도시지역: 높이 120%, 아파트 및 연립주택 건축 허용 (도시 외 지역에선 아파트, 연립주택 건축 허용 안됨).
- (기출) 시도지사가 지구단위계획을 결정하려면 ‘건축법’에 따라 시도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다.
개발 행위의 허가
- 도시, 군 계획 사업이 아닌 경우, 다음은 시장, 군수, 특별 자치 도지사의 허가를 받아야함.
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질 변형 (절토 (땅깎기), 성토 (흙 쌓기), 정지 (땅 고르기), 포장)
- 토석의 채취
- 토지 분할
- 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연 환경 보전지역 안에서 관계 법령의 인허가를 받지 않고 행하는 토지 분할
- 관계 법령에 의한 인허가를 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지 분할
- 건축법에 따른 분할 제한 면적 미만으로의 토지 분할 (주거지역 60 제곱미터 등)
- (토지 병합은 허가 대상이 아님 - 토지 분할이 난개발의 징조)
- 물건의 적치 (녹지지역, 관리지역, 자연 환경 보전지역에 적치하는 행위)
- 벌채, 식재
- 허가 예외 대상
- 재해 복구나 재난 수습을 위한 응급 조치
- 응급 조치후, 1개월 이내에 시장, 군수, 특별 자치 도지사에게 신고해야함.
- 대통령령으로 정하는 경미한 행위
- 절차
- 신청서 제출시, 용지 확보, 위해 방지, 환경 오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 허가권자에게 제출해야함.
- 환경 오염 방지 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 하려는 경우, 미리 신청한 자의 의견을 들어야 함.
- 시장, 군수, 특별 자치 도지사는 도시계획위원회의 심의 또는 기타 협의기간을 제외하고 15일 이내에 허가, 불허가 처분
- 허가 기준은 개발 이후 적절한지를 따지며 (경관 조화, 적합한 면적 등), 자금 조달 계획은 허가 기준에 해당하지는 않음.
- 조건부 허가
- 조치를 조건으로 허가를 내줄수 있음.
- 신청자의 의견을 청취해야함.
- 개발 행위의 제한
- 도시 계획 위원회의 심의를 거쳐 3년 이내의 기간 개발 행위 제한하고, 3,4,5 의 이유인 경우에 한하여 심의 없이 추가로 2년 연장 가능.
- 녹지지역, 계획 관리 지역으로 보전 필요가 있는 지역
- 경관이 손상될 우려가 있는 지역
- 도시, 군 계획 예정지역
- 지구 단위 계획 구역으로 지정된 지역
- 기반 시설 부담 구역으로 지정된 지역
- 성장 관리 계획
- 대상: 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연 환경 보전 지역 의 전부 또는 일부
- 난개발 진행 또는 예상되는 지역 (시가화가 예상되는 지역, 행위 제한이 완화되는 지역)
- 주변 지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역
- 지정 권한자: 시장, 군수, 특별 자치 도지사
- 내용
- 기반 시설의 배치와 규모
- 건축물의 용도제한, 건폐율, 용적률
- 건축물의 배치, 형태, 색채, 높이
- 환경관리 및 경관계획
- 5년 마다 타당성 재검토
- 기존에 공공 시설이 존재하는 경우
- 허가 받은 자가 행정청인 경우: 용도가 폐지되는 공공시설은 허가를 받은 자에게 전부 무상으로 귀속됨.
- 허가 받은 자가 행정청이 아닌 경우: 대체되는 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 무상으로 양도될 수 있음.
- 공공시설의 관리청이 불분명한 경우 하천에 대하여는 환경부장관을 관리청으로 봄.
- 준공 검사가 필요한 경우
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질 변형
- 토석의 채취
- 허가 받지 않고 개발 행위를 한 경우, 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 은 원상회복을 명할수 있고, 원상회복 하지 않으면 행정대집행에 따라 원상회복 할 수 있음.
- 무허가/부정허가 개발 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금.
- 개발 밀도 관리 구역: 기 개발지에서, 기반시설 설치가 곤란하여 용적률로 규제
- 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 지정 (도지사 승인 필요 없음)
- 용적률 최대한도의 50% 범위로 강화 (용적률을 ‘건폐율’로 바꿔서 출제됨).
- 기반 시설 부담 구역: 신 개발지에서 기반시설을 새로 설치해야하는 구역
- (지정 고시 1년, 200 제곱미터 초과, 20% 증가/이상)
- 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 지정 (도지사 승인 필요 없음)
- 지정 고시 후 1년이 지난 날까지 설치 계획을 수립하지 않으면 해제됨.
- 기반 시설 부담 구역의 지정은 해당 광역시에 설치된 지방 도시 계획 위원회의 심의 대상.
- 지구 단위 계획을 수립한 경우에는 기반 시설 실치 계획을 수립한 것으로 봄.
- 부과 대상: 기반 시설 부담 구역 내에서 200 제곱미터를 초과하는 건축물의 신축 및 증축 행위.
- 부과 지역
- 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역
- 개발 행위 허가 현황 및 인구 증가율 등을 고려하여 결정된 지역
- 전년도 개발 행위 허가 건수가 전전년도 개발 행위 허가 건수보다 20% 이상 증가한 지역
- 전년도 인가 증가율이 시, 군, 특별자치도의 인구 증가율보다 20% 이상 높은 지역
- 기반 시설 설치 비용
- 부과 금액: (기반시설 표준시설비용 + 용지비용) × 건축연면적 × 부담률(20%) × 유발계수
- 유발 계수: 건축물이 사람을 얼마나 불러모으고, 그로 인하여 도로, 공원, 상하수도등 기반시설이 얼마나 필요한지를 수치화 한 것.
- 현금, 신용카드 또는 직불카드로 납부하며, 물납도 인정됨.
- 기반 시설 부담 구역별로 특별 회계가 설치되어야함.
- 시장, 군수는 기반시설설치비용 납부의무자가 지방자치단체로부터 건축허가를 받은 날부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과하여야함.
- 납부의무자는 사용승인 신청 전에 비용을 지불해야함.
- (기출) 개발 밀도 관리 구역과 기반 시설 부담 구역은 동시에 지정 못함 (서로 배타적)
- 개발 밀도 관리 구역 지정은 주민의 의견을 들을 필요 없음 (이미 개발이 완료되어 기반시설 설치가 곤란한 지역을 관리하는 목적으로, 용적률 강화 등 규제 중심이라 의견 청취 절차가 생략되며, 지방도시계획위원회의 심의만 거쳐 지정)
- (기출) 개발 행위의 허가시, 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위에 입목의 벌채를 수반하면 안됨. (자금 조달 계획은 개발행위허가 기준에 속하지 않음)
- (기출) 계획관리지역에서 경관계획을 포함한 성장관리방안을 수립한 경우, 50% 이하의 범위에서 조례로 건폐율을 정할 수 있음. (원칙: 계획관리지역 건폐율 40%에서 성장관리방안 수립시 50% 이하)
- (기출) 사방사업은 황폐지 복구, 토석 유출 방지 등 국민의 생명과 안전을 위한 공공 목적의 사업으로, 일부 지역에서는 개발행위허가 대상에서 제외되거나 신고만으로도 가능하다.
- (기출) 토지의 일부가 도시, 군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할은 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
- (기출) 국토교통부장관은 개발행위로 인하여 주변의 환경이 크게 오염될 우려가 있는 지역에서 개발행위허가를 제한하고자 하는 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
- (기출) 국토교통부장관이 해당 도시 군계획시설에 대한 도시군관리계획 결정권자에게 도시군계획시설결정의 해제를 권고하려는 경우에는 중앙도시계획우원회의 심의를 거쳐야 한다.
- (기출) 시,도지사는 기반시설부담구역으로 지정된 지역에 대해서는 5년간 개발행위허가를 제한할 수 있으며, 한 차례 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.
- (기출) 토지분할을 위한 개발행위의 허가를 받은 자는 그 개발행위를 마치면 시,도지사의 준공검사를 받지 않는다.
도시 개발 사업
- 원칙적으로 계획 수립 후, 구역을 정하나, 다음의 경우 지역을 먼저 정할수 있음.
- 녹지 지역 (자연 녹지 지역, 생산 녹지 지역)
- 도시지역 외의 지역
- 도시 개발 구역으로 지정하려는 지역
- 도시 개발 구역인데, 주거지역, 상업지역, 공업지역의 면적이 100분의 30 이하인 지역
도시 개발 사업의 수용 또는 사용 방식
- 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우 동의 필요 없이 진행 가능.
- 민간 시행자는 토지 소유자의 2분의 1 이상, 토지 면적의 3분의 2의 동의를 받아야 함 (도시 개발은 점점 어려워지므로 2132).
- (기출) 도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 도시개발사업을 지방다체단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행하는 경우 국가는 시행자로 지정될 수 없다.
- (기출) 지방자치단체가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 할 때에는 도시개발사업에 관한 시행규정을 정해야 한다 (규약 아님)
- (기출) 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어지면 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
도시 개발 사업의 환지 방식
- 계획
- 환지 설계
- 필지별 환지 명세
- 필지별, 권리별 청산 대상 토지 명세
- 체비지, 보류지 명세
- 입체 환지 (아파트나 상가 입주권) 용 건축물의 명세, 공급 방법, 규모
- 종류
- 평면 환지: 토지 받고 토지 주는 것
- 입체 환지: 아파트 재건축 (토지, 건축물 받고 건축물의 일부와 토지의 공유지분 주는 것)
- 평가식: 평가 가액을 비교하여 환지 결정
- 감정 평가 업자가 평가하고 토지 평가 협의 회의 심의를 거쳐 결정
- 면적식: 토지의 위치 기준으로 그대로 주는 것 (단순 정비 등의 경우)
- 토지 부담률
- (보류지면적 - 시행자 무상귀속면적) / (환계구역면적 - 시행자 무상귀속면적)
- 원칙적으로 50% 초과 못하나, 지정권자가 인정하면 60% 까지 가능.
- 토지 소유자들의 3분의 2가 동의할 시, 제한 없음.
- 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 토지의 전부 혹은 일부에 대해서 환지를 정하지 않을수 있음 (돈으로 받음).
- 토지에 임차권이 있는 경우 동의를 받아야함.
- 과소 토지는 환지 대상에서 제외됨.
- 시행자는 이를 방지하기 위해 면적을 늘려서 정할 수 있음.
- 면적이 넓은 토지는 줄여서 환지를 정할 수 있음.
- 환지 예정지 지정 효력 발생일부터 환지 처분 공고일까지 종전 토지는 사용, 수익할 수 없으며, 지정된 환지 예정지에 대해 종전과 동일한 내용의 권리를 행사하고 사용, 수익할 수 있음.
- 대의원회의는 총회의 권한을 대행하여 환지 예정지를 지정할 수 있음.
- 환지를 정하지 않기로 결정된 토지 (돈으로 받는 토지) 의 소유자나 임차권자 등에게 날짜를 정하여 사용, 수익을 정지 시킬수 있음.
- 환지의 처분 (환갑 60, 일사(14)천리로 등기)
- 준공 검사 받은후 60일 이내에 환지 처분을 해야함.
- 환지 계획에서 정해진 환지는 그 환지 처분이 공고된 날의 다음날부터 종전 토지로 봄 (권리가 그대로 이전됨)
- 환지를 정하지 않은 종전 토지에 있던 권리는 공고된 날의 다음날부터 소멸
- 체비지는 시행자가 취득.
- 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 취득.
- 환지 처분 공고 후 14일 이내에 등기 신청 해야함.
- 환지 설계 시 적용되는 토지, 건축물의 평가액은 최초환지계획인가 신청 시를 기준으로 하여 정하고 변경할수 없으며, 환지 후 토지, 건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다.
- 청산금
- 환지 처분 하는 때 결정
- 공고된 다음날 확정
- 시행사는 확정된 청산금을 징수, 교부해야함.
- 환지를 정하지 않는 토지는 환지 처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있음.
- 청산금을 받을 권리나 징수할 권리의 소멸시효는 5년
- (기출) 다음 경미한 사항 변경은 변경인가가 필요 없다.
- 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우
- 토지 또는 건축물 소유자(체비지인 경우 시행자 또는 매수자)의 동의에 따라 환지 계획을 변경하는 경우
- (기출) 다음 사항은 경미한 변경이 아님.
- 제외되는 토지의 면적이 종전 환지방식이 적용되는 면적의 100분의 10 이상인 경우
- 편입 또는 제외되는 면적이 각각 3만 제곱미터 이상인 경우
- 토지의 편입이나 제외로 인하여 환지방식이 적용되는 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우
- (기출) 도시개발사업을 시행하는 지방자치단체는 도시개발구역 지정 이후 그 시행방식을 변경 가능한 경우: 수용 → 혼용 → 환지
- (기출) 도시개발구역 지정권자가 정한 기준일의 다음 날부터 단독주택이 다세대 주택으로 전환하는 것은 분양권 산정의 기초가 되는 권리 가액을 부당하게 늘리는 행위로, 시행자는 해당 건축물에 대해 금전으로 청산(현금청산)하거나 환지 지정을 제한(환지 부지정)할 수 있다.
도시 개발 사업 지정권자
- 도지사, 대도시 이상 시장 (그냥 시장은 못함)
- 경계가 걸쳐 있는 경우, 협의하여 결정
- 소도시 시장, 군수은 도지사에게, 자치구 구청장은 시장에게 도시개발구역 지정을 요청할 수 있다.
- 국토 교통부 장관
- 국가가 사업주체인 경우
- 관계 중앙 행정 기관의 장이 요청하는 경우
- 공공기관의 장 또는 정부 출연 기관의 장이 30만 제곱 미터 이상 국가 계획과 밀접한 관련이 있는 도시 개발 구역의 지정을 제안한 경우
- 지방 공사의 장은 국토 교통부 장관에게 요청이나 제안할수 없음.
- 도지사, 도대시 이상 시장의 협의가 결렬된 경우
- 천재지변 등으로 긴급 논의가 필요한 경우
도시 개발 사업 규모
- (지역별 사업 규모를 파악하기 위해 주상이 자생하며 혼자(1), 공3업 하고 외곽30곳을 돌았다)
- 주거지역 및 상업지역: 1만 제곱미터 이상
- 자연 녹지지역: 1만 제곱미터 이상
- 생산 녹지지역: 1만 제곱미터 이상
- 공업지역: 3만 제곱미터 이상
- 도시지역 외: 30만 제곱미터 이상
도시 개발 사업 고시
- 도시 개발 구역 지정되어 고시 == ‘도시 지역’이 되고, 지구 단위 계획 구역으로 결정되어 고시
- 도시 개발 구역 지정에 관한 주민 의견 청취를 위한 공고 가 있는 지역에서는 개발 행위 허가 필요함.
- 도시 개발 구역이 지정, 고시된 날로부터, 2년 이 되는 날까지 개발 계획을 수립, 고시하지 않을 경우, 2년이 되는날, 구역 지정이 해제됨 (330만 제곱미터 이상은 5년)
- 개발 계획을 수립, 고시한 날로부터, 3년 이 되는 날까지 실시 계획 인가를 신청하지 않으면, 3년이 되는 날 이전의 용도 지역 및 지구 단위 계획 구역으로 환원됨 (330만 제곱미터 이상은 5년).
- 공사 완료시에도 해제.
도시 개발 사업 시행자
- 원칙적으로 도시 개발 사업에 필요한 비용은 시행자가 부담.
- (기출) 지정권자인 시행자는 그가 시행한 사업으로 이익을 얻는 시,도에 비용의 일부를 부담시킬수 있다 (전부는 안됨)
- (기출) 비용 부담에 대해 대도시 시장과 시,도지사 간의 협의가 성립되지 않는 경우, 행정안전부 장관의 결정에 따름.
- (기출) 지정권자가 시행자가 아닌 경우 도시 개발 구역의 통신시설의 설치는 특별한 사유가 없으면 준공검사 신청일까지 끝내야 한다.
- (기출) 전부 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우 전기시설의 지중선로설치를 요청한 사업시행자가 3분의 1, 전기공급자가 3분의 2를 부담한다 (전부 환지가 아닌 경우 절반씩 부담)
- 환지 방식은 개발 이익이 토지 소유자에게 귀속되고 공공 기반시설 정비 성격이 강해 한전의 부담 비율을 높게 설정하는 것임.
- 환지 방식
- 토지 소유자
- 조합 (도시 개발된다! 럭키(7)! 하지만 그 과정은 순차적으로 어려워지니 2132 설인30등기)
- 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야함.
- 인가를 받기 위해서는 토지소유자의 2분의 1 이상, 토지 면적(국공유지 포함)의 3분의 2 이상 동의를 받아야함.
- 토지 면적에는 국공유지 포함 (해당 국공유지는 국토부 등 1명으로 계산).
- 공동 소유시 토지 소유자 산정 방식
- 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1명만 해당 토지 소유자로 간주.
- 집합건물의 구분 소유자는 각각을 토지 소유자 1명으로 간주.
- 설립 인가를 받은 날로 부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립 등기를 해야함.
- 주된 사무소의 소재지를 변경하려면 지정권자로에 신고 하면 됨 (허가, 인가 X)
- 조합원은 토지 소유자.
- 필수 인원: 조합장 1명, 이사, 감사
- 대의기관 (대의원회) 는 없어도 됨.
- 조합의 총회: 전 조합원으로 구성된 최고 의사결정 기관
- 대의원회: 총회의 권한을 대행하는 의결 기구 (조합원 1/10 이상으로 구성)
- (기출) 조합이 작성하는 정관에는 도시개발구역의 위치, 면적이 포함되어야 한다.
- (기출) 금고 이상의 형을 선고 받고 그 집행이 끝나지 아니한 자는 조합원은 될 수 있으나, 조합 임원은 될 수 없다.
- (기출) 조합의 임원이 금고 이상의 형을 선고 받으면 그 다음날부터 임원의 자격을 상실한다 (도시개발에서는 다음날, 정비사업에서는 당일)
- (기출) 조합원 50인 이상인 경우, 대의원회를 둘 수 있다.
- 수용 방식 or 혼용방식
- 민간 시행자
- 공공 시행자
- 국가
- 지방자치단체
- 공공기관 (e.g. 한국 토지 주택 공사, 한국 농어촌 공사, 한국 철도 공사)
- 정부 출연 기관 (국가 철도 공단, 제주 국제 자유 도시 개발 센터)
- 지방 공사
- 국가, 지방자치단체, 조합을 제외한 사업 시행자 (공기업 혹은 영리법인) 는 도시 개발 구역 지정을 제안할수 있음.
- 시행자를 변경할수 있는 경우 (시행자 노답이어서 바꾸는 경우 - 2미착수, 1인신)
- 실시 계획 인가후 2년 내에 사업을 착수하지 않을때
- 시행자 지정후, 1년 내에 실시 계획 인가 신청을 하지 않을때
- 사업 시행자가 부도로 목적 달성이 어렵다고 인정되는 경우
- 행정 처분으로 사업시행자의 지정이 취소된 경우
- 행정 처분으로 실시 계획의 인가가 취소된 경우
- 시행자는 실시 계획을 작성하고 지정권자의 인가를 받아야함.
- 조합이 아닌 민간 시행자는 토지를 수용/사용하려면 토지소유자의 2분의 1 이상, 토지 면적의 3분의 2 이상 동의를 받아야함 (순차적으로 어려워 지니 2132).
- (기출) 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.
도시 개발 구역에서 허가를 받아야 할 행위
- 건축물의 건축
- 공작물의 설치
- 토지의 형질 변형
- 토석의 채취
- 토지의 분할 (난개발 방지 목적)
- 물건을 쌓아놓는 행위
- 죽목의 벌채 및 식재
- 공유수면의 매립
- 건축법에 따른 건축물의 용도 변경
혼용 방식
- 분할 혼용방식: 환지 방식 적용 지역, 수용 방식 적용 지역으로 사업시행지구별로 분할
- 미분할 혼용방식: 기본적으로 수용 방식으로 정하되 별도 규정으로 환지 방식 채택 (취락이 산재한 경우)
선수금
- 원형지를 받거나 대금의 전부 또는 일부를 미리 받는 것.
- 시행자는 원형지를 공급하여 개발하게 할수 있음.
- 국가, 지방단체, 공공기관, 지방공사, 공모에서 선정된 자, 학교나 공장의 부지로 직접 사용하는 자
- 전체 토지 면적의 3분의 1 이내 (원형 탈모가 있어도 1/3 정도 이내로 머리가 빈다?)
- 원형지 개발자는 min(원형지에 대한 공사 완료 공고일로부터 5년, 공급 계약일로 부터 10년) 지난 후 매각 가능.
- 공급 방법
- 원칙적으로 수의 계약
- 학교, 공장부지: 경쟁 입찰 → 2회 이상 유찰 → 수의계약
- 시행자는 학교, 폐기물 처리시설 등 기반 시설 용지는 공익적 목적과 조성 원가등을 고려하여, 감정 평가 가격보다 낮은 가격으로 공급할 수 있음.
- 시행자가 필요한 비용을 부담함.
토지 상환 채권
- 시행자는 지정권자의 승인을 받아, 토지 매수 대금의 일부를 지급하기 위해, 사업 시행 이후 조성되는 토지 및 건축물로 상환하는 채권을 발행할 수 있음.
- 발행 규모는 사업 시행 이후 조성되는 토지 및 건축물의 면적의 2분의 1 이하 (절반 이하)
- 민간 시행자는 금융기관 등으로부터 지급보증이 있어야 채권을 발행할 수 있음.
- 기명식으로 발행 (주택 상환 사채도 기명식으로 발행)
- (기출) 국가기관등이 토지 상환 채권을 발행하는 경우, 보증이 필요없다.
도시 개발 채권
- (오이오이)
- 발행자: 지방 자치 단체의 장 (시, 도지사)
- 승인: 행정 안전부 장관
- 채권의 발행 총액도 행정 안전부 장관의 승인을 받아야 한다.
- 전자 등록으로 발행하거나 무기명으로 발행 가능 세부사항은 조례로 정함.
- 상환 기간: 5~10년 (오(5) 이(이진법으로 2는 10))
- 소멸 시효: 상환일부터 기산하여 원금 5년, 이자 2년 (만기 도래 시 즉시 상환 신청해야 돈 받을 수 있음)
- 도시개발채권 매입필증을 제출받는 자는 매입필증을 5년간 보관해야한다 (최소 상환 기간 도래까지)
- 매입의무자가 아닌 자가 착오로 도시개발채권을 매입한 경우에는 중도 상환이 가능하다.
기출
- (기출) 도시개발법령상 도시개발사업의 시행자 중 주택법에 따른 주택건설사업자 등으로 하여금 도시개발사업의 일부를 대행하게 할 수 있는 자 == 공공시행자
- (기출) 수용 또는 사용 방식으로 시행하는 도시개발사업에서 한국토지주택공사 등 지정된 시행자와 공사도급계약을 체결하는 자 (시공사) 는 ‘도시개발법’에 따라 도시개발채권을 매입해야 함.
- 공사도급계약자(시공사)는 사업의 수익을 얻는 주체이므로, 도시개발법령에 따라 계약금액의 일정 비율 만큼 채권을 매입하여 공공 개발의 재원 보태야함.
- (기출) 개발 계획을 변경할때, 중대한 사안에 대해서는 토지 소유자의 동의가 필요함.
- 사업 시행 지구를 분할하거나 분할된 사업 시행 지구를 통합하는 경우.
- 개발구역 면적의 10% 이상이 변경되는 경우.
- (기출) 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함시킬수 있는 사항
- 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우, 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획
- 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지, 건축물 등의 소유권 외의 권리가 있는 경우 그 세부 목록
- 임대주택건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활 안전 대책
- 순환개발등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진 계획
정비 사업
도시, 주거 환경 정비 기본 계획
- 대도시가 아닌 시는 기본 계획 수립 하지 않을 수 있음 (도지사가 결정).
- 수립권자: 시장급 (시장, 특별 자치 도지사)
- 10년 단위로 계획 수립하고, 5년 단위로 타당성 검토.
- 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.
- (기출) 계획기간 단축의 경우 경미하므로 공람을 아니할 수 있다.
- 기본계획에는 사회복지시설 및 주민문화시설의 등의 설치계획이 포함되어야 한다.
- 지방의회의 의견 청취를 생략할 수 있는 경우
- 공동 이용 시설에 대한 설치 계획을 변경하는 경우
- 정비 사업의 계획 기간을 단축하는 경우
- 사회 복지 시설 및 주민 문화 시설 등에 대한 설치 계획을 변경하는 경우
- 구체적으로 명시된 정비 예정 구역 면적의 20 퍼센트를 변경하는 경우
- 정비 사업의 시행을 위하여 필요한 재원 조달에 관한 사항을 변경하는 경우
사업 개요
- 주거 환경 개선 사업: 저소득층 밀집 지역 대상, 정비 기반 시설과 공동 이용 시설의 확충
- 철거민이 50세대 이상 규모로 집단 정착한 지역은 주거 환경 개선 사업의 우선 대상이 됨.
- 정비 기반 시설: 도로, 상하수도, 구거 (도랑), 공원, 공용 주차장, 공공 공지, 하천, 열 가스 공급시설
- 공동 이용 시설: 마을 회관, 경로당, 어린이집, 놀이터, 지역 아동 센터, 공동 육아 나눔터, 공동 작업장, 탁아소
- 재개발 사업
- 시행자
- 20인 미만시, 토지 등 소유자 (소규모 재개발)
- 조합
- 조합의 과반 동의를 받아 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사, 주택 공사와 공동으로 시행
- 개발 대상: 정비 기반 시설 + 노후, 불량 건축물
- 토지 등 소유자 분양분 제외한 나머지의 100분의 20 이상 100분의 50 이하의 범위에서 지분형 주택, 공공 임대주택, 공공 지원 민간 임대 주택으로 건설, 공급
- 지분형 주택: 사업 시행자와 분양 대상자가 주택을 공동 소유로, 주거 전용 면적 60 제곱 미터 이하인 주택
- 재건축 사업
- 시행자
- 조합
- 조합의 과반 동의를 받아 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사, 주택 공사와 공동으로 시행
- 개발 대상: 노후, 불량 건축물
- 종전 세대수의 100분의 160에 해당하는 세대를 건설, 공급해야함.
- 사업 계획서에 포함되어야 할 사항
- 토지 이용 계획
- 정비 기반 시설 및 공동 이용 시설의 설치 계획
- 임대주택의 건설 계획
- 세입자의 주거 및 이주 대책
- 임시거주시설을 포함한 주민 이주 대책
- 노후, 불량 건축물: 중대한 기능적 결함이 있는 건축물
- 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수, 보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물.
- 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정한 기간이 지난, 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물
- 토지 등 소유자
- 주거 환경 개선 사업, 재개발 사업: 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자
- 재건축 사업: 건축물 및 부속토지의 소유자
정비구역의 지정 및 해제
- 권한
- 정비 기본계획 수립권자, 정비구역 지정권자: 시장급 (시장, 특별 자치 도지사, 군수, 단, 광역시의 군수는 제외)
- 신청권자: 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수
- 정비 계획 입안 후, 시장에게 정비구역 지정을 신청함 (지방 의회 의견 첨부)
- 조합설립인가 및 사업시행계획인가권자: 시장급 (시장, 특별 자치 도지사), 군수, 구청장
- 재건축 사업의 안전진단
- 정비 계획의 입안권자가 실시.
- 주택단지의 건축물을 대상으로 함.
- 진입도로 등 기반시설 설치를 위해 불가피하게 구역에 포함된 경우, 시장, 군수, 구청장이 인정하면 안전진단 대상에서 제외할 수 있음.
- 안전 진단 결과 보고서는 특별시장, 광역시장, 도지사에게 제출함.
- 도시, 군 계획 사업이 아닌 경우, 다음은 시장, 군수, 특별 자치 도지사의 허가를 받아야함.
- 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변형, 토석의 채취, 토지 분할, 물건의 적치, 벌채, 식재
- 정비구역의 해제
- 정비 예정 구역이, 지정 예정일로부터 3년이 지날 때까지 정비구역의 지정을 신청하지 않은 경우.
- 토지 등 소유자가 시행하는 재개발 사업에서, 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 5년이 되는 날까지 사업 시행 계획 인가를 신청 하지 않은 경우.
- 조합이 재개발, 재건축을 추진할때 다음의 경우 (2-2-3)
- 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 2년이 되는 날까지 조합 설립 추진 위원회의 승인을 신청하지 않은 경우.
- 추진 위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 조합 설립 인가를 신청하지 않은 경우.
- 조합 설립 인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업 시행 계획 인가를 신청하지 않은 경우.
- 정비구역의 국유, 공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다.
시행
- 주거 환경 개선 사업의 시행 (다음 중 하나 혹은 혼용)
- 자율 주택 정비 방법: 시행자가 정비 기반 시설 및 공동 이용 시설 설치, 확대, 토지 등 소유자는 주택을 보전, 정비, 개량.
- 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사가 직접 시행.
- 토지 주택 공사 등이 사업 시행자가 되려면, 정비 계획 입안 공람 공고일에 토지 등 소유자의 과반 동의 필요.
- 수용 방법
- 환지 방법
- 관리 처분 방법: 관리 처분 계획에 따라 시행자가 주택, 부대시설, 복리시설을 건설하여 공급.
- 수용, 환지, 관리 처분 방법은 시장, 군수가 직접 시행하거나, 다음에 시행하게 할 수 있음.
- 토지 주택 공사
- 공공기관이 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인
- 1,2와 공동으로 건설 사업자 혹은 등록 사업자가 같이 시행할 수 있음.
- 시장, 군수가 직접 시행하지 않는 경우는, 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2이상의 동의와 세입자 세대수의 과반 동의
- 세입자의 세대수가 토지 등 소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정한 사유가 있는 경우, 세입자 동의 절차 거치지 않을 수 있음.
- 재개발 사업의 시행: 관리 처분 계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급.
- 재건축 사업의 시행: 관리 처분 계획에 따라 주택, 부대시설, 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급.
- 오피스텔을 건설, 공급하는 재건축의 경우, 준주거지역 및 상업지역에서만 가능하며, 오피스텔은 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하이어야 함.
- 재개발, 재건축 사업의 시행
- 조합이 시행하는 경우 (원칙)
- 조합이 조합원 과반의 동의를 받아, 다음과 공동으로 시행하는 경우
- 시장, 군수
- 토지 주택 공사
- 건설 사업자
- 등록 사업자
- 다음의 경우, 시장, 군수가 직접 정비사업을 시행하거나 토지 주택 공사를 사업 시행자로 지정
- 천재지변 등으로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우
- 도시, 군 계획 사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우
- 사업 시행 계획 인가가 취소된 경우
- 토지 등 소유자의 3분의 2 이상이 시장, 군수 또는 토지주택공사 등을 시행자로 지정할 것을 요청하는 경우
- 정비구역 면적 중 국공유지 면적이 2분의 1 이상이고, 토지 등 소유자의 과반수가 공공시행에 동의하는 경우
- 순환 정비 방식으로 정비 사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우
- 순환 정비 방식: 순차적으로 재개발/재건축을 시행하면서 철거민들이 순환용 주택에 입주하는 방식
- 시공자 (건설 사업자 또는 등록 사업자) 선정
- 시행자가 조합인 경우
- 경쟁 입찰.
- 경쟁 입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의 계약.
- 단, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있음.
- (재개발) 시행자가 토지 등 소유자인 경우
- 조합 설립 인가를 위한 동의
- 동의를 받고 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 인가를 받아야함.
- 재개발 (4321 - 순차적이므로 4부터 1까지): 전체 인원의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 2분의 1 이상
- 재건축 사업 (재건축을 하려면 31운동의 결의로 럭키(70%) 해야하며 주택단지가 아닌 지역은 순차적이지 못해서 4332)
- 주택단지: 각 동별 (과반이었다가 3분의 1 이상으로 바뀜) 동의, 전체 인원의 (4분의 3 이었다가 70% 이상으로 바뀜), 토지 면적의 (4분의 3 이었다가 70% 이상으로 바뀜)
- 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우: 전체 인원의 4분의 3 이상, 토지 면적의 3분의 2 이상
- 임원: (정비구역에 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유) or (정비구역에 거주하고 있으며 선임 직전 3년 중 1년이상 거주)
- 의회의 소집: 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상 요구가 있을시
- 조합원 100인 이상인 경우, 대의기관 (대의원회) 을 두어야함.
- 정비사업 (재개발, 재건축) 은 조합원 수가 많아 총회를 갖기 어려워 사람이 많은 경우, 필수적으로 설치하도록 함.
- 대의원수: 조합원의 10분의 1 이상
- 대의원회는 정관 변경, 임원 선임, 예산, 결산, 사업시행계획를 제외한 경미한 사항은 총회를 대행할수 있음 (e.g. 사업완료로 인한 조합의 해산).
- 조합원 100인 이하인 경우, 3명 이상의 이사를 두어야 함.
- (기출) 재개발 사업은 토지 등 소유자가 20인 미만인 경우 직접 시행할 수 있다.
- (기출) 재건축 사업은 토지 등 소유자가 직접 시행할 수 없음.
- (기출) 리모델링 사업은 토지 등 소유자 전원의 동의가 있다면 조합 없이 직접 시행이 가능.
- 재건축 사업에서 매도 청구
- 사업 시행 계획 인가 고시 후, 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 자, 시행자 지정에 동의하지 않은 자에게 동의 여부 회답을 촉구.
- 촉구 받은 날로부터 2개월 이내에 회답 없을시, 동의하지 않음으로 간주.
- 회답 만료 기간으로부터 2개월 이내에 매도 청구 가능.
- 분양 신청
- 사업 시행 계획 인가 고시 후, 120일 이내에 토지 등 소유자에게 다음을 통지해야함.
- 고시가 있은 날 기준 토지 또는 건축물의 가격
- 분담금 추산액
- 분양 신청 기간
- 분양 신청 기간은 통지한 날로 부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위에서 한차례 연장 가능)
- 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자가 있는 경우 사업시행자는 관리처분계획이 인가, 고시된 다음 날부터 90일 이내에 그 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다.
- 위 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
- 관리 처분시 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분 방법에 들어가는 내용
- 일반 분양분
- 공공 지원 민간 임대주택
- 임대주택
- 부대시설, 복리시설 등
- 주택 공급 기준
- 1세대 또는 1명이 다주택 소유 → 1주택만 공급
- 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유 → (합쳐서) 1주택만 공급
- 소유한 주택 수 만큼 공급하는 경우 (주택 숫자를 보전해야하는 경우)
- 과밀 억제 권역에 있지 않은 경우
- 근로자 숙소, 기숙사 용도의 주택
- 국가, 지방 자치 단체, 토지 주택 공사
- 관리 처분 계획 인가, 고시의 효과
- 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날로부터 15일 이내에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청한 경우, 시장, 군수는 이에 따라야 한다.
- 처분의 기준: 건설된 건축물을 관리 처분 계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급해야함.
- 건축물의 철거: 관리 처분 계획 인가를 받은 후, 기존 건축물 철거해야함.
- 사용, 수익 정지: 종전이 토지 또는 건축물의 권리자는 관리 처분 계획 고시가 있으면 이전고시(분양처분) 가 있는 날까지 사용, 수익 할수 없음.
- 계약의 해지: 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권, 임차권의 설정 목적을 달성할수 없을때 권리자는 계약을 해지할 수 있음.
- 존속기간의 적용 배제: 관리 처분 계획의 인가를 받은 경우, 지상권, 전세권 설정계약, 임대차 계약의 계약기간은 보장받지 못함.
- 공사 완료 후 절차: 준공인가 → 토지분할 → 수분양자 통지 → 이전고시
- 준공인가
- 사업 시행자는 공사 완료 후, 구청장 이상 (시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사)에게 준공인가를 받아야함.
- 구청장 이상 (시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사)는 사업 시행 계획대로 완료됬다고 판단한 경우, 준공인가를 하고, 공사의 완료를 지방 자치 단체의 공보에 고시해야함.
- 준공인가 고시가 있고 다음날 정비구역지정 해제된 것으로 봄.
- 정비구역 해제는 조합의 존속에 영향을 미치지 않음.
- 구청장 이상 (시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사) 은 준공인가 전 사용허가를 하는 때에는 동별, 세대별, 구획별 사용허가를 할 수 있음.
- 이전고시
- 공사완료 고시가 있으면 사업 시행자는 지체없이 관리 처분 계획에 따라 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야함.
- 소유권 이전에 관한 내용을 지방 자치 단체의 공보에 고시한 후, 구청장 이상 (시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사)에게 보고해야함.
- 사업 시행자는 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청해야함.
- 이전고시가 있은 날부터 분양 등기가 있을때 까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못함.
- 이전고시가 있은 날의 다음날, 분양 받을 자들은 소유권을 취득함.
- 이전고시가 있은 후, 분양 받은자는 청산금 (종전 가격과 분양가격 차이) 정산을 함.
- 정관 등으로 정한 경우, 관리 처분 계획 인가부터 이전고시가 있은 날까지 분할 지급 가능.
- 청산금을 지급, 징수할 권리는 이전고시일 다음날 부터 5년간 행사하지 않으면 소멸 (청산가리 독성이 너무 강해서 오!).
- 조합의 정관에서 조직, 사업 계획, 예산, 청산 등의 규정을 정함
- (기출) 대의원회 법정 의결 정족수를 늘릴수는 있으나, 완화 할수 없음 (마음대로 줄여놓고 날치기 불가능)
- (기출) 정관의 기재 사항 변경 시, 시장,군수등의 인가를 받아야 한다.
- 주요 사항은 조합원의 3분의 2 찬성이 필요 (조합원 자격에 관한 사항, 제명/탈퇴/교체, 정비구역의 위치/면적, 비용 관련, 시공 관련)
- 기타 사항은 조합원의 과반 찬성이 필요
- (기출) 주거환경정비법상 정비사업비가 현금 청산 금액을 제외하고 100분의 10 이상 늘어나는 경우, 조합은 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 한다.
- (기출) 조합원
- 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 조합원이 될 수 있다.
- 조합원이 근무, 질병, 유학, 결혼 등으로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우, 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우, 조합원 자격이 있는 것으로 본다.
- 조합 설립 인가 후, 조합원의 탈퇴로 조합원 수가 주택 건설 예정 세대수의 50% 미만이 되는 경우, 결원이 발생한 범위에서 조합원을 신규로 가입하게 할 수 있다.
- 조합 설립 인가 후, 조합원으로 추가모집되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지 판단할 때에는 조합 설립 인가 신청일을 기준으로 한다.
- 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청을 해야하며, 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.
- 조합의 임원이 금고 이상의 형을 선고 받으면 그 날부터 임원의 자격을 상실한다 (도시개발에서는 다음날, 정비사업에서는 당일)
- (기출) 토지임대부 분양주택
- 토지는 공공(SH/LH)이 소유하고, 건물만 분양받아 소유하는 주택.
- 토지에 대한 임대차 기간은 40년 이내.
- 토지에 대한 임대차 기간을 갱신하기 위해서는 토지임대부 분양주택 소유자의 4분의 3 이상이 계약갱신을 청구해야한다.
- 토지임대료를 보증금으로 전환하여 납부하는 경우, 적용되는 이자율은 ‘은행법’에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상어이야 한다.
- 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지 임대부 분양주택을 양도하려는 경우에는 한국토지주택공사에게 해당 주택의 매입을 신청해야한다.
- 토지임대료는 월별 임대료를 원칙으로 한다.
- (기출) 도시 및 주거환경정비 법령상 주택의 공급
- 사업 시행자는 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야한다.
- 주택재개발 (재건축 아님) 사업의 시행으로 건설된 임대주택을 조합이 요청하는 경우, 시도지사 혹은 시장, 군수, 구청장이 우선하여 인수하여야한며, 부득이한 사정으로 인수가 어려운 경우 국토교통부장관에게 토지주택공사등을 인수자로 지정할 것을 요청할 수 있다.
- 세입자, 토지등 소유자의 요청이 있는 경우 국토교통부장관은 인수한 임대주택의 일부를 ‘주택법’에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야한다.
- 시장, 군수는 정비구역에서 면적이 90 제곱미터의 토지를 소유한 자로서 건축물을 소유하지 아니한 자의 요청이 있는 경우에는 인수한 임대주책의 일부를 ‘주택법’에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야한다.
- 사업시행자는 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우, 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여 공급대상자외의 자에게 공급할수 있다.
- 관리처분계획상 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세에서 종전 주택의 주거전용 면적과 상관 없이 2주택을 공급하는 경우가 있다.
- (기출) 임대주택의 건설, 공급의 혜택
- 사업계획승인권자는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 에 따른 용적률을 완화하여 적용할 수 있다 (건폐율 X)
- 사업주체는 용적률 완화로 건설되는 임대주택을 인수자에게 공급하여야 하며, 시,도지사가 우선 인수할 수 있다.
- 사업주체가 인수자에게 공급하는 경우, 임대주택의 부속토지는 기부체납한 것으로 본다.
- 주택조합(재건축 등)이 사업주체인 경우, 조합원 분양 후 남은 주택(임대주택)을 공개추첨으로 인수자에게 공급한다.
- (기출) 리모델링
- 입주자, 사용자 또는 관리 주체가 리모델링하려고 하는 경우에는 공사기간, 공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 받아야 한다.
- 리모델링에 동의한 소유자는 입주자대표회의가 시장, 군수, 구청장에게 허가신청서를 제출한 이후에는 동의를 철회할수 없다.
- 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 얻어야 한다.
- 증축형 리모델링을 하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 안전진단을 요청해야한다 (증축하지 않는 경우, 안전진단 필요하지 않음).
- 기반시설실치비용의 부과 대상이 아니다 (인구나 세대 유입을 크게 유발하지 않아 기반시설 추가 설치가 필요하지 않다고 보기 때문)
- (기출) 리모델링 기본 계획
- 수립, 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 받아야 한다.
- 지방의회는 30일 이내에 의견을 제시해야한다.
- (기출) 가로주택 정비 사업
- 시장 이상 (시장, 군수, 특별 자치 도지사) 이 정비구역 지정.
- 조합 설립을 위해 추진위원회 구성하지 않아도 됨.
- 가로구역에 있는 기존 단독주책의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수가 20 이상일 경우 시행 가능.
- 가로구역이 경사지에 있는 경우 건폐율 산정 기준은 2분의 1 범위까지 완화될 수 있음.
- 사업 시행자는 기존 단독주책의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수 이상의 주택을 공급해야함.
- (기출) ‘도시 및 주거환경정비법령’ 사업시행자가 국토교통부장관, 시도지사 등 인수자에게 공급하는 국민주택규모 주택의 선정은 공개추첨의 방법으로 해야한다.
- 이는 임대주택(국민주택규모 주택)이 특정 동이나 층(예: 저층 또는 북향)에 편중되어 배치되는 것을 방지하고, 일반 분양주택과 무작위로 섞이도록 하여 소셜믹스(Social Mix)를 구현하기 위한 조치이다.
- (기출) 조합의 임원에 관한 설명
- 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.
- 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.
- 시장, 군수등이 전문조합관리인을 선정한 경우 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임한다.
- (기출) 주거환경정비법령상 다음 소규모 토지 등의 소유자의 요청이 있는 경우 재개발 임대주택의 일부를 분양주택으로 전환하여 공급하여야 한다.
- 면적이 60 제곱미터 미만인 토지 소유자 (건축물 X)
- 바닥면적이 40제곱미터의 주거를 위한 건축물 소유자 (토지 X)
- (기출) 정비사업공사가 완료되고 임시거주시설은 30일 이내에 철거하여야 한다.
건축법
- (각종 시효는 default 가 2년, 신고, 처분은 default 가 1년)
- 용어
- 지하층: 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상이며, 바닥 면적은 연면적에 포함되나 용적률 산정시에는 제외됨.
- 고층 건축물: 층수 30층 이상 or 120m 이상
- 초고층 건축물 (오!): 층수 50층 이상 or 200m 이상
- 피난 안전 구역을 최대 30개층 마다 1개소 이상 설치 해야함.
- 다중 이용 건축물: 바닥 면적 5천 제곱미터 이상의 (문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 여객용 시설, 종합병원, 관광숙박시설 - 동물원, 식물원 제외) or 16층 이상
- 주요구조부
- 주요구조부에서 제외되는 부분 (구조상 중요하지 않은 부분)
- 건축법이 적용되지 않는 건축물
- 문화유산, 자연유산
- 철도나 궤도의 선로부지에 있는 시설 (운전 보안 시설, 선로를 가로지르는 보행시설, 플랫폼, 급수 급탄 급유 시설)
- 고속도로 통행 시설
- 간이 창고 용도의 컨테이너 (공장에서 사용하는 것)
- 하천 구역 내의 수문조작실
- 건축물의 용도
- 단독주택: 단독주택, 다중주택 (3층 이하, 취사 불가, 1개 동이 330 제곱미터 이하, 학생 직장인 대상, 주인 1명), 다가구주택 (3층 이하, 취사 가능, 1개 동이 660 제곱미터 이하, 가구 단위, 주인 1명), 공관 (공관은 건축법에서는 주택이지만, 주택법에서는 주택이 아니다)
- 공동주택: 아파트 (층수가 5개층 이상), 연립주택 (1개 동이 660 제곱미터 초과, 층수가 4개층 이하), 다세대주택 (1개 동이 660 제곱미터 이하, 층수가 4개층 이하), 기숙사
- 세대구분형 공동주택: 세대별로 구분하여 생활이 가능하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할수 없는 주택
- 신축 세대구분형
- 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌, 현관을 설치해야함.
- 주거전용면적 14 제곱미터 이상
- 세대간 연결문 또는 경량구조의 경계벽 설치해야함.
- 세대구분형 공동주택의 세대별로 구분된 공간의 주거전용면적 합계가 주택단지 전체 주거전용 면적 합계의 3분의 1을 넘지 않아야 함.
- 기존 주택 리모델링형
- 2세대 이하로 분리해야함.
- 세대구분형 공동주택은 주택단지별, 동별 3분의 1을 넘지 않아야 함.
- 1종 근린 시설: 필수적인 소규모 시설
- 2종 근린 시설: 규모가 크고 다소 흥미/취미 요소가 포함된 시설 (학원, 노래방, 음식점, 고시원(다중생활시설), 독서실)
- 대지: 원칙상 1필지 == 1대지 이지만, 필요에 따라 필지를 묶어서 1대지로 사용할 수도 있음.
- 건축의 종류: 신축, 증축, 개축, 재축, 이전
- (기출) 건축물의 내력벽을 해체하여 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것: 개축
- 대수선 (수선, 변경시 3)
- 내력벽 증설, 해체 또는 30 제곱미터 이상 수선, 변경
- 외벽의 마감재료 증설, 해체 또는 30 제곱미터 이상 수선, 변경
- 기둥 증설, 해체 또는 3개 이상 수선, 변경
- 보 증설, 해체 또는 3개 이상 수선, 변경
- 지붕틀 증설, 해체 또는 3개 이상 수선, 변경
- 시설군 (상위부터 하위): 자동차 관련 - 산업 - 전기통신 - 문화 및 집회 - 영업 - 교육및 복지 - 근린생활 - 주거업무 (자산전문영교근주)
- 시설군에서 특이한 세부 용도
- 묘지 관련 시설, 장례 시설: 산업등 시설군
- 운동시설: 영업시설군
- 교정시설: 주거 업무 시설군
- 국방, 군사시설: 주거 업무 시설군
- 상위군으로 용도 변경하는 경우: 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 허가 받아야함.
- 하위군으로 용도 변경하는 경우: 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 신고 해야함.
- 같은 시설군 안에서 용도 변경하는 경우 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 건축물대장 기재 내용의 변경만 신청하면 됨.
- 사전 결정: 허가권자가 해당 대지의 건축 제한, 고려 사항등을 명시한 내용으로, 건축주는 사전결정 통지를 받은 뒤, 2년 이내에 건축 허가를 신청해야함 (이후엔 효력 상실)
- (기출) 사전 결정의 통지로써 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 에 따른 개발행위허가가 의제되는 경우 허가권자는 사전결정을 하기에 앞서 관계 행정기관의 장과 협의하여야한다.
- (기출) 사전결정신청자는 건축위원회 심의와 ‘도시교통정비 촉진법’ 에 따른 교통영향평가서의 검토를 동시에 신청할 수 있다.
- 건축, 대수선 허가의 허가권자: 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사
- 층수가 21층 이상이거나, 연면적 합계가 10만 제곱미터인 이상인 건축물 (공장, 창고 제외) 을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장 허가 필요 (다른 곳에서는 도지사 사전 승인을 받아야 하지만, 특별시나 광역시의 시장은 직접 허가 가능)
- 다음에 해당하는 경우, 도지사의 사전 승인을 받아야함.
- 층수가 21층 이상이거나, 연면적 합계가 10만 제곱미터인 이상인 건축물 (공장, 창고 제외).
- 자연환경 보호를 위해 도지사가 지정한 구역에 3층 이상 또는 연면적 합계가 1천 제곱미터 이상인 위락시설 및 숙박시설 등 (대통령령에 의한 용도)
- 주거환경이나 교육환경 보호를 위해 도지사가 지정한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설
- 건축주가 사용승인 신청서를 제출하면 허가권자(지자체)는 7일 이내에 현장 검사를 실시하고, 합격한 건축물에 대해 사용승인서를 교부해야함.
- 건축 허가의 필수적 취소
- 허가를 받고 2년간 착공 안한 경우
- 완공이 불가능한 경우
- 국토 교통부 장관이나, 특별시장, 광역시장, 도지사는 건축 허가를 제한할수 있음.
- 제한 기간은 2년 이내.
- 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장가능.
- 건축 면적이 작거나, 층이 낮거나, 대수선의 규모가 작은 경우, 신고하고 진행 가능 (건축 허가를 받은 것으로 간주)
- 면적 200 제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 조경등의 조치를 조례에 따라 하야여함.
- 단, (1500 제곱미터 미만의 공장, 주거지역 및 상업지역이 아닌 지역의 물류시설), 축사, 가설건축물, 녹지지역의 건축물은 조치를 하지 않아도 됨.
- 다중이 이용하는 시설로, 바닥면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 소규모 휴식시설 등의 공개공지 (공터) 또는 공개공간을 설치해야함.
- 공개공지 등은 필로티 구조로 설치할수 있음.
- 공개공지 등은 대지면적의 100분의 10 이하 범위에서 건축 조례로 정함.
- 공개공지 등 설치시, 용적률과 높이제한을 1.2배 이하 범위에서 완화하여 적용함.
- 도로는 4m 이상으로 보행과 자동차 통행이 가능해야하며, 건축물의 대지는 2m 이상 접해야함.
- 단, 출입 지장이 없거나, 농막을 건축하는 경우 2m 이하로 접하여도 됨.
- 건축선: 도로 주변에서 건축물을 지을수 있는 경계선
- 소요너비 미만인 도로인 경우
- 도로 중심 선에서 소요너비의 2분의 1 만큼 물러난 선
- 도로 반대쪽에 하천, 철도, 선로부지 등이 있으면 도로 경계선에서 소요너비만큼 물러난 선
- 건축선으로부터 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문은 열고 닫을때 건축선을 넘으면 안됨.
- 지표 아래 부분은 수직 제한 없음
- 후퇴 부분은 대지 면적 산정에서 제외
- 대지면적은 수평투영면적을 사용.
- 건축 면적 산정시 다음 제외
- 지표면으로부터 1m 이하의 부분 (e.g. 테라스, 낮은 계단)
- 지하주차장의 경사로
- 생활폐기물 보관시설
- 바닥 면적 산정시 다음 제외
- 필로티 구조
- 기계실, 전기실, 어린이 놀이터, 조경시설, 생활폐기물 보관시설
- 용적률 산정시 다음 제외
- 지하층 면적
- 지상층의 주차용 면적
- 피난 안전 구역의 면적
- 대피 공간의 면적
- 건축물 높이, 층수
- 높이 측정시, 필로티 높이 제외.
- 지하층은 층수에 포함 안됨.
- 층 구분이 모호한 경우, 1층=4m
- 부분에 따라 층수가 다른 경우, 가장 많은 층수.
- 대지 분할 제한
- 주거지역 및 기타 지역: 60 제곱미터
- 상업지역: 150 제곱미터
- 공업지역: 150 제곱미터
- 녹지지역: 200 제곱미터
- 일조 확보 대상
- 전용 주거지역의 모든 건축물
- 일반 주거지역의 모든 건축물
- 공동주택 (일반 상업지역, 중심 상업지역 제외)
- 2층 이하로 높이 8m 이하인 건축물은 조례에 따라 높이제한을 적용하지 않을 수 있음.
- (기출) 철거
- 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 신고해야함.
- 철거 예정일 3일 전까지 건축물 철거, 멸실 신고서에 해체공사 계획서를 첨부하여 제출하여야 함.
- 자연재해 등으로 건물이 멸실된 경우 30일 이내에 멸실신고해야함.
- 건축물 철거, 멸실 신고서를 받은 관청은 건축물 대장에서 철거, 멸실된 건축물의 내용을 말소해야함.
- (기출) 용어
- 내력벽을 수선하더라도 수선되는 벽면적의 합계가 30 제곱미터 미만인 경우는 대수선에 포함되지 않는다.
- 지하의 공작물에 설치하는 점포는 건축물에 해당된다.
- 구조 계산서와 시방서는 설계도서에 해당한다.
- ‘막다른 도로’의 구조와 너비는 ‘막다른 도로’가 ‘도로’에 해당하는지 여부 판단하는 기준이 된다.
- (기출) 공작물
- 2m 이상 담장
- 4m 이상 광고탑
- 6m 이상 철탑, 굴뚝
- 8m 이상 고가수조, 기계식 주차장
- 30 제곱미터 이상 지하대피호
- (기출) 가설건축물 축조신고대상: 철근콘크리트조가 아닌 3층 이하의 임시 건조합원축물
- 컨테이너 임시 사무소, 창고
- 농,어업용 비닐하우스 (100 제곱미터 이상 - 100 제곱미터 미만은 신고 필요 없음)
- 조립식 구조로된 주거용 가설건축물 (10 제곱미터 이하)
- 야외 화장실, 흡연실 (50 제곱미터 이하)
- 농,수,축산물 직거래용 가설점포
- 전시용 견본주택
- (기출) 건축 협정
- 건축물의 소유자등이 전원 동의해야 건축 협정 가능.
- 인가 절차가 필요함
- 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정서를 작성하여 해당 건축협정인가권자의 인가를 받아야 한다.
- 건축협정인가권자가 건축협정을 인가하였을 때에는 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 공고하여야 한다.
- 건축협정 체결 대상 토지가 둘 이상의 자치단체에 거맃는 경우 건축협정 체결 대상 토지면적의 과반이 속하는 건축협정인가권자에게 인가를 신청할 수 있다.
- 협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정을 폐지하려는 경우 협정체결자 과반수의 동의를 받아 건축협정인가권자의 인가를 받아야 한다.
- (기출) 건축 협정시 통합하여 적용할수 있는 규정
- 대지의 조경
- 대지와 도로와의 관계
- 지하층의 설치
- 건폐율
- 부설주차장의 설치
- 개인하수처리시설의 설치
- (기출) 건축 허가시 소유권
- 분양 목적으로 하는 공동주택의 건축주는 대지의 소유권을 확보해야함.
- 건축주가 집합건물의 공용부분을 변경 (구조, 용도 등의 변경) 하는 경우, 소유권이 없어도 됨.
- 건축하려는 대지에 포함된 국유지에 대하여 허가권자가 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각할 것을 확인한 경우, 소유권을 확보하지 않아도 됨.
- (기출) 건축법령상 건축등과 관련된 분쟁으로서 건축분쟁전문위원회의 조정 및 재정의 대상
- 건축관계자, 인근주민, 관계전문기술자 사이 및 내부 갈등 조정
- 건축관계자 상호 간: 건축주, 설계자, 시공자, 감리자 사이의 내부 분쟁
- 인근주민 상호 간: 건축등의 과정
- 관계전문기술자 상호 간: 서로 다른 분야의 기술자들 사이에 발생하는 분쟁
- 건축관계자와 인근주민 간: 건축등으로 인해 피해를 입은 인근주민과 건축주·설계자·시공자·감리자 간의 분쟁
- 건축관계자와 관계전문기술자 간: 건축 공사 과정에서의 기술적 협력 관계 관련 분쟁
- 관계전문기술자와 인근주민 간: 토질,구조,설비 등 전문기술자와 주민 간의 분쟁
- (기출) 공개공지, 공개공간 (광장 같은 공간) 을 설치해야 하는 지역
- (기출) 공개공지, 공개공간을 설치해야 하는 건축물 (5천 제곱미터가 넘는 다음 건물)
- 문화 및 집회시설
- 종교시설
- 판매시설 (농수산 유통시설은 제외)
- 여객용 운수시설
- 숙박시설
- 업무시설
- (기출) 다중이용 건축물
- 문화 및 집회시설(동물원, 식물원 제외)
- 종교시설
- 판매시설
- 운수시설 중 여객용 시설
- 의료시설 중 종합병원
- 숙박시설 중 관광숙박시설
- (기출) 구조 안전 확인 서류를 제출하여야 하는 건축물
- 2층 이상 건축물 (목구조의 경우 3층 이상)
- 연면적이 200 제곱미터 이상 (창고, 축사, 작물재배사 제외, 목구조의 경우 500 제곱미터 이상)
- 높이가 13미터 이상인 건축물
- 처마높이가 9미터 이상인 건축물
- 기둥과 기둥 사이 거리가 10미터 이상인 건축물
- 국토교통부령으로 정하는 지진구역 안의 건축물
- 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물 (국토 교통부 령)
- 단독주택, 공동주택
- (기출) 이행강제금
- 무허가 건축: 100분의 100
- 용적률 초과: 100분의 90
- 건폐율 초과: 100분의 80
- 미신고 건축: 100분의 70
- (기출) 범죄예방 기준에 따라 건축하여야 하는 건축물
- 세대수가 500세대 이상인 아파트
- 제1종 근린생활시설 중 일용품을 판매하는 소매점
- 제2종 근린생활시설 / 숙박시설 중 다중생활시설 (고시원 등)
- 문화 및 집회시설 (동·식물원은 제외)
- 교육연구시설 (연구소 및 도서관 제외)
- 노유자시설 중 아동 관련 시설 및 노인복지시설
- 수련시설 중 야영장 시설 등
- 업무시설 중 오피스텔 등
- (기출) 안전 관리 예치금: 연면적 1천 제곱 미터 이상인 건축물에서, 건축 공사비의 1% 범위에서 예치
- (기출) 허가권자의 사전결정통지로 허가를 받은 것으로 보는 경우
- ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 따른 개발행위허가
- ‘하천법’ 에 따른 하천점용허가
- ‘산지관리법’ 따른 도시지역 안의 보전산지에 대한 산지일시사용허가
- ‘산지관리법’ 따른 도시지역 안의 보전산지에 대한 산지전용허가
- ‘농지법’ 에 따른 농지전용허가
- (기출) 건축허가를 받은 경우, 공작물 축조 신고 없이 옹벽을 축조할 수 있다 (건축물과 무관하게 축조되는 경우, 신고 해야한다)
- (기출) 신고 대상 가설 건축물인 전시를 위한 견본 주택 축조에 관한 사항
- 건축법 44조 (대지와 도로의 관계)는 적용된다.
- 견본주택의 존치기간은 3년이고 공사용 가설건축물은 공사완료일까지이다.
- 견본주택이 2층이상이더라도 공사감리자를 지정하지 않아도 된다 (규정 없음)
- (기출) 특수구조 건축물 (보/차양이 3m 이상 돌출되거나, 기둥 사이가 20m 이상인 경우 등 안전성이 강화된 건물) 의 특례
- 건축 공사현장 안전관리 예치금에 관한 규정을 강화하여 적용할 수 없다.
- 대지의 조경에 관한 규정을 변경하여 적용할 수 없다.
- 특수구조 건축물을 건축하려는 건축주는 착공신고를 하기 전에 허가권자에게 해당 건축물의 구조 안전에 관하여 지방건축위원회의 심의를 신청하여야 한다.
- (기출) 특별건축구역
- 조화롭고 창의적인 건축물 조성을 통해 도시 경관을 개선하고 건설 기술을 향상하기 위해 특별건축구역을 지정한다.
- 도시혁신구역 또는 복합용도구역으로 지정된 지역은 건축법에 따른 ‘특별건축구역’으로 지정된 것으로 본다.
- 국토부장관은 국가가 국제행사 등을 개최하는 지역의 사업구역을 특별건축구역으로 지정할 수 있다.
- ‘도로법’에 따른 접도구역은 특별건축구역으로 지정될 수 없다.
- 특별건축구역에서의 건축기준의 특례사항은 지방자치단체가 건축하는 건축물에도 적용된다.
- 특별건축구역에서 ‘주차장법’에 따른 부설주차장의 설치에 관한 규정은 개별 건축물마다 적용하지 않고 통합하여 적용할 수도 있다.
- 특별건축구역을 지정한 경우에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시, 군 관리 계획의 결정이 있는 것으로 본다.
- (기출) 도시혁신구역에서 따로 정할수 있는것
- ‘주택법’에 따른 주택의 배치, 부대시설, 복리시설의 설치기준 및 대지조성기준
- ‘주차장법’에 따른 부설주차장의 설치
- ‘문화예술진흥법’ 에 따른 건축물에 대한 미술작품의 설치
- ‘건축법’에 따른 공개 공지등의 확보
- ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 에 따른 도시공원 또는 녹지 확보기준
- ‘학교용지 확보등에 관한 특례법’ 에 따른 학교용지의 조성, 개발기준
- (기출) 특별건축구역에서 국가가 건축하는 건축물은 다음을 적용받지 않는다.
- (기출) 건축법에 따른 사용승인을 받은 경우, 개발행위허가의 허가권자에게 준공검사를 받지 않아도 된다 (중복이다)
- (기출) 도시형 생활주택 (소형 주택, 단지형 연립, 다세대 주택) 은 하나의 건축물에 함께 건축할 수 없다.
- (문제풀이 스킬) 건축법 문제에선 ‘건축위원회’ 가 나와야함 (‘도시계획위원회’ 가 나오면 엉뚱한 것)
주택법
- 국민주택
- 공공 사업 주체가 건설한 85 제곱미터 이하 주택 (읍 면 지역은 100 제곱미터 이하)
- 국가, 지방자치단체의 재정으로 건설한 85 제곱미터 이하 주택 (읍 면 지역은 100 제곱미터 이하)
- 주택 도시 기금으로 건설한 85 제곱미터 이하 주택 (읍 면 지역은 100 제곱미터 이하)
- 민영주택: 국민주택을 제외한 주택
- 도시형 생활주택: (300 세대 미만 이었다가 500~700으로 완화됨) 의 국민주택규모 (전용 85 제곱미터 이하)
- 소형주택: 60 제곱미터 이하, 독립된 주거 가능, 지하층 세대 없음.
- 단지형 연립주택: 5개 층까지 건축 가능.
- 단지형 다세대주택: 5개 층까지 건축 가능.
- 준주택: 기숙사, 다중생활시설 (고시원), 노인복지주택, 오피스텔
- 주택단지 (도로 때문에 분리되면 욕나온다 20,8): 철도, 고속도로, 자동차전용도로, 폭 20m 이상 일반도로, 폭 8m 이상 도시계획예정도로 등으로 분리된 토지.
- 부대시설: 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안 도로, 건축 설비
- 복리시설: 어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 운동시설, 경로당
- 기간시설, 간선시설: 도로, 상하수도, 전기 가스 시설, 통신시설, 지역난방 시설
- 공구: 착공 신고 및 사용 검사를 별도로 수행할 수 있는 구역
- 도로, 주차장으로 6m 이상 경계 설정
- 공구별 세대수는 300 세대 이상
- 600 세대 이상인 주택단지는 공구별로 분할하여 주택 건설, 공급 가능.
- 리모델링: 다음 중 하나 (3-40대가 직장을 잃어(15%)서 잃었삼(15-3), 잃(었)사이(14-2))
- 대수선
- 15년 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% (85 제곱미터 이하는 40%) 이내 증축 (공용부분도 별도 증축 가능)
- 증축 가능 면적을 합산한 면적 범위에서 세대수를 15% 증가시키는 증축
- 수직으로 증축하는 경우, 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우에는 3개층, 14층 이하인 경우에는 2개층까지 증축할 수 있음.
- 신축 당시 구조도를 보유하고 있어야함.
- 주택 건설 사업
- 시행자
- 국가, 지방자치단체
- 한국토지주택공사, 지방공사
- 등록된 주택건설사업자, 대지조성사업자
- 등록사업자
- 사업 범위: 단독주택의 경우 연간 20호, 공동주택의 경우 연간 20세대 (도시형 생활주택은 30세대) 이상의 주택 건설 사업 혹은 1만 제곱미터 이상의 대지 조성 사업
- 등록: 도로 교통부 장관
- 예외: 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, (주택건설사업을 목적으로한) 공익법인, 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합 또는 고용주.
- 지역주택조합: 무주택자들이 돈을 모아 스스로 땅을 사고 아파트를 짓는 조합.
- 직장주택조합: 같은 직장에 다니는 무주택 근로자들이 모여 공동으로 주택을 마련하는 조합.
- 정비구역에서는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합을 모집할수 없음 (이익의 충돌)
- 주택 조합 설립 인가
- 지역주택조합, 리모델링 주택조합은, 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 설립, 변경, 해산시 인가를 받아야함.
- 직장 주택 조합은 ‘신고’ 해야함 (회사니까 정부가 터치하지 않음)
- 지역주택조합, 직장주택조합의 요건 (815)
- 주택 건설 대지의 80% 이상 토지의 사용권원, 15% 이상의 소유권을 확보해야함.
- 리모델링 주택조합의 요건 (순차적이지 못하므로 3부터 3221)
- 전체 단지 리모델링: 전체 구분소유자의 3분의 2 이상, 각 동의 과반 이상 동의.
- 동 리모델링: 해당 동의 구분소유자의 3분의 2이상 동의.
- 조합원 모집
- 토지의 사용권원 50% 를 확보하여 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사에게 신고하고 공개모집 방법으로 조합원을 모집해야함.
- 공개모집 이후, 조합원의 사망, 자격상실, 탈퇴 등으로 생긴 결원은 신고하지 않고 선착순으로 모집 가능.
- 지역주택조합, 직장주택조합의 조합원 구성요건
- 주택 건설 예정 세대수 (사업계획서상 주택 건설 예정 세대수에서 임대주택으로 건설, 공급하는 세대수 제외) 의 50% 이상의 조합원으로 구성.
- 세대수가 변경된 경우, 변경된 세대수를 기준으로 함.
- 조합원은 20명 이상.
- 조합원의 자격
- 지역주택조합
- 조합 설립 인가 신청일부터 입주 가능일까지 해당 세대 전원이 부동산 거지
- 무주택 혹은 85 제곱미터 이하의 1주택 소유.
- 투기과열지구의 경우 조합 설립 인가 신청일 1년전부터 적용.
- 본인 또는 배우자가 어떠한 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것 (중복 조합원 가입 금지).
- 조합 설립 인가 신청일 현재, 해당 지역에 6개월 이상 거주중인 사람.
- 직장주택조합
- 조합 설립 인가 신청일부터 입주 가능일까지 해당 세대 전원이 부동산 거지
- 무주택 혹은 85 제곱미터 이하의 1주택 소유.
- 투기과열지구의 경우 조합 설립 인가 신청일 1년전부터 적용.
- ‘국민주택을 공급받기 위한’ 직장주택조합의 경우, 반드시 무주택 세대주만 조합원이 될 수 있음.
- 본인 또는 배우자가 어떠한 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것 (중복 조합원 가입 금지).
- 조합 설립 인가 신청일 현재, 동일 직장에 근무중인 사람.
- 리모델링 주택조합
- 주택조합 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 사업계획승인 혹은 허가를 신청해야함.
- 사업 계획 승인 대상 (기본 30 호, 세대 이상, 특수한 경우 50호, 세대)
- 단독주택
- 30호 이상 건설
- 50호 이상 건설
- 한옥
- 공공택지에 개별 필지 구분 없이 건설하는 경우
- 공동주택
- 30 세대 이상 건설
- 리모델링으로 30 세대 증가
- 다음의 경우 50 세대 이상 건설
- 세대별 주거용 면적이 30 제곱미터 이상이며, 진입 도로의 폭이 6m 이상인 단지형 다세대 주택 및 단지형 연립주택
- 주거환경개선사업
- 사업 계획 승인권자
- 대지면적 10만 제곱미터 이상: 대도시 시장 이상 (도지사, 대도시 시장)
- 대지면적 10만 제곱미터 미만: 시장, 군수 (도지사가 하기에는 작은 일)
- 다음의 경우 국토 교통부 장관이 승인
- 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우
- 330만 제곱미터 이상의 택지개발사업
- 국토 교통부 장관이 지정, 고시하는 지역에서 주택 건설 사업을 시행하는 경우
- (기출) 사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받았을 때에는 정당한 사유가 없으면 신청받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인 여부를 통보하여야한다.
- (기출) 사업 계획의 승인
- 대지조성사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 조성한 대지의 공급계획서를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.
- 한국토지주택공사(LH), 지방공사 또는 등록사업자는 동일한 규모의 주택을 대량으로 건설하려는 경우에는 국토교통부장관에게 주택의 형별로 표본설계도서를 작성, 제출하여 승인을 받을수 있다.
- 지방공사가 사업주체인 경우 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서의 건축물의 배치조정은 사업계획변경승인을 받지 않아도 된다.
- 사업 계획의 이행
- 사업 계획 승인을 받은 날로부터 5년 이내에 착공해야함.
- 공구별 분할시행에 따른 사업 계획 승인을 받은 경우
- 최초 착공 공구: 5년 이내
- 다른 공구: 최초 착공 신고일로부터 2년 이내
- 1년 범위에서 착수기간 연장 가능
- 사업주체가 사업계획승인권자에게 착공신고를 한 경우, 승인권자는 20일 이내에 신고수리여부를 신고인에게 통지해야함.
- 사업 계획 승인의 취소
- 착공 기한내에 착공하지 않은 경우
- 완공이 어려운 경우
- 사업 주체가 대지 소유권을 상실한 경우
- 사업 주체가 부도, 파산한 경우
- 사용 검사는 시장, 군수 구청장에게 받아야 하며, 15일 이내에 적합 여부를 확인하여야 한다.
- 사용 검사 후, 사업 시행자가 모든 땅을 다 사서 건물을 지었다고 생각했지만, 법적으로 등기 원인이 무효가 되는 등의 반전이 생기는 경우
- 주택 소유자들은 시가로 매도 청구 가능 (형성권).
- 전체 대지면적의 5% 미만이어야함.
- 대표자를 선정하여 매도청구에 관한 소송을 하는 경우, 대표자는 복리시설을 포함하여 주택 소유자 전체의 4분의 3 이상의 동의를 받아 선정한다.
- 토지 소유권이 회복되고 2년 이내에 매도 청구 의사 표시가 실 소유자에게 송달되어야함.
- 주택 상환 사채
- 한국토지주택공사, 등록 사업자 (자본금 5억 이상) 는 주택으로 상환하는 기명증권인 사채를 발행할 수 있음.
- 승인권자: 국토 교통부 장관
- 상환기간: 3년이내 (사채 발행일 부터 공급 계약 체결일까지의 기간)
- 원칙적으로 양도, 중도 해약 불가 (국토 교통부령으로 정하는 부득이한 사유 예외)
- 등록 사업자의 등록이 말소된 경우에도, 주택 상환 사채의 효력에는 영향을 미치지 않음.
- 입주자 모집의 승인
- 공공주택 사업자를 제외한 사업주체는 시장, 군수, (자치구) 구청장, 특별자치도지사의 승인을 받아야함.
- 공공주택 사업자는 다음과 같음
- 국가 또는 지방 자치 단체
- 한국 토지 주택 공사
- 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
- 1~3 에 해당하는 자가 총 지분의 50% 를 초과하여 출자, 설립한 법인
- 분양가 상한제는 국토교통부 장관이 함.
- 분양가 상한제 적용 주택
- 공공택지
- 도심 공공주택 복합지구
- 주거 재생 혁신지구
- 주거 정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역
- 분양주택의 분양가격 == 택지비 + 건축비
- 토지임대부 분양주택의 분양가격은 건축비로만 구성됨.
- 간접비는 분양가격에 포함됨.
- 분양가 상한제 적용 제외 주택
- 도시형 생활 주택 (원룸)
- 관광 특구에서 50층 이상이거나 150m 이상인 주택
- 소규모 주택 정비사업으로 건설, 공급되는 주택
- 공공 재개발 사업으로 건설, 공급되는 주택
- 대통령령으로 정한 경우
- 다음 조건을 만족하는 경우, 해당 지역은 주거 정책 심의 위원회를 거쳐 분양가 상한 지역으로 지정될수 있음.
- 직전월 부터 12개월간 아파트 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과
- 3개월간 주택 매매 거래량이 전년 동기대비 20% 이상 증가
- 직전월 부터 2개월간, 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 (85 제곱미터 이하) 의 월 평균 청약 경쟁률이 모두 10대1을 초과
- 사업주체는 입주자 모집 공고 신청일부터 소유권 이전 등기를 신청할수 있는 날 (입주가능일) 이후 60일까지의 기간동안 다음 행위 금지
- 저당권, 가등기담보권
- 전세권, 지상권, 임차권
- 매매, 증여
- 주택조합은 사업계획승인 신청일부터 기산
- 다음 증서는 양도, 양수 및 이를 목적으로 하는 광고를 해서는 안됨.
- 주택 조합원 지위
- 입주자 저축 증서
- 주택 상환 사채
- 주택을 공급받을 수 있는 증서
- 무허가 건물 확인서
- 건물 철거 예정 증명서
- 건물 철거 확인서
- 이주대책에 따라 주택을 공급받을수 있는 지위
- 이주대책 대상자 확인서
- (단, 상속, 저당은 가능)
- 다음 조건을 만족하는 경우, 국토 교통부 장관 또는 시, 도지사는 주거 정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 투기 과열 지구를 지정 및 해제할수 있음.
- 직전월 부터 2개월간, 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택 (85 제곱미터 이하) 의 월 평균 청약 경쟁률이 모두 10대1을 초과
- 직전월 주택 분양 실적이 전달보다 30% 감소
- 직전월부터 6개월간 건축허가 건수가 직전연도보다 급격하게 감소
- 주택 보급률이 전국 평균 이하
- 자가 주택 비율이 전국 평균 이하
- 조정대상지역
- 6개월간 평균 주택가격상승률이 마이너스 1%이하인 지역으로 다음에 해당하는 지역
- 조정대상지역직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역
- 조정대상지역직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택의 수가 직전연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역
- 국토 교통부 장관은 조정대상지역 (과열지역, 위축지역) 을 주거 정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제할수 있음.
- 시장, 군수, 구청장은 조정대상지역의 해제를 국토교통부 장관에게 요청할 수 있다.
- 분양권 전매 제한 (투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제)
- 수도권 3년
- 지방 1년
- 입주자로 선정된 날부터 기산
- 상속은 가능
- 예외 (원칙적으로 사업주체의 동의가 필요함)
- 세대원 전원이 사정에 의해 다른 시, 군, 또는 해외로 이사 (수도권 이전 제외)
- 2년 이상 해외에 체류
- 실직, 파산, 신용불량
- 경매, 공매
- 배우자에게 증여
- 이혼 후 재산분할로 인하여 주택을 배우자에게 이전하는 경우
- (분양가 상한제 적용 주택은 한국 토지 주택공사가 우선 매입할 수 있음)
기출
- 공관은 ‘주택법’ 상 단독주택에 해당하지 않음.
- 기숙사는 ‘주택법’상 공동주택에 해당하지 않고, 준주택에 해당함 (건축법에서는 공동주택).
- 투기 과열 지구의 지정기간은 따로 없다.
- 지역주택조합
- 조합설립에 동의한 조합원도 자신의 의사에 의해 조합을 탈퇴할 수 있다.
- 총회의 의결로 제명된 조합원은 자신이 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다.
- 조합임원의 선임을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.
- 주택건설사업의 등록
- 국토교통부장관만 할수 있다 (시도지사에게 위임 X)
- 거짓으로 주택사업을 등록하여 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자는 주택건설사업의 등록을 할 수 없다.
- 등록사업자는 등록사항에 변경이 있으면 변경 사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 신고하여야 한다.
- 고용자가 근로자의 주택을 건설하는 경우, 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다.
- 주택건설사업자가 영업정지 처분을 받은 경우, 처분 전 사업계획승인을 받은 사업은 계속 수행해야 한다 (안그러면 피해자 생김)
- 주택법상 리모델링 허가를 받기 위해서는 전체 구분 소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 동의와 각 동별 구분소유자의 2분의 1이상 동의를 받아야하며, 동을 리모델링 하는 경우 그 동의 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다.
농지법
- 농지
- 전,답,과수원, 그 밖에 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지
- 개량시설의 부지
- 농축산물 생산시설의 부지
- 농지가 아닌 것
- 지목이 전,답,과수원이 아닌 토지로, 경작지 또는 재배지로 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
- e.g. 관상용 수목의 묘목을 조경목적으로 식재한 재배지
- 임야인 토지로 산지전용허가를 거치지 않고 경작지 또는 재배지로 이용되는 토지
- 초지
- 농업인 (농업은 하늘(천)의 뜻이 중요하고 궂은(9) 일이고, 비닐하우스 안에서 베스킨라벤스(33) 먹으면서 일해도 연 120만원 밖에 못벌수도 있고, 축산은 한부대 (12) 끌고 다니면서 ‘2-10-100-1000-쉽(10)군’ 하지만 실제로는 어렵다)
- 1천 제곱미터 이상의 농지에서 경작하는 자
- 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
- 330 제곱미터 이상의 고정식 온실, 버섯 재배사, 비닐하우스 등 설치 후 농작물/다년생식물 재배
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자
- 축산업
- 대가축 2두 (소, 말), 중가축 (개, 돼지, 염소) 10두, 소가축 (토끼, 고슴도치) 100두, 가금 1천수, 꿀벌 10군 이상 사육
- 1년 중 120일 이상 축산업 종사
- 농업법인은 3분의 1이상이 농업인이어야함.
- 자경: 농업인 또는 농업법인이 농작업의 2분의 1이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배.
- 주말, 체험영농을 하려는 자는 농업진흥지역 외의 농지를 소유할수 있고, 농지 취득 자격 증명을 발급받아야함.
- 농업을 할 사람만 농지를 소유할 수 있으며, 다음 예외가 존재
- 국가나 지방 자치 단체
- 연구, 학습용
- 주말, 체험 영농 (농업진흥지역 외의 농지를 세대원 합쳐서 1천 제곱미터 (하늘(천)) 미만 소유 가능)
- 상속 (1만 제곱미터(꽉채워서 만) 까지만 소유 가능)
- 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한뒤 해당 농지를 계속 소유 (1만 제곱미터(꽉채워서 만) 까지만 소유 가능)
- 농지 전용 허가를 받거나 농지 전용 신고를 한 경우
- 농지 전용: 농지를 주택, 공장, 상가 등 다른 용도로 사용
- 농지 전용 협의를 마친 농지
- 농지를 임대, 무상사용하게 하는 경우, 해당 기간 동안 소유 가능
- (특례는 ‘농지법’ 에서만 정할수 있음)
- 농지 취득 증명서
- 발급자: 시장, 구청장, 읍장, 면장
- 발급 예외
- 국가나 지방 자치 단체
- 상속
- 담보 농지 취득
- 농지 전용 협의를 마친 농지
- 합병으로 취득
- 공유 농지의 분할
- 농지 전용 허가를 받는 경우 농림 축산 식품부 장관의 허가를 받아야 하며 다음의 경우는 허가를 받지 않아도 됨.
- 농지 전용 협의를 거쳤거나, 협의 대상에서 제외된 농지
- 불법 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우
- 하천 관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하는 경우
- 농지 전용 신고를 한 경우
- 농지를 다음 시설의 부지로 전용하는 경우 신고만 하면 됨.
- 농, 어업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통 가공 시설
- 놀이터, 마을회관등 공동생활 편의시설
- 농수산 관련 연구시설과 양어장, 양식장등 어업용 시설
- 농지 전용을 하는 사람은 농지 보전 부담금을 납부해야함.
- 부득이한 사정 (입영, 임신, 수감, 해외 여행, 농지 이용 증진 사업 계획, 노동력 부족) 이 아니면 소유 농지를 위탁 경영 할수 없음.
- 병역법에 따라 징집 또는 소집된 경우
- 3개월 이상 치료가 필요한 경우
- 학교에 다니는 경우
- 선거에 의한 취임 등 공직에 취임한 경우
- 3개월 이상 국외 여행을 하는 경우
- 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 경우
- 교도소, 구치소, 보호감호소에 수감 중인 경우
- 농업법인을 청산하는 경우
- 농업인이 일부 위탁 경영 가능한 경우 (농업법인은 일부 위탁 경영 못함)
- 최소한 작목별로 주요농작업의 1/3 이상 또는 1년 중 30일 이상을 직접 영농에 종사.
- 농지이용증진사업: 농지이용증진사업 시행계획에 따라 위탁하는 경우.
- 방치 (농지 전용 허가 및 신고의 경우 2년 방치) 되거나 소유 상한을 초과한 농지는 처분 의무가 생김 (사유가 발생한 날로부터 1년 이내)
- 처분 명령
- 시장, 군수, 구청장이 6개월 이내에 처분할 것을 명하는 것.
- 처분 명령이 내려지는 경우
- 처분 의무 기간 동안 처분 안한 경우
- 부정하게 농지 취득 자격 증명을 받아 농지를 소유한 경우
- 농업 법인이 법을 위반해 부동산업을 영위한 경우
- 한국 농어촌 공사에 매수 청구 가능.
- 이행 강제금: 처분 명령, 원상 회복 명령을 기간내에 이행하지 않은 경우
- 금액: 0.25 X max(감정 가격, 개별공시지가 혹은 표준공시지가)
- 이행이 될때까지, 매년 1회 부과 가능
- 대리 경작제: 유휴 농지를 대리경작자가 경작하여 수확량의 100분의 10 을 수확일로부터 2개월내에 소유권이나 임차권자에게 토지 사용료로 지급해야함.
- 임대차, 사용 대차
- 정당한 사유가 있는 경우 가능
- 임대차, 사용대차 계약은 서면 계약이 원칙
- 임대차 계약은 등기가 없는 경우에도 시, 구, 읍, 면장의 확인을 받고 농지를 인도 받으면, 다음날부터 대항력이 생김.
- 기간은 3년 이상 (다년생식물 재배 혹은 고정식 온실, 비닐하우스에서 재배 하는 경우 5년)
- 기간을 정하지 않은 경우 3년 (혹은 5년)
- 예외
- 질병, 징집, 취학등의 불가피한 사유시 3년 미만으로 가능.
- 국유재산인 농지의 경우 임대차 기간은 3년 미만으로 할 수 있다.
- 농업 진흥 지역
- 지정권자: 시, 도지사
- 농림축산식품부장관은 시, 도지사가 요청한 농업진흥지역 지정, 해제, 변경을 승인함.
- 농업 진흥 구역: (농지 조성 사업, 농업 기반 정비사업 시행되었거나 시행중인 지역) 또는 (농업용으로 이용하거나 이용할 토지가 집단화된 지역)
- 농업 보호 구역: 용수원 확보, 수질보전 등을 위해 농업 진흥 구역을 둘러싼 주위 지역
- 지정 대상: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연 환경 보전 지역
- 단, 특별시의 녹지지역은 제외
- 녹지지역, 계획관리지역의 경우, 도시화된 곳이므로 국토부장관과 협의해야함.
- 농지대장
- 시, 구, 읍, 면장이 관리
- 필지별 농지 소유 및 이용 실태 (소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자, 임대차, 농업진흥지역 여부 등)
- 시, 구, 읍, 면장은 농지전용허가로 농지에 해당하지 않게 된 경우, 해당 농지대장을 편철하여 10년간 보존해야함.
- 농지소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약이 체결된 경우 그날부터 60일 이내에 시, 구, 읍, 면장에게 농지대장의 변경을 신청해야함.
- 농지대장의 열람은 해당 시, 구, 읍, 면 사무소 안에서 관계공무원의 참여 하에 해야함.
- (기출) 농업진흥지역 밖의 농지를 농지전용허가를 받지 아니하고 전용한 자는 3년 이하의 징역 또는 해당 토지가액의 100분의 50에 해당하는 금액 이하의 벌금을 받는다.
- (관련 내용) 농업진흥지역의 농지를 농지전용허가를 받지 아니하고 전용한 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지가액 이하의 벌금을 받는다.